(Мосейчева А. А.) («Правовые вопросы недвижимости», 2012, N 2)
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
А. А. МОСЕЙЧЕВА
Мосейчева А. А., юрист Центра правовых исследований.
Объекты недвижимого имущества всегда играли большую роль в жизни человечества. С ними было связано положение в обществе, благосостояние человека. В современной России ситуация коренным образом не изменилась. Нахождение тех или иных объектов недвижимого имущества в собственности государства, определенного круга приближенных к власти лиц или народа всегда было актуально, в связи с чем считаем необходимым подробнее рассмотреть основные аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проанализировать суть свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и его роль при переходе права собственности на данное имущество. Единственным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права собственности. Любой объект недвижимого имущества в Российской Федерации подлежит государственной регистрации и учету, и ему присваивается индивидуальный (кадастровый или условный) номер. Данный учет необходим для учета недвижимости и регистрации собственников или иных обладателей вещных прав. Собственник обязан принимать меры по сохранности своего имущества, не допускать его утраты, нести риск случайной гибели или повреждения и бремя содержания своего имущества. Все права и обязанности собственника в равной мере распространяются на все виды собственности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно Федеральному закону от 12 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке <1>. ——————————— <1> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 17 июня 1997 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 3 июля 1997 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. Ст. 3594. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122961.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты <2>. ——————————— <2> Там же.
Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами <3>. ——————————— <3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122953;p=6.
Как уже ранее было сказано, каждый объект недвижимости имеет индивидуальный кадастровый или условный номер, который является для него идентифицирующим. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе <4>. То есть в ходе государственной регистрации признаются в установленном законом порядке переход, обременение и наличие права собственности или других вещных прав, а в ходе государственного кадастрового учета недвижимого имущества осуществляется учет сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений <5>. ——————————— <4> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 4 июля 2007 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 11 июля 2007 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=123054. <5> Там же.
При заключении гражданско-правовых договоров между лицами о переходе права собственности на любые объекты материального мира необходимо наличие титула собственности для признания такого перехода законным. Данное правило почему-то не действует в случае перехода права собственности на объекты недвижимости. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество у продавца имущества для перехода права собственности к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на общих основаниях, предусмотренных частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом <6>. Возникает вопрос: если за продавцом не зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, то какие же права тогда переходят к покупателю? Поскольку законом и подзаконными актами Российской Федерации не предусматривается подтверждение права собственности продавца, такой договор вполне можно считать законным. Подобная ситуация может возникнуть при передаче недвижимого имущества от лица, которое владеет недвижимым имуществом на основании приобретательной давности, но его право не зарегистрировано в установленном порядке, при аренде земельного участка и т. д. ——————————— <6> Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газета. 2010. N 5188. URL: http://www. rg. ru/2010/05/21/prava-dok. html.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является подтверждением внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаваемым на руки собственнику имущества. В случае его отсутствия новый приобретатель имущества, например покупатель, вправе требовать от собственника дубликата или требовать в регистрационном органе выдачи справки об объекте недвижимости, его обременениях, существующем праве собственности на него. Новый собственник имущества в законодательных актах неоднократно называется «владельцем имущества». По смыслу гражданского законодательства правомочие владения — это обременение существующего права предшествующего собственника, и оно ни в коем случае не нарушает существующих прав собственника имущества. Думается, формулировка «владелец» не самая удачная для конкретизации возникающих прав, уместнее было бы использование понятия «приобретатель» собственности. Основаниями для государственной регистрации права собственности или другого вещного права служат: 1) объект недвижимости, принадлежащий лицу, но не зарегистрированный в установленном законом порядке либо принадлежащий ему на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком или на ином праве; 2) приобретательная давность; 3) судебный акт о признании права собственности; 4) решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности <7>. ——————————— <7> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 23 октября 2002 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 30 октября 2002 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532. URL: http:// www. consultant. ru/ online/ base/?req=doc;base=LAW;n=128858;p=11.
Подробнее остановимся на государственной регистрации права собственности на земельный участок. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами <8>. Земельный участок является объектом недвижимости и подлежит государственной регистрации права собственности на общих основаниях. Данный объект собственности специфичен тем, что он является делимым, т. е. один участок может быть разделен на неограниченное количество земельных участков, но с соблюдением условий о минимальном размере, установленном законом для земельных участков. ——————————— <8> Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 28 сентября 2001 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 октября 2001 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122799.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, дальнейшая судьба которых может быть различной: 1) земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в законе. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки; 2) из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок); 3) при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах <9>. ——————————— <9> Там же.
Присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству <10>. ——————————— <10> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2011 г. N 14950/10 (документ опубликован не был) // URL: http://www. garant. ru/products/ipo/prime/doc/58102005/#58102005.
