(Сенчищев В. И.) («Журнал российского права», N 12, 1999)
ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ
В. И. СЕНЧИЩЕВ
Сенчищев Виктор Иванович — аспирант ИЗиСП, магистр частного права.
При рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо выяснить прежде всего то, какое значение имеет указанная регистрация с точки зрения частного права. Такая постановка вопроса совершенно не отрицает актуальности данной проблемы в контексте рассмотрения элементов публичности в частном праве. Действительно, сама процедура регистрации права в государственном органе (органе юстиции), с точки зрения анализа взаимоотношений между этим органом и заявителем (правообладателем), очевидно, отвечает всем признакам отношения публично — правового. В данной же статье мы хотели бы остановиться на тех частноправовых последствиях, которые такая регистрация с точки зрения действующего закона (de lege lata) имеет и которые она, по нашему мнению, должна иметь и с точки зрения действующего предположения (de lege ferenda). Первая проблема — определение предмета регистрации. Поскольку действующее законодательство в той или иной форме выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью, постольку и мы последуем этому делению и рассмотрим названные вопросы последовательно с целью выявления отличий в их правовой природе. Из теории вопроса известно деление субъективных гражданских прав на вещные и обязательные <*>. Перечень вещных прав, одним из критериев выделения которых является их поименование в законе, предусмотрен в ст. 216 ГК РФ, которая наряду с правом собственности относит к числу вещных право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), сервитуты (ст. 274, 277 ГК), право хозяйственного ведения имуществом (см. 294 ГК) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК). ——————————— <*> Данный перечень не является полным, однако достаточным для рассмотрения вопросов, составляющих предмет данного исследования.
Из формулировки п. 1 ст. 216 ГК видно, что предусмотренный в этой статье перечень вещных прав не является закрытым и может быть расширен законом. Указание на перечень вещных прав, предусмотренный ГК, является важным в силу того обстоятельства, что согласно ст. 131 ГК государственной регистрации в едином государственном реестре подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Далее в той же ст. 131 ГК дается перечень подлежащих государственной регистрации прав, в который включены все вышеназванные права, а также ипотека и иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. Таким образом, вопрос о предмете регистрации, в случае регистрации прав вещных, в сущности, предрешен законодателем как в отношении самого перечня прав, подлежащих регистрации, так и в отношении объема правомочий правообладателей соответствующих вещных прав, поскольку таковой объем для вещного права законом всегда определен. Принципиально иную ситуацию мы имеем в случае с правами обязательственными. Существо проблемы сводится к дилемме: подлежит ли регистрации само обязательственное право (и если да, то как должно определяться содержание регистрируемого права) или договор (сделка), из которого такое обязательственное право возникло. Ответ на этот вопрос требует прояснения существенных отличий между двумя системами регистрации: системой регистрации прав и системой регистрации сделок <*>. ——————————— <*> Выдвинутое деление систем регистрации является доктринальным и не имеет легальной дефиниции в российском законодательстве.
Коротко отличия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему: При регистрации прав регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение, то есть она должна отвечать принципам публичности и достоверности. Результатом осуществления регистрации прав должно являться то, что правообладатель не обязан доказывать свое право (в том числе — его объем и содержание) никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что, очевидно, возможно только в отношении прав, объем и содержание которых закреплены законом. Иными словами, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных. Регистрация вещного права сохраняет свое юридическое значение во всяком состоянии зарегистрированного права, во всякое время существования права. При этом регистрации подлежат и все изменения в состоянии зарегистрированного вещного права, происшедшие в результате перераспределения правомочий собственника (обладателя иного вещного права) в силу совершенного им акта реализации своего права, а также обременения права правами третьих лиц <*>. ——————————— <*> Более подробное раскрытие соответствующих ситуаций будет представлено ниже.
При регистрации сделок (в частности договоров) осуществляется, по сути, регистрация документов. Процедура сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания регистрируемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения обязательственного права в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации, что имеет своим происхождением усмотрение законодателя. Безразличной для регистрации в этом случае является и судьба права, возникшего в результате заключения договора, поскольку, например, регистрации прекращения договора не требуется <*>. ——————————— <*> Во всяком случае, действующий закон никак положительным образом данный вопрос не регулирует, а всякие расширительные толкования в этом вопросе вряд ли могут быть признаны корректными по причине того, что нельзя, без прямого указания о том в законе, возложить дополнительные обязанности, тем более что эти дополнительные обязанности (их выполнение) будут влиять на существование (прекращение) субъективного гражданского права.
