Корольков Александр, начальник правового отдела аппарата Общероссийского профсоюза работников физической культуры, спорта и туризма Объединения профсоюзов России СОЦПРОФ (РОСПРОФСПОРТ).
Отсутствие документов из графы «иные документы» (абзац 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), которые прежде считались необязательными, может стать основанием для отказа в регистрации сделки с недвижимостью. К такому выводу пришел Высший Арбитражный Суд в своем Постановлении от 10.05.2011 N 14744/10 по делу А56-72407/2009.
Суть дела заключалась в следующем. Между обществом с ограниченной ответственностью «Грузовой терминал «Руслан» (далее — общество) (заемщиком) и Ахмедовым А. Т. (заимодавцем) подписан договор займа на сумму 300 000 рублей. В подтверждение получения займа на указанную сумму обществом представлены платежно-расчетные документы. Те же стороны подписали другой договор займа на сумму 100 000 000 рублей. Общество (залогодатель) и Ахмедов А. Т. (залогодержатель) заключили договор ипотеки (залога недвижимости) принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа.
В июле 2009 года стороны договора ипотеки совместно обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — Управление ФРС) с заявлением о государственной регистрации этого договора. В дополнительном соглашении к договору ипотеки пункт 2.1 названного договора изложен в новой редакции, согласно которой договор ипотеки заключается сторонами в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по двум договорам займа.
Уведомлением Управление ФРС сообщило об отказе в государственной регистрации договора ипотеки на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон), указав на непредставление нотариально удостоверенного согласия супруги Ахмедова А. Т. на совершение сделки или заявления о его семейном положении; на отсутствие документа, подтверждающего факт предоставления займа на сумму 100 000 000 рублей; на обеспечение в нарушение статей 2, 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке») одним договором ипотеки двух заемных обязательств.
Считая отказ Управления ФРС в государственной регистрации договора ипотеки не соответствующим нормам права, общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании решения незаконным и обязании управления зарегистрировать данный договор. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области требования общества удовлетворены. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении требований отказал.
По мнению коллегии судей Высшего Арбитражного Суда РФ, вынесших дело на рассмотрение Президиума, постановление кассации было неправомерным, так как законодательство не предусматривает возможности отказа в регистрации на основании отсутствия дополнительных документов. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и объяснениях присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав являются также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Суд пришел к выводу о том, что отказ управления в регистрации договора ипотеки был обоснован, поскольку обществом не представлены доказательства передачи денежных средств по договору займа. Остальные основания отказа в регистрации, указанные Управлением ФРС, по мнению суда кассационной инстанции, не соответствуют действующему законодательству.
Статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания для отказа в государственной регистрации прав. В частности, в регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в силу данного Закона для государственной регистрации прав.
В пункте 1 статьи 17 названного Закона установлен перечень документов, необходимых для регистрации прав. Согласно пункту 2 этой статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Исходя из пункта 4 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке», обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке» права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств как уже возникших, так и возникающих в будущем. Основанием для отказа в регистрации договора ипотеки в данном деле явилось отсутствие документов, подтверждающих факт предоставления займа на сумму 100 000 000 рублей. Указанные документы в данном случае не относятся к дополнительным документам в смысле статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как следует из текста договора займа и договора ипотеки, стороны предусмотрели обеспечение договором ипотеки не будущего заемного обязательства, а уже возникшего. При таких обстоятельствах, принимая во внимание реальный характер договора займа, Управление ФРС обоснованно отказало в регистрации договора ипотеки.
Следовательно, выводы суда кассационной инстанции о необходимости предоставления в данном случае при регистрации договора ипотеки доказательств фактической передачи денежных средств по договору займа, обеспеченному ипотекой, соответствуют действующему законодательству РФ. Иными словами, договор займа считается заключенным с момента передачи средств. Если же доказательств этой передачи заемщик представить не в состоянии, то и договор ипотеки, которым обеспечивается заем, не может считаться действительным и регистрации не подлежит.
Указанное судебное решение вызвало бурную дискуссию и получило оценку в деловых кругах. Данное обстоятельство связано с тем, что статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подразумевает под основаниями для государственной регистрации, как видно из включенного в нее перечня, юридические факты, порождающие права, а также документы, которыми подтверждаются подобные факты. Указанная статья содержит применительно к основаниям для государственной регистрации единые решения вне зависимости от того, идет ли речь о наличии прав на недвижимое имущество (их возникновении, прекращении, переходе (обременении)) либо о совершении сделок с недвижимостью. В абзаце 9 пункта 1 статьи 17 указанного Закона речь идет об иных документах, которые отличает то, что воля выдавшего документ органа направлена лишь на подтверждение соответствующего факта (принадлежность права и др.), в отличие от документов-актов, в которых воля того, от кого она исходит, порождает право.
После принятия указанного Постановления Высшего Арбитражного Суда в научных кругах появилось мнение, о том, что если позволить регистрирующему органу широкое усмотрение в отношении термина «иные», то неизбежны произвол и коррупция, кроме того, данное решение может повлечь за собой волну отказов в регистрации со ссылкой на недостающие дополнительные документы.
