ОСОБЕННОСТИ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ
Н. В. КРАВЕЦ
Кравец Никита Викторович — аспирант Современной гуманитарной академии, г. Москва.
Согласно принятой в РФ Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества <1> в государстве положено начало структуризации, упорядочиванию института ипотеки. ——————————— <1> Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ N 213 от 15.06.2006.
Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (далее — Инструкция) разработана в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <2>, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <3>, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ——————————— <2> Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (с изм. и доп.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <3> Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. М.: Омега-Л, 2005.
Цели Инструкции направлены на установление единой практики государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора или закона, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке и уступке права требования по обеспеченному ипотекой обязательству, переходе прав на предмет ипотеки, удостоверения закладной прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (пункт 6 статьи 6 Закона об ипотеке). Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (пункт 2 статьи 7 Закона об ипотеке). При ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Кодекса находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (статья 75 Закона об ипотеке). В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (пункт 4 статьи 74 Закона об ипотеке). Положения Инструкции распространяются на ипотеку недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации <4>, статье 1 Закона об ипотеке, в том числе на: земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения, жилые помещения, объекты незавершенного строительства. ——————————— <4> Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. М.: Эксмо, 2005. П. 1 ст. 130.
Но в Законе об ипотеке существуют и ограничения в выдаче разрешения на ипотеку, не допускается ипотека: — имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (пункт 2 статьи 6); — земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 63); — части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (пункт 2 статьи 63); — жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74). Существует перечень обстоятельств, исходя из которых ипотека возникает в силу закона: — при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 Кодекса), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 Кодекса); — при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса); — при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (статья 64.1 Закона об ипотеке); — при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке); — в иных случаях, установленных федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя покупателя, плательщика ренты и т. д. (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке <5>). ——————————— <5> Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. М.: Омега-Л, 2005. П. 2 ст. 20.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке. Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т. д.), обязано: — предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой; — в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона. В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т. д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав. Запись о представленных заявлении и документах, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона, документах, представленных залогодержателем, вносится в книгу учета входящих документов под одним номером. Но наряду с возникновением существуют требования и к погашению записи об ипотеке, погашение записи осуществляется по следующим основаниям: — совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога; — заявления законного владельца закладной; — решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке необходимо учитывать следующие положения Закона об ипотеке: — в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (ст. 42 Закона об ипотеке); — ипотека прекращается в случае прекращения права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации (ст. 41 Закона об ипотеке). В случаях, если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины) может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки. Так как при осуществлении регистрации ипотеки самую важную роль играет банк-кредитор, соответственно и в область банковской сферы вносятся законодательные коррективы. Ассоциация региональных банков России, рассмотрев проект Кодекса ипотечного кредитора, в целом поддерживает идею установления профессиональных и этических стандартов поведения в отношении потребителей финансовых услуг. Предложенный Кодекс как нельзя лучше подходит для целей формулирования принципов добросовестной работы кредиторов. Присоединение банков к Кодексу даст основание использовать данный факт в рекламе услуг, а также использовать ссылки на Кодекс в деятельности банка. Данное обстоятельство, по мнению банков, будет способствовать укреплению имиджа банков и их конкурентоспособности на ипотечном рынке. В то же время целесообразно в тексте Кодекса сделать оговорку о применимости в целях данного Кодекса действующего законодательства РФ. Как вытекает из смысла ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <6>, устанавливающей основания возникновения ипотеки жилой недвижимости, в силу закона ипотечные жилищные кредиты — кредиты, предоставленные на цели приобретения или строительства жилых объектов (под их залог (ипотеку), но не их ремонта. Указанное положение Закона обусловлено тем, что в результате приобретения объекта жилой недвижимости от продавца к покупателю переходит, а в результате строительства подобного объекта возникает право собственности на него (вещное право). ——————————— <6> Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. М.: Омега-Л, 2005. Ст. 77.
Кроме того, термины «жилищный кредит», «жилищное кредитование» по тексту Кодекса рекомендуется заменить на понятия «ипотечный жилищный кредит», «ипотечное жилищное кредитование», поскольку основным способом обеспечения исполнения заемщиками обязательств по такого рода кредитам является ипотека жилых объектов (в силу закона или договора) и приведенная терминология является устоявшейся и широко применяемой в банковской практике. Изменения и дополнения в регистрационную запись ЕГРП. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона об ипотеке (статья 23 Закона об ипотеке) <7> (в случае заключения должником по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной соглашения об изменении ранее установленных условий закладной). ——————————— <7> Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. М.: Омега-Л, 2005. Ст. 23.
При внесении изменений в регистрационную запись необходимо учитывать, что, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке не являются одни и те же лица, после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке (пункты 3 и 4 статьи 44 Закона об ипотеке). Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (пункт 1 статьи 38 Закона об ипотеке). При этом согласно пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (пункт 2 статьи 37 Закона об ипотеке). Согласно пункту 3 статьи 37 Закона об ипотеке условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны. При проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) перехода права на этот объект недвижимости необходимо: — истребовать от залогодателя согласие залогодержателя в случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке; — проверить соблюдение залогодателем условий, на которых объект недвижимости может быть отчужден, если договором об ипотеке такие условия установлены; — проверить, было ли в закладной (если она выдавалась) предусмотрено право залогодателя на отчуждение объекта недвижимости; — проверить соблюдение залогодателем установленных закладной (если она выдавалась) условий, на которых объект недвижимости может быть им отчужден (если такие условия в закладной были установлены). Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности на заложенный объект недвижимого имущества, обязано: — предупредить лицо, приобретающее данный объект недвижимости, что в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход к нему права на объект недвижимости, но и внесены записи об обременении его права ипотекой; — в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, представляемом указанным лицом, сделать отметку, что названное лицо предупреждено о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об обременении его права на данный объект недвижимости. Ипотека как инструмент привлечения средств кредитных учреждений для решения жилищных проблем граждан становится все более доступной. В том числе с максимальными сроками погашения и минимальными первыми взносами, без официального подтверждения дохода и пр. Политика банков становится все более лояльной по отношению к заемщику. Однако, когда дело доходит до оформления отношений ипотеки, желательно разобраться во всех деталях процедуры их регистрации — от начала и до конца. Традиционно в понятие ипотеки — залога недвижимости — может вкладываться различный смысл. Существует «чистая» ипотека — когда владелец под залог своей недвижимости получает кредит и использует эти средства на любые нужды по личному усмотрению, а затем погашает задