Гульнара Низаметдинова, юрист ООО «Юридическая компания «Стимул».
Несомненно, чтобы связанные с оборотом недвижимости процессы проходили как можно более цивилизованно, охрану прав и законных интересов граждан и юридических лиц должно осуществлять государство. Необходимо создание продуманной и отлаженной системы регистрации прав и сделок с недвижимостью, при использовании которой проведение мошеннических действий будет максимально затруднено.
За пять лет существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предпринималось огромное количество вполне обоснованных попыток внесения изменений в законодательство о регистрации, призванных обеспечить более высокую степень защиты добросовестных субъектов данного рынка. В качестве примера можно отметить ФЗ от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ.
Предлагаем более подробно рассмотреть п. 9 ст. 1 ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья установила необходимость при подаче уполномоченным представителем в учреждение юстиции заявления о государственной регистрации предъявлять нотариально удостоверенную доверенность, даже если последняя выдана от имени юридического лица.
Сложившаяся в Москве практика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показывает, что введение такой меры обусловлено тем, что представление доверенности, совершенной в простой письменной форме, может послужить поводом для возникновения у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации. Сомнения могут возникнуть не только в подлинности, но и в действительности документа.
Выполненная же нотариусом процедура удостоверения доверенности обеспечивает законность (действительность) данной сделки и придает ей труднооспоримый характер. Удостоверяя доверенность, нотариус обеспечивает защиту законных интересов лиц, совершающих их.
Прежде всего это осуществляется путем соблюдения нотариусом требований, предъявляемых в ГК РФ к доверенностям. Для действительности доверенности она должна носить характер волевого акта того лица, от имени которого она совершается; лица, обращающиеся для удостоверения доверенности, должны обладать дееспособностью (а юридические лица — правоспособностью); содержание доверенности должно быть изложено в форме, предусмотренной действующим законодательством.
При удостоверении доверенности от юридического лица нотариус совершает следующие действия:
— выясняет волю стороны;
— проверяет дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц (правоспособность юридического лица проверяется путем тщательного изучения оригиналов учредительных документов, предъявляемых нотариусу);
— в случае совершения доверенности представителем юридического лица проверяются его полномочия (от имени юридического лица выступают либо его органы, либо назначенные им представители, которые предъявляют нотариусу в подтверждение своих полномочий соответствующие документы — чаще всего это протокол собрания об избрании либо приказ о назначении);
— разъясняет смысл и значение передаваемых полномочий;
— устанавливает личности обратившихся;
— зачитывает вслух содержание удостоверяемой доверенности;
— предлагает подписать доверенность в его присутствии;
— регистрирует доверенность в реестре.
Только после того как нотариус убедится в том, что доверенность составлена с учетом вышеизложенных требований, он совершает удостоверяющую надпись примерно следующего содержания:
«Город Москва, девятого декабря две тысячи третьего года. Настоящая доверенность удостоверена мной, Ивановым Петром Васильевичем, нотариусом города Москвы.
Доверенность совершена от имени общества с ограниченной ответственностью «Стимул» генеральным директором Петровым Василием Ивановичем, подписавшим ее в моем присутствии.
Правоспособность общества с ограниченной ответственностью «Стимул» и полномочия его представителя проверены. Личность подписавшего доверенность установлена, дееспособность проверена».
Данная надпись дает большую степень уверенности в том, что при составлении доверенности представляемое лицо не принуждалось к ее подписанию, было дееспособно и не находилось в заблуждении, юридическое лицо не прекратило своей деятельности и обладает правоспособностью для осуществления действий, указанных в доверенности, и вообще доверенность не была сфальсифицирована.
Следует иметь в виду, что требование о нотариально удостоверенной доверенности подразумевает, что необходимо удостоверение именно самой доверенности, ее содержания, а не подписи лица, передающего полномочия на совершение определенных действий.
Для юридических лиц составление доверенности в такой форме до сих пор представляет некоторые проблемы. При сборе документов для государственной регистрации часто приходится сталкиваться с доверенностями, в которых нотариус удостоверяет не саму доверенность, а подпись лица, подписавшего ее, что является основанием для отказа в приеме документов.
Соглашаясь с необходимостью введения данной меры, нужно помнить нормы ГК РФ, согласно которым доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами (членом совета директоров, заместителем руководителя и др.), с приложением печати этой организации. Обязательного нотариального удостоверения требуют только доверенности, выдаваемые на осуществление сделок, требующих нотариальной формы, и доверенности, выданные в порядке передоверия.
Указанный порядок применяется независимо от организационно-правовой формы юридического лица и содержания полномочия. Все перечисленные положения содержатся в ст. 185 ГК РФ, действие которой никто не отменял. Налицо коллизия норм ГК РФ и положений п. 9 ст. 1 ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ.
Ввиду того что данная норма вступила в силу и успешно применяется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, можно предположить, что обозначенная коллизия между общегражданским и регистрационным законодательством должна быть разрешена в пользу последнего.
Требование о нотариальной форме доверенности стало унифицированным для всех категорий лиц — и юридических, и физических. При отсутствии нотариально удостоверенной доверенности у представителя учреждение юстиции не принимает документов на государственную регистрацию.
Но в российском гражданском праве действует правило о том, что его нормы применяются только к правоотношениям, возникшим после введения их в действие. Поэтому, в случае если документы подавались для государственной регистрации права или сделки до вступления в силу ФЗ N 69-ФЗ, по доверенности, которая не была нотариально удостоверена, представитель имеет право по ней же получить результат произведенной государственной регистрации.
Важно помнить, что этот вариант возможен только при соблюдении следующих условий. Доверенность должна быть выдана до вступления в силу Закона о внесении поправок, на совершение всех действий, связанных с процедурой государственной регистрации, в том числе и на получение результата процедуры государственной регистрации (например, свидетельства о праве собственности или зарегистрированного договора).
Из сказанного выше видно, что изменение в Закон о регистрации относительно формы доверенности, представляемой при подаче заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является одним из самых значимых среди поправок, касающихся регулирования действий заявителей (в нашем случае — юридических лиц). Большинство других поправок затрагивают лишь деятельность государственных органов, занимающихся регистрацией.
Пока рано судить о результативности нововведения требования о нотариальной форме доверенности, однако надеемся, что преследуемые законодателем цели будут достигнуты. Должны этому поспособствовать и сами заявители. Им необходимо заблаговременно позаботиться о получении нотариально удостоверенной доверенности для того, чтобы не затягивать и без того долгий процесс государственной регистрации.
