Крупные офисные центры, в которых организации арендуют по одной-две комнаты, напоминают пчелиный улей. Правда, интересы бизнесменов-арендаторов, в отличие от пчел, не совпадают. Одним арендаторам хочется, чтобы к ним в офис не заходил никто, а другим интересно, чтобы их офис напоминал проходной двор. Первые требуют, чтобы на входе были установлены турникеты и введен пропускной режим, а вторые требуют все препятствия для посетителей убрать. Вот мы и попробуем выяснить, сложно ли убрать турникеты.
ООО, занимающееся производством и продажей рыбной продукции, арендовало для ведения бизнеса девятый этаж девятиэтажного дома.
Спустя несколько месяцев ОАО, владелец шести этажей этого девятиэтажного здания, уведомило ООО о введении электронной системы контроля допуска работников в здание, в том числе работников ООО, с установлением контрольно-пропускного пункта. Для этих целей арендатору было предложено представить списки постоянных сотрудников с указанием их паспортных данных, заказать и оформить магнитные карты, для выноса и вноса материальных ценностей разработать и передать образцы документов, указав при этом, что проход в здание посетителей будет осуществляться по разовым пропускам.
ООО обратилось в собственнику девятого этажа, который, войдя в положение арендатора, написал письмо ОАО, в котором сообщил, что такое решение не может быть принято одним из собственников помещений здания (ОАО), и уведомил его о несогласии с установкой системы контроля допуска сотрудников и посетителей помещений девятого этажа.
Тем не менее 18.05.2009 ОАО оборудовало вестибюль здания контрольно-пропускным пунктом с электромеханическими тумбовыми турникетами.
После этого ООО было вынуждено обратиться в арбитражный суд с иском о пресечении действий, препятствующих осуществлению права арендатора на пользование имуществом, а именно о возложении на ОАО обязанности по демонтажу КПП с двумя электромеханическими тумбовыми турникетами. Арендатор попросил возложить на ОАО обязанность по обеспечению свободного беспропускного доступа работников ООО, его посетителей и субарендаторов к девятому этажу административного здания.
В арбитражном суде представитель ОАО заявил, что до настоящего времени ОАО не чинило истцу препятствий к доступу в помещение. Между сторонами только велась переписка по этому поводу. ООО не представило доказательств наступления вреда в будущем. ОАО также сообщило, что, возможно, будет вводиться и пропускной режим, но все мероприятия будут согласовываться с истцом, поскольку он является арендатором помещений в том же здании. ОАО заверило суд, что не собирается нарушать законные права арендатора.
Поверив ОАО, арбитражный суд принял решение отказать ООО в иске. Ведь ОАО было готово к мирному урегулированию спорного вопроса и не собиралось в будущем нарушать права истца по пользованию арендованным имуществом. Суд решил, что установка турникетов сама по себе не свидетельствует о том, что в будущем ОАО будет чинить истцу препятствия в пользовании имуществом (Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.10.2009 N А73-7389/2009).
Однако ФАС ДО в Постановлении от 26.04.2010 N Ф03-2418/2010 решил, что наличие турникета предполагает его использование по назначению. Исходя из планировки здания это подразумевает перекрытие иных доступов в помещения здания. Поэтому до достижения согласия между сторонами по способу охраны прохода в здание использование установленной системы влечет угрозу нарушения прав одного из собственников помещений. Решение суда было отменено, дело направлено на новое расследование в суд первой инстанции.
При повторном рассмотрении дела уже было учтено, что установка турникета предполагает прохождение через него при помощи личной карточки-ключа либо пропуск пришедшего после проверки документов.
Обеспечить всех посетителей ООО и субарендаторов карточками-ключами невозможно, поскольку это неопределенный, постоянно меняющийся круг лиц.
Введение пропускного режима также не обеспечит беспрепятственного доступа посетителей в здание, так как для этого необходимы обязательное наличие у посетителя документа, удостоверяющего личность, и проверка того обстоятельства, что данный посетитель имеет целью посещение именно этой конкретной организации.
Указанные обстоятельства будут препятствовать уставной деятельности ООО — осуществлению предпринимательской деятельности в нормальном рабочем режиме, что приведет к нарушению его прав арендатора.
Следовательно, установка турникета с закрытием распашных ворот и введением пропускного режима создает угрозу нарушения прав ООО в будущем..
ФАС ДО в Постановлении от 05.03.2011 N Ф03-105/2011 наконец решил, что требования об устранении препятствий законны и подлежат удовлетворению. Таким образом, потратив два года, арендатор все-таки добился демонтажа турникетов на входе в здание.
Однако не всем арендаторам хочется спорить с собственниками помещений по поводу турникетов. Выиграть спор в арбитражном суде можно, да вот отношения с собственником здания будут испорчены окончательно. Да и на продление договора аренды в этом случае рассчитывать будет сложно.
Но есть другой способ избавиться от турникета, не вступая в прямую конфронтацию с собственником помещений.
Дело в том, что соответствии с п. 53 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации, утвержденных Приказом МЧС от 18.06.2003 N 313 ППБ 01-03, при эксплуатации эвакуационных путей и выходов запрещается устраивать на путях эвакуации вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей. За соблюдением этих правил должны строго следить сотрудники МЧС, которых и есть смысл направить к мешающим вашему бизнесу турникетам. Имеется немало случаев, когда они добивались демонтажа этих устройств через арбитражный суд.
Так, ФАС СЗО в Постановлении от 25.03.2011 N А56-32610/2010 поддержал требование отдела Госпожнадзора к банку о демонтаже турникетов в целях устранения нарушений требований пожарной безопасности.
Аналогичное решение принял тот же суд в Постановлении от 21.06.2010 N А52-6160/2009.
Поддержал требование сотрудников МЧС о сносе внеплановой перегородки, блокирующей эвакуационный путь из административного здания, и ФАС ПО в Постановлении от 22.02.2011 N А12-11254/2010.
В Краснодарском крае установка турникетов на путях эвакуации из здания трактуется сотрудниками МЧС как нарушение п. 6.10 СНиП 21-01-97. За это собственник здания еще и штрафуется на 10000 руб. по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ (Постановление ФАС СКО от 13.10.2010 N А32-5171/2010-59/1-1АЖ).
Так что удалить это препятствие на пути клиентов многим арендаторам вполне по плечу.
