Большинство существующих в настоящее время объектов недвижимости были приобретены нынешними правообладателями в порядке приватизации (выкуп арендованных объектов арендным предприятием либо акционирование государственных предприятий), однако регистрация прав на них затруднена из-за недостатков правоустанавливающих документов (планов приватизации). Отсутствие зарегистрированных прав на объекты недвижимости делает невозможным их участие в гражданском обороте.
Акты, изданные государственными органами в рамках их компетенции, являются документами — основаниями для регистрации прав (ст. 17 Закона о регистрации прав).
Права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными (ст. 6 Закона о регистрации прав).
Вместе с тем правоустанавливающие документы, представляемые на регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для регистрации прав, описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).
Согласно п. п. 28 — 31 Правил ведения ЕГРП (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219) описание объекта недвижимости должно содержать его наименование, площадь и адрес, по которому он находится.
Несоответствие документов, представленных на регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям Закона является основанием для отказа в государственной регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).
Подавляющее большинство приватизационных документов, утвержденных в 1990-е годы, данным требованиям не соответствуют. Устранение недостатков правоустанавливающих документов возможно как в административном, так и в судебном порядке.
Порядок внесения уточнений в планы приватизации федеральным законодательством не установлен, полномочия по уточнению планов приватизации в положениях о Росимуществе и территориальных управлениях Росимущества напрямую не закреплены.
Непосредственно в Росимуществе такие уточнения на практике могут получить только крупные компании (см., например, распоряжения Минимущества РФ от 04.03.2002 N 517-р «О подтверждении права собственности ОАО «Магистральные нефтепроводы «Дружба» на недвижимое имущество», от 05.03.98 N 197-р «О дополнении акта оценки стоимости зданий и сооружений государственного предприятия «Московское объединение по обеспечению нефтепродуктами «Моснефтепродукт»).
В некоторых территориальных органах Росимущества образованы комиссии по внесению уточнений в документы приватизации.
Например, в Положении о порядке внесения уточнений в документы по приватизации федерального имущества (утв. Приказом ТУ Министерства имущественных отношений РФ по Томской области от 16.01.2003 N 1-од) заявителю предписывается представлять следующие документы:
— письменное обращение;
— технический паспорт на объект недвижимости;
— адресную справку;
— документы об использовании земельного участка;
— план приватизации государственного предприятия и акты оценки стоимости имущества;
— справку о балансовой принадлежности объекта недвижимости;
— иные документы, если перечисленных выше документов недостаточно для однозначной идентификации объекта недвижимости.
После проведения экспертизы при наличии необходимых документов и достаточных оснований для идентификации объекта недвижимости заявителю выдаются уточнения к документам по приватизации, изданные Территориальным управлением Росимущества на основании протокола заседания комиссии, содержащие характеристики объекта недвижимости, подписанные руководителем Территориального управления, а в его отсутствие — заместителем руководителя.
Однако в большинстве случаев обращения о внесении изменений в документы приватизации остаются без ответа либо выносится отказ во внесении данных изменений вследствие следующих причин.
Функции территориальных органов Росимущества в 1990-е годы выполняли комитеты по управлению имуществом субъектов РФ. Исковые требования территориальных органов Росимущества по истребованию архивов приватизационных дел из владения органов управления имуществом субъектов РФ, как правило, не удовлетворяются (Постановления ФАС ЗСО от 15.06.2006 N Ф04-3570/2006(23590-А45-12); ФАС ДО от 12.12.2006 N Ф03-А04/06-1/4514; ФАС ДО от 14.06.2005 N Ф03-А04/05-1/1570).
Не обладая достаточной информацией, территориальные органы Росимущества уточнения к планам приватизации, как правило, не выдают, мотивируя отказы возможностью ошибочного включения в уточнения объектов, которые не были ранее приватизированы. В каждом субъекте РФ сложилась различная судебная практика по решению указанной проблемы.
Обжалование отказа в регистрации
Обжалование отказов в регистрации в большинстве случаев перспективно, только если в планах приватизации есть точное наименование и адрес приватизированного объекта, но отсутствуют второстепенные характеристики (этажность, площадь). В таких случаях суды устанавливают тождественность объектов, указанных в правоустанавливающих документах, и представленной на регистрацию технической документации.
К примеру, Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.09.2004 N 7064/04 признан незаконным отказ в регистрации права акционерного общества на ранее приватизированный административно-бытовой корпус по основанию отсутствия всех необходимых для внесения в ЕГРП характеристик в плане приватизации. В данном судебном акте закреплена важная правовая позиция: правоустанавливающие документы должны соответствовать нормативным актам, действующим на момент их создания. Незначительные недостатки в описании объекта права не могут быть основанием для отказа в регистрации.
Аналогичная позиция сформулирована в Постановлении ФАС МО от 27.12.2006 N КГ-А40/12640-06, в котором судом установлено совпадение ряда признаков, идентифицирующих спорное здание в приватизационных и технических документах (год постройки, материал стен, балансовая стоимость), и поэтому у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в регистрации права собственности на спорное здание, поскольку на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у заявителя права на данный объект недвижимости. Аналогичные аргументы изложены и в Постановлении ФАС УО от 09.03.2006 N Ф09-1343/06-С3.