При отсутствии государственной регистрации вещного права на земельный участок не возникает вещных прав на возведенный на данном земельном участке объект строительства <11>. Поскольку трудно себе представить регистрацию права собственности или иного вещного права на строение при отсутствии вещного права на земельный участок под ним, фактически это свой дом на чужой земле. ——————————— <11> Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации и Пленума Высшего Арбитр. Суда Рос. Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газета. 2010. N 5188 // URL: http://www. rg. ru/2010/05/21/prava-dok. html.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. закрепляет правило, согласно которому отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности <12>. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ——————————— <12> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122953;p=10.
Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества <13>. ——————————— <13> Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации, Пленума Высшего Арбитр. Суда Рос. Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газета. 2010. N 5188. URL: http://www. rg. ru/2010/05/21/prava-dok. html.
Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена ст. ст. 11 и 12 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество <14>. ——————————— <14> Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // URL: http://www. referent. ru/7/22648.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации <15>. Законодатель указывает на такого субъекта, как правообладатель. Под ним понимается новый собственник, у которого есть основания для регистрации соответствующего права. Тут ставится под сомнение понятие «правообладатель»: данный субъект не является обладателем каких бы то ни было прав, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, разве что может зарегистрировать свое право. Совершенные фактические действия, направленные на отчуждение данного имущества у существующего собственника или открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом, являются только предпосылками для появления такого права, но не самим правом. Таким образом, ошибочно мнение многих авторов, пытающихся доказать, что право собственности у физических и юридических лиц может возникнуть на любой объект вещных прав, например у физического лица на культурные ценности или космические объекты. Вышеуказанные субъекты могут приобрести данное имущество (путем совершения различных сделок или договоров), но не обратить в собственность. ——————————— <15> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122953;p=6.
Покупатель в случае перехода к нему права собственности, не зарегистрированного за продавцом или обремененного иными правами, может быть защищен в порядке гражданского судопроизводства — путем признания права за покупателем в судебном порядке. Согласно гражданскому законодательству в случае признания договора недействительным стороны должны быть возвращены в положение, которое существовало до заключения договора (реторсия). Еще одним способом признания права собственности за покупателем, который никакими иными способами не может зарегистрировать свое недвижимое имущество, является приобретательная давность. Негативное значение имеет и тот факт, что все положения, касающиеся государственной регистрации права собственности и ее перехода, регламентируются огромным количеством законодательных и подзаконных актов, таких как Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», Приказ Минюста Российской Федерации «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», а также большим количеством постановлений высших судебных инстанций Российской Федерации. Отсутствие единого законодательного акта, во-первых, запутывает восприятие и отыскание необходимых сведений. Во-вторых, думается, что подобный единый законодательный акт, предусматривающий порядок, основания, способы возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, полный перечень необходимых документов, условия, сроки и полномочия лиц, участвующих в договоре, и регистрацию самого договора или права, сократил бы число существующих пробелов и противоречий в данной области. Из изложенного выше можно сделать вывод, что настолько часто используемый в повседневной жизни институт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним имеет существенные недостатки: 1) отсутствие титульного права у «собственника» имущества не создает препятствий для перехода права собственности к другому лицу; 2) отсутствие зарегистрированного права собственности у бывшего собственника не является основанием для признания перехода права собственности к покупателю недействительным; 3) регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества. Такая возможность создает неблагоприятные последствия для покупателя, который, зная, что он приобретает, может не знать, у кого он приобретает данное имущество, в т. ч. сколько лиц претендует на данное имущество, а также о наличии обременений и иных вещных прав третьих лиц. Приобретатель имущества в случае отсутствия документов, подтверждающих право собственности у лица, у которого приобретается недвижимое имущество, должен самостоятельно выяснить, имеются ли у объекта недвижимости обременения, чтобы обезопасить себя от негативных последствий такого приобретения. Активная позиция приобретателя недвижимого имущества является гарантией его осведомленности и невозможности злоупотребления или халатности со стороны собственника имущества и регистрирующего органа.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122953;p=6. 2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 28 сентября 2001 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 октября 2001 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122799. 3. Гражданский процессуальный кодекс Рос. Федерации: Федер. закон Рос. Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ, принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 23 октября 2002 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 30 октября 2002 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532. URL:http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=128858;p=11. 4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 17 июня 1997 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 3 июля 1997 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. Ст. 3594. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=122961. 5. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 4 июля 2007 г., одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 11 июля 2007 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017. URL: http://www. consultant. ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=123054. 6. Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // URL: http://www. referent. ru/7/22648. 7. Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации, Пленума Высшего Арбитр. Суда Рос. Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газета. 2010. N 5188. URL: http://www. rg. ru/2010/05/21/prava-dok. html. 8. Постановление Президиума высш. Арбитр. Суда Рос. Федерации от 19 апреля 2011 г. N 14950/10 (документ опубликован не был) // URL: http://www. garant. ru/products/ipo/prime/doc/58102005/#58102005.