Далее, также не отражается при регистрации (в регистрационной записи) то обстоятельство, что договор аренды недвижимости, например, заключен под отлагательным условием и, следовательно, момент возникновения субъективного права арендатора владеть и пользоваться арендованной недвижимостью при регистрации договора неизвестен. Более того, неизвестно и то, возникнет ли в принципе такое право когда-либо. Данные обстоятельства, а число примеров, очевидно, можно умножать до бесконечности, регистрацией вообще никак не охватываются. Содержание самого права, пределы его действия и иные характеристики из регистрационной записи о регистрации сделки установить невозможно, так что правообладатель в отношениях с контрагентами всякий раз должен ссылаться на правоустанавливающий документ, каковым в этом случае по необходимости является зарегистрированный договор (зарегистрированная сделка). Содержание обязательственного права регистрации не поддается, так как объем правомочий правообладателя и условия их возникновения определяются сторонами договора в индивидуальном порядке и в момент регистрации могут быть неизвестны. Мыслимой является, например, ситуация, когда зарегистрированный договор аренды предусматривает, что арендованное имущество должно быть передано арендатору арендодателем только через какой-то промежуток времени. Таким образом, до наступления момента передачи у арендатора будет некое право, в составе которого не окажется ни одного действительного правомочия в отношении собственно арендованного недвижимого имущества. Уместно заметить, что подобная ситуация невозможна в отношении права собственности, ибо, если таковое зарегистрировано, то собственник приобретает все свои правомочия с момента регистрации, поскольку регистрируется право как наличное, действительное право. Таким образом, следует сделать вывод о принципиально отличных правовых последствиях регистрации прав обязательственных (в смысле регистрации сделок) и регистрации прав вещных. В отношении аренды недвижимости ГК говорит о регистрации договора (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК). Федеральный закон от 17 июня 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) <*> не выдерживает единства терминологии и в ряде случаев прямо устанавливает необходимость регистрации обязательственных прав, рассматривая их как ограничения (обременения) вещных прав и, в частности, права собственности. Так, в силу указания п. 1 ст. 4 Закона о регистрации «наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». И далее, ст. 26 «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» устанавливает, в частности, что «право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества». ——————————— <*> Российская газета. 1997. N 145.
Цитированные правила закона о регистрации, касающиеся регистрации права аренды, вступают в более или менее очевидное противоречие с нормами ГК, предусматривающими государственную регистрацию именно договора аренды недвижимости. И если правила ГК о регистрации сделок с недвижимостью нельзя оценить как удачные, то нормы Закона о регистрации, отождествляющие регистрацию права обязательственного с регистрацией обременения, следует признать следствием плохой теоретической проработки данного вопроса. Выше было показано существо регистрации сделок как регистрации документов. Постараемся далее разобраться в различиях регистрации прав вещных, прав обязательственных и обременений. Содержание обязательственного права не поддается расчленению на отдельные правомочия аналогично расчленению права вещного (владения, пользования, распоряжения) и определяется как так называемое право требования. Реализация же права требования путем исполнения другим лицом корреспондирующей обязанности должна прекращать само право требования. Таким образом, регистрация права обязательственного означала бы регистрацию не прав на недвижимость и сделки с недвижимостью (в терминологии ГК), а регистрацию некоего притязания одного лица к другому, которое исчерпывалось бы полностью в момент его осуществления (исполнения). Достаточно заметить только, что такая регистрация ГК не предусмотрена, а введение ее вряд ли может быть сколько-нибудь корректно обосновано. Другое дело, что в результате реализации права требования могут возникать некие субъективные права на недвижимость, в частности право владения и/или пользования, а иногда — и право распоряжения в известных пределах. Именно эти права и можно было бы регистрировать именно в качестве прав на недвижимость, поскольку публичное подтверждение существования таких прав может быть истолковано и как находящееся в интересах правообладателя, и как находящееся в интересах третьих лиц. Однако поскольку данные права не составляют самостоятельного права по отношению к праву собственности, а являются, наоборот, как бы временным заимствованием другим лицом соответствующих правомочий у собственника, постольку и регистрация таких прав возможна только в виде регистрации соответствующего изменения правомочий собственника, перераспределения его правомочий другому лицу. Возникновение названных прав у лица, не являющегося собственником