Если в приватизационных документах указана только балансовая стоимость приватизируемого имущества или отсутствует адрес, пообъектная расшифровка приватизируемого имущественного комплекса, отказ в регистрации прав признается законным (Постановления ФАС ДВО от 20.12.2005 N Ф03-А73/05-1/3859; ФАС ВВО от 19.06.2006 N А31-8794/2005-12; ФАС ВСО от 28.11.2006 N А33-4877/06-Ф02-6268/06-С2, N А33-4877/06).
В указанном случае неизбежны судебные разбирательства с территориальными органами Росимущества. В ФАС ЦО сложилась практика обращения с исковыми требованиями о признании права собственности к соответствующим территориальным управлениям Росимущества (после получения отказа в регистрации).
Перед обращением в суд желательно запросить выписку о наличии/отсутствии объекта в реестре федерального имущества, направить запросы в соответствующие архивы с просьбой представить дополнительные документы (при наличии).
Поскольку устранить причины, явившиеся препятствием для государственной регистрации права, во внесудебном порядке невозможно, суды признают права собственности на приватизированные объекты недвижимости (Постановления ФАС ЦО от 15.11.2006 по делу N А62-676/2006; ФАС ЦО от 18.08.2005 по делу N А62-9578/2004).
В ФАС ВВО сложилась успешная практика обжалования отказов территориальных органов Росимущества в уточнении приватизационных документов. Например, Постановлением ФАС ВВО от 14.06.2005 N А17-7344/5-2004 удовлетворены исковые требования акционерного общества о признании незаконным отказа территориального управления Росимущества в утверждении объектов недвижимости, ранее включенных в уставной капитал общества, и об обязании утвердить перечень этого имущества. В данном деле судом было установлено, что в ответ на обращение АО об уточнении пообъектного перечня объектов, переданных в уставной капитал, Территориальное управление Росимущества сообщило об отсутствии в архиве сведений о вошедшем в уставной капитал имуществе и указало на отсутствие полномочий по уточнению приватизационных документов 90-х годов.
В силу п. 2 ст. 14 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определение состава приватизируемого имущества отнесено к полномочиям Росимущества. Комитеты управления имуществом субъектов РФ осуществляли полномочия территориальных органов Росимущества до создания соответствующих территориальных управлений Росимущества. Таким образом, уточнение планов приватизации в настоящее время является прямой обязанностью территориальных органов Росимущества.
Неправомерный отказ государственного органа в совершении упомянутых действий нарушает права и законные интересы истца по оформлению права собственности на переданное в уставной капитал недвижимое имущество и распоряжению приватизированным имуществом при осуществлении предпринимательской деятельности, а потому суд обоснованно удовлетворил заявленные требования. Аналогичная аргументация изложена в Постановлении ФАС ВВО от 15.06.2005 N А17-4926/5-2004.
При рассмотрении подобных дел важно доказать, что объекты, по которым требуется внесение изменений в приватизационные документы, не были запрещены к приватизации на момент утверждения плана приватизации. Перечень объектов, приватизация которых запрещена, указан в Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ (утв. Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2284).
Признание права собственности
Существует практика обращения с исковыми требованиями о признании прав к органам местного самоуправления, однако она не вполне законна, поскольку указанные органы полномочиями по приватизации федерального имущества, внесению изменений в планы приватизации федерального имущества не обладают, являются формальными ответчиками для получения правоустанавливающего документа (судебного акта) и, как правило, обоснованных возражений на иск не представляют.
С 2006 года начала складываться практика признания права собственности на непоименованные в приватизационных документах объекты недвижимости по приобретательской давности. Возможность приобретения объектов по давности владения (15 лет для недвижимого имущества) впервые была закреплена в ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.90 N 443-1 «О собственности в РСФСР». До принятия данного Закона на требования о возврате государственного имущества исковая давность не распространялась (ст. 90 ГК РСФСР от 11.06.64).
При этом доказывать законность постройки объектов недвижимости необязательно (если в технических паспортах объектов отражен год постройки): до принятия части I ГК РФ под самовольной постройкой понимались только дачные дома физических лиц (ст. 109 ГК РСФСР от 11.06.64), а государственные организации вправе были возводить объекты недвижимости «хозяйственным» способом.
Аргументация по признанию права собственности на внесенные в процессе приватизации в уставные капиталы акционерных обществ объекты приведена в вышеуказанном Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.09.2004 N 7064/04.
Для признания права на конкретные объекты в составе имущественного комплекса, выкупленного коллективом арендного предприятия, могут использоваться следующие аргументы.
Арендным предприятием признавалось предприятие, осуществляющее предпринимательскую деятельность на основе взятого им в аренду имущественного комплекса (ст. 21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик), и арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами (п. 4 ст. 16 Основ законодательства СССР «Об аренде»).
Итак, по смыслу указанных нормативных актов все объекты имущественного комплекса (за исключением запрещенных к приватизации) при приватизации переходили в собственность арендных предприятий. В крупных имущественных комплексах предприятий наличие объектов с неопределенным правовым статусом создает существенные риски для их хозяйственной деятельности.
Известно много случаев, когда непоименованные в приватизационных документах объекты (проходные заводов, отдельные корпуса) включались в реестр федерального имущества и отчуждались государственными органами третьим лицам. Новые собственники оформляли земельные участки под объектами, дробили таким образом единый участок и имущественный комплекс предприятия, блокировали его хозяйственную деятельность для дальнейшего приобретения по заниженной цене.