——————————————————————
Интервью: Даже при самом совершенном законодательстве полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся
(«Жилищное право», 2012, N 1)
ДАЖЕ ПРИ САМОМ СОВЕРШЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ПОЛНОСТЬЮ
ИСКОРЕНИТЬ АФЕРЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВРЯД ЛИ УДАСТСЯ
Е. ИВАНОВА
Иванова Елена, адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов «Паритет».
О мошенничестве в отношении сделок купли-продажи квартир и о том, как снизить потенциальные риски, «Жилищному праву» рассказала адвокат Елена Иванова.
— Казалось бы, в наше время о мошенничестве с куплей-продажей квартир говорится повсюду, однако количество данных преступлений по сей день довольно велико. Какие схемы на сегодняшний день наиболее распространены?
— Рынок недвижимости всегда представлял собой лакомый кусок для мошенников. Высокая стоимость жилья, низкий уровень правовых знаний населения, коррумпированность чиновников, противоречия и пробелы в законодательстве являются основными причинами, которые побуждают нечистых на руку граждан на различные махинации с целью наживы, а порой и на преступные действия.
Схем махинаций на рынке недвижимости множество. С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам. Жертвами мошенников могут стать не только граждане, но и лица, профессионально работающие на рынке недвижимости, так как мошенники, как правило, хорошо ориентируются в законодательстве, обладают большим набором приемов и схем для совершения махинаций.
Я бы разделила схемы обмана при купле-продаже недвижимости на два направления.
Первое направление базируется на правовой некомпетентности населения.
Мошенники, пользуясь правовой неграмотностью граждан, намеренно утаивают информацию, которая может повлечь для покупателя серьезные правовые последствия.
Так, на рынке недвижимости довольно распространена продажа квартир с обременениями. Такие сделки возможны с точки зрения законодательства, однако покупатель не всегда информируется о том, к чему может привести приобретение квартиры с обременением. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременения могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе — свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.
Все более распространенным на рынке недвижимости становится обременение в виде ренты с пожизненным содержанием. Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится ее собственником (денег за покупку квартиры он не платит), однако проживать в ней продолжает прежний хозяин, поскольку в соответствии с договором ренты обязательства переходят к новому владельцу. Приобретение квартиры, обремененной рентой, — дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди — получатели ренты — по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира после удовлетворения их требований возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются.
Арест имущества. Опасность для потенциального покупателя состоит в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. Если в течение этого времени на квартиру будет наложен арест, то сделка не состоится до снятия ареста.
Некоторые категории граждан согласно статье 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например, те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, договорам безвозмездного пользования либо коммерческого найма. Иногда возникает ситуация, когда наследодатель обязывает наследника, получающего недвижимость по завещанию, предоставить другому лицу на определенный срок право пользования этой или его жилплощадью (завещательный отказ).
Большие проблемы могут возникнуть у покупателя квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда гражданин получает реальный срок и убывает к месту исполнения наказания, он снимается с регистрации по месту жительства, но при этом права на проживание в ней не теряет. Бывший заключенный по истечении срока отбывания наказания имеет право зарегистрироваться в квартире, в которой проживал до этого. Выселить такого жильца практически невозможно.
Запрет на отчуждение квартиры также могут наложить органы опеки и попечительства. Обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.
Среди наиболее распространенных схем этого направления можно отметить совершение сделок лицами, страдающими какими-либо психическими отклонениями, или пациентами наркологических клиник. Покупатель, не зная об этом, приобретает квартиру, а через некоторое время родственники этих граждан обращаются в суд с исками о расторжении сделки. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Но проблема состоит в том, что если сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, меньше той, которая реально была за нее уплачена, то получить реальную стоимость будет очень сложно. Кроме того, слишком призрачна вероятность возврата денег, и судебные тяжбы по таким делам могут длиться годами.
Среди схем этого направления можно выделить также махинации по поддельным паспортам, заведомо ложной доверенности. При совершении сделок в Росреестре паспорт не проверяется на подлинность, если, конечно, подделки не являются очевидными. Мошенники переклеивают фотографии в паспортах, используют листы различных паспортов в паспорте одного гражданина. При этом мошенник, как правило, продает квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это различными обстоятельствами, и убеждает покупателя в передаче наличных денег до регистрации. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.
Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности возможна по сговору с реальным владельцем. Продавец дает доверенность представителю на совершение сделки от своего имени, но до регистрации сделки ее отзывает — аннулирует. После регистрации сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира продана против его воли. Суд, естественно, принимает сторону «обманутого» владельца. Итог понятен: сделка расторгается. Возврат уплаченной суммы может растянуться на годы.
Второе направление — очевидный криминал.
Совершение уголовных преступлений на рынке недвижимости, к сожалению, помимо мошенничества сопровождается и более тяжкими преступлениями. Это и вымогательство, и вывозы граждан в отдаленные населенные пункты с последующим завладением квартирой, и причинение вреда здоровью различной тяжести, а иногда и причинение смерти. Жертвами таких мошенников, как правило, становятся граждане так называемой группы риска. К бандитам попадают граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркотическими средствами, одинокие пенсионеры, воспитанники детских домов и т. д.