вещи (недвижимости), означает сокращение или прекращение одноименных прав у самого собственника. В описанной ситуации можно говорить, что соответствующие права собственника перешли к контрагенту по договору, в силу реализации обязательственного отношения, которое есть реализация права собственности, заложенная в нем в потенциал. В этой связи допустимой должна быть признана только регистрация изменения объема правомочий собственника, поскольку новых прав на недвижимость не возникает, а происходит только их перераспределение между лицами. Такое изменение может произойти лишь в силу распоряжения собственником своим правом (реализация права). Описанную выше ситуацию следует отличать от ситуации, возникающей, когда права, аналогичные правам собственника, но все-таки не связанные с ними, не проистекающие из них, а, скорее, с ними конкурирующие, возникают у другого лица. Возникновение таких прав может произойти и независимо от распоряжения собственником своими правами, независимо от его воли и уж, во всяком случае, не является перераспределением его правомочий. Эту последнюю ситуацию правильно будет называть обременением права собственности правами третьего лица <*>. ——————————— <*> Против предложенной конструкции возможно возражение, основанное на том, что принято говорить об обременении в отношении вещи, а не права. Полагаем, что подобного рода возражения не могут реально быть противопоставлены выдвинутой позиции, поскольку с юридической точки зрения значение имеет объем субъективных прав, принадлежащих разным лицам и конкурирующих между собой.
Закон о регистрации в этой части, как представляется, не лишен некоторой внутренней противоречивости, когда в качестве синонимов употребляет в отношении аренды, ипотеки и доверительного управления понятия «регистрация права» и «регистрация обременения». Представляется, что в первом случае акцент ставится на регистрации субъективного права арендатора, залогодержателя или доверительного управляющего (права владения и/или пользования недвижимостью и другого права), во втором же случае акцент делается на регистрации обременения субъективного права собственности (то есть сокращении объема правомочий собственника). Несколько особняком выглядит тот же вопрос применительно к регистрации сервитута, ибо употребление указанных терминов в отношении сервитута следует признать допустимым, поскольку сервитут есть вещное право с легально определенным объемом правомочий правообладателя, что дает основания рассматривать его и как самостоятельное право и, следовательно, как обременение права собственности. Решение же вопроса о том, регистрировать ли его в том или ином качестве, представляется более или менее техническим, поскольку оба варианта лежат в рамках одной системы регистрации — системы регистрации прав. Видимо, следует регистрировать его в обоих качествах: и как самостоятельное право, принадлежащее совершенно определенному лицу (если таковое может быть установлено), и как обременение (ограничение) прав собственника. Следует особо подчеркнуть, что вопрос о так называемых обременениях права собственности требует особого рассмотрения, в частности с точки зрения выявления сущностных отличий между обременением права и его реализацией. Представляется, во-первых, что обременено может быть исключительно вещное право и почти исключительно только — право собственности. Само по себе обременение — это также право, причем опять-таки вещное. Отсюда следует, что регистрация обременения права собственности — это регистрация не только сокращения объема правомочий собственника, но и регистрация самостоятельного вещного права, обременяющего право собственности. То есть регистрация обременения — это регистрация и самостоятельного права, и регистрация сокращения объема правомочий собственника, что должно выражаться в соответствующем изменении уже существующей регистрационной записи в отношении права собственности. Следовательно, регистрация обременения объединяет в себе и новую регистрацию нового права, и внесение изменений в регистрационную запись о праве собственности. Таким образом, мы можем сделать выводы. Во-первых, регистрация прав возможна только в отношении прав вещных, поскольку объем (содержание) вещного права всегда установлен законом (в этом состоит один из главных признаков вещного права наряду с характеристикой его как права абсолютного). Ограниченные вещные права при этом должны регистрироваться в качестве обременений права собственности. Сама регистрация вещного права должна быть признана имеющей правоустанавливающее значение для существования права. Одним из проявлений этого значения следовало бы признать невозможность оспаривания существования зарегистрированного права иначе как через оспаривание совершенной регистрационной записи. Очевидно, что основаниями для такого оспаривания могли бы служить только обстоятельства, связанные с регистрацией (неполное выяснение обстоятельств возникновения права, процедурные нарушения и т. п.). Другим проявлением и необходимым следствием правоустанавливающего значения регистрационной записи должна быть признана достаточность ссылки на саму запись в