Такие преступления совершаются группами, часто в компании с представителями криминальных структур оказываются коррумпированные чиновники, «свои» нотариусы, «оборотни в погонах». Они очень сложно раскрываются и влекут за собой тяжелые, а порой и необратимые последствия.
Это кратко о встречающихся схемах мошенничества на рынке недвижимости, однако на самом деле их гораздо больше. Я не упомянула о мошенничестве в долевом строительстве, действиях недобросовестных риелторов и т. п. Это отдельная история, также заслуживающая внимания.
— Какие бреши в законодательстве до сих пор не залатаны и мошенники ими пользуются?
— Полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся даже при самом совершенном законодательстве. Будут изданы новые акты, появятся новые схемы, а старые будут адаптированы к новым условиям.
К сожалению, у государства до рынка недвижимости руки не доходят. Проект Закона N 71948-3 «О риелторской деятельности в Российской Федерации» с 2002 года так и остается проектом. Отменены аттестация и лицензирование риелторской деятельности, что существенно изменило бы порядок в сфере сделок с недвижимостью. Нотариальная форма сделки договора теперь не требуется, что тоже повлияло на надежность совершения сделок.
— Вроде бы всем давно известно, что при сделках не нужно быть слишком доверчивыми, следует помнить о массе печальных примеров и быть предельно внимательными. Тем не менее вновь и вновь кто-то попадается на удочку аферистов. Причем не всегда это представители так называемых незащищенных слоев населения. Итак, как не стать жертвой, на что обращать внимание, что должно вызывать подозрение? Есть ли универсальные способы снизить потенциальные риски до нуля?
— Универсальных способов снижения потенциальных рисков при совершении сделок с недвижимостью, к сожалению, не существует.
Жертвами мошенников могут оказаться как профессионалы на рынке недвижимости, так и граждане, не владеющие специальными знаниями, ведь неподготовленному человеку распознать мошенника сложнее, чем профессионалам. Мошенники очень изобретательны в достижении своих целей, как правило, хорошо ориентируются в жилищном законодательстве и манипулируют сознанием граждан.
Чтобы максимально оградить себя от проблем при покупке недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие моменты. До совершения сделки требуйте оригиналы паспорта, правоустанавливающих документов на жилое помещение, доверенности (если сделка совершается по доверенности). Причем в зависимости от того, с какими квартирами будет проводиться сделка (приватизированные муниципальные, кооперативные, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования), перечень документов будет различен.
Договоритесь с собственником об обращении в регистрирующие органы (Росреестр, БТИ) за справками о содержании правоустанавливающих документов. В соответствии с пунктом 4 статьи 131 ГК РФ информация (выписка из ЕГРП) предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. В справках указывается, какие именно документы на данный момент являются действительными, есть ли обременения (ипотека, рента, залог, арест, пожизненное содержание с иждивением и т. п.). Покупатель должен проверить соответствие всех данных тем, которые указаны в документах, по которым продавец продает жилое помещение.
В регистрирующих органах можно также получить сведения об истории сделок. Частая продажа квартиры должна насторожить покупателя, так как при притязании третьих лиц рискует именно последний покупатель. Во избежание получения поддельного документа нужно присутствовать при выдаче справок.
Особое внимание нужно обратить на жилые помещения, которые находятся в собственности у продавца меньше полугода. Если квартира, которую вы собираетесь купить, перешла к собственнику по наследству, нужно узнать, все ли наследники получили доли, причитающиеся им по закону, поскольку наследники, не вступившие в наследство, могут претендовать на свою долю позднее.
Если продавец отказывается от обращения в регистрирующие органы, есть повод насторожиться: не скрывает ли он каких-либо обстоятельств, которые могут обернуться для покупателя неприятностями в дальнейшем.
При совершении сделок по доверенности необходимо обязательно убедиться в подлинности доверенности и в том, что собственник жилья получил от посредника причитающиеся ему денежные средства. Не помешает личная встреча с собственником продаваемой квартиры.
Потребуйте у продавца справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах за весь период существования квартиры либо выписку из домовой книги.
Уменьшить риски при покупке (продаже) недвижимости можно, соблюдая несколько правил:
— никогда не соглашаться на «очень выгодные» условия сделок;
— указывать в договоре реальную стоимость квартиры;
— никогда не расплачиваться до регистрации сделки, пользоваться при расчетах банковской ячейкой;
— опираться на профессионалов на рынке недвижимости (компании с проверенной репутацией) или доверить сопровождение сделки адвокату, специализирующемуся на рынке недвижимости;
— страховать риски утраты прав на недвижимое имущество в страховой компании.
Каждая сделка, даже самая простая, имеет свои особенности, поэтому минимальное знание законодательства, а лучше помощь профессионалов (даже консультативная) помогут участникам рынка недвижимости избежать неприятностей.