подтверждение существования права без необходимости ссылок на какие-либо иные доказательства (договор купли — продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.). Указанные обстоятельства должны быть проверены в ходе процедуры регистрации, после совершения которой они уже не должны иметь такого значения для подтверждения существования права. Очевидно также, что при изложенной идеологии регистрации следует принять за правило то, что в случае возникновения спора о праве в ходе регистрации в осуществлении регистрации должно быть, безусловно, отказано (регистрация приостановлена) до разрешения вопроса о праве по существу в судебном порядке. Конечно, такие требования к регистрации предполагают существенно более высокий уровень регистрационной работы (в том числе и профессиональный уровень регистраторов, и уровень их технической оснащенности и т. д.), который, в силу разных причин, в настоящее время, видимо, достигнут быть не может. С другой стороны, и это наш второй вывод, в отношении прав обязательственных (например, в формулировке действующего законодательства — «права аренды») регистрация в том же качестве, очевидно, невозможна, поскольку содержание такого права заведомо неизвестно. В этой ситуации становится непонятным, зачем же нужна сама процедура регистрации, если для существования права (в смысле конкретных правомочий одной из сторон договора в отношении конкретного объекта недвижимости) по существу своему она не имеет никакого значения. Уместно говорить либо о регистрации перераспределения объема правомочий собственника, и тогда регистрация должна затрагивать, в техническом смысле, уже имеющуюся регистрационную запись о праве собственности на объект, либо о регистрации сделок, в частности договоров с недвижимостью. При этом регистрацию сделок следует понимать только как регистрацию документов, а не как регистрацию права. Отличия очевидны! Целесообразность такой регистрации, впрочем, тоже вызывает сомнения, поскольку решение вопроса о том, какие именно сделки с недвижимостью регистрировать (почему, например, срок договора аренды имеет значение для решения вопроса о необходимости регистрации), являет собой образец известного волюнтаризма и законодательного усмотрения без каких-либо серьезных обоснований. Более или менее очевидным мотивом введения регистрации сделок с недвижимостью могло бы быть названо стремление государства осуществлять контроль за оборотом наиболее дорогостоящих объектов. Однако данный мотив если и имеет право на существование с точки зрения государства, то вряд ли он укладывается в полной мере в принцип невмешательства кого-либо в частные дела (ст. 1 ГК). Видимых же, с точки зрения de lege ferenda, сколько-нибудь серьезно обоснованных гражданско — правовых последствий регистрации сделок усмотреть невозможно. Вторая проблема — это различный подход двух названных актов (ГК и Закон о регистрации) к вопросу об определении содержания понятия «недвижимость». В отличие от ГК в Законе о регистрации представлен более развернутый пообъектный перечень имущества, относимого к недвижимости, процедура регистрации прав на которое и сделок с которым регулируется названным законом. Такой перечень представлен в абз. 3 ст. 1 Закона о регистрации, в соответствии с которым к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Архитектура цитированной дефиниции такова, что первая ее часть является дословным заимствованием из п. 1 ст. 130 ГК, а вторая — представляет собой существенное ее расширение. В частности, к недвижимости Закон о регистрации, в отличие от ГК, прямо отнес жилые и нежилые помещения. Вместе с тем, как представляется, вопрос о правовом статусе жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости (недвижимых вещей) является более сложным и не сводится только к той или иной легальной дефиниции. Поскольку в отношении недвижимости одно только фактическое владение не является еще достаточным показателем права собственности, а необходимой является регистрация этого права в публичном порядке, то особую значимость приобретает вопрос о пространственных границах объекта права. Предположим, лицо А имеет на праве собственности сложную или составную движимую вещь, например — автомобиль. Очевидно, что и все части (узлы и детали), из которых данный автомобиль состоит, также принадлежат лицу А на праве собственности, поскольку А является законным владельцем всего автомобиля в целом, если не доказано иное. Если же А имеет на праве собственности целое здание, состоящее из нескольких нежилых (или жилых) помещений и его право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то решение вопроса о том, принадлежат ли тому же лицу и указанные помещения (каждое по отдельности), практически упирается в необходимость осуществления государственной регистрации соответствующего права в отношении каждого такого помещения. Иными словами, представляется, что в самостоятельном гражданском обороте могут участвовать (быть предметом такого оборота) только такие недвижимые вещи, права на которые оформлены в установленном порядке. А если права собственности будут оформлены на каждое отдельное помещение в целом здании, то, хотя бы все такие помещения и принадлежали одному лицу, мы имели бы дело уже не с одним, а с несколькими объектами. Таким образом, можно сказать, что государственная регистрация в отношении недвижимости в своем роде является фактором, формирующим, создающим сам объект. Это вопрос, который можно было бы сформулировать как вопрос о пространственных границах объекта недвижимости. Представляется, что при его решении необходимо исходить из того, что объектом оборота может быть не просто некий объект недвижимости, очерченный геометрически, а такой объект недвижимости, в отношении которого зарегистрировано право собственности. В связи с этим с необходимостью напрашивается вывод о принципиальной неделимости недвижимой вещи и, следовательно, вывод о том, что не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости некие части недвижимой вещи (нежилые помещения в здании, например) до тех пор, пока права на такие «части» не будут зарегистрированы в установленном порядке. Однако в последнем случае часть перестает быть собой и превращается в нечто целое — самостоятельную вещь — объект недвижимости. Следует отметить, что в Законе о регистрации закреплена совершенно обратная позиция и в соответствии с нормами п. 2 и 3 ст. 26 предусматривается возможность аренды части земельного участка или части помещения, что является совершенно немыслимым. Таким образом, следует констатировать, что по смыслу соответствующих норм ГК к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества жилые и нежилые помещения (как части зданий, строений и сооружений), а тем более части таких помещений, не относятся. В силу же Закона о регистрации таковые объекты являются недвижимостью, то есть к ним подлежит применению гражданско — правовой режим недвижимости. Данный вывод имеет самое непосредственное значение для рассмотрения вопроса о регистрации договора аренды недвижимости. В силу п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, п. 2 ст. 651 ГК является изъятием из правила п. 2 ст. 609, но только в отношении зданий и сооружений. Аренда же жилых и нежилых помещений (и их частей), отнесенных Законом о регистрации к недвижимости, целиком подпадает под действие п. 2 ст. 609 ГК, то есть подлежит государственной регистрации независимо от срока договора. Складывается, в известной мере, парадоксальная ситуация, когда договор аренды целого здания, арендованного на срок менее года, не подлежит регистрации, а договор, положим, субаренды отдельного помещения в том же здании, заключенный хотя бы и на срок менее года (то есть практически на любой срок) подлежит регистрации, без которой он не считается заключенным. Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права — отсутствие самого права; для договора — его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном порядке, то он просто не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства. Если же стороны осуществили какое-либо исполнение, то для возврата сторон в первоначальное положение должны быть применены правила ст. 168 ГК <*>. ——————————— <*> Данный вывод, впрочем, более чем спорен, поскольку применение последствий недействительности сделки в принципе исключается, если считать, что договор не заключен, и наоборот. Существующая коллизия между правилами ст. 433 и ст. 165 ГК требует более серьезного рассмотрения, однако, как представляется, она должна быть в итоге разрешена в пользу преимущественного действия правил ст. 433, поскольку, по природе вещей, «незаключенность» договора, очевидно, предшествует во времени и тем самым предрешает вопрос о «недействительности» того же договора.
Одним из последствий исполнения, предоставленного по незаключенному (в нашем случае — незарегистрированному) договору аренды недвижимости, для юридических лиц может стать применение к ним мер финансовой ответственности налоговыми органами. В частности, неправомерным может быть признано списание на себестоимость расходов арендатора по уплате арендной платы. Какой-либо специальной ответственности за отсутствие собственно регистрации договора аренды для сторон такого договора действующим законодательством не предусмотрено. Возможной, однако, является ответственность за использование, скажем, государственной собственности без законных к тому оснований — без зарегистрированного договора аренды, например <*>. ——————————— <*> См., например, распоряжение мэра Москвы от 5 марта 1996 г. N 108-РМ «О создании государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве» (Вестник Мэрии Москвы. 1996. N 8).
Регистрация договоров аренды осуществляется соответствующими органами юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании документов, перечисленных в ст. 17, 18 и 26 Закона о регистрации. Если же специализированный орган юстиции на данной территории еще не создан, то в соответствии со ст. 8 и ч. 2 ст. 6 вводных законов к первой и второй частям ГК соответственно применяется действующий порядок регистрации прав на недвижимое имущество, что означает практически, что такая регистрация должна быть осуществлена либо органами БТИ, либо органами Мингосимущества, либо органами местной администрации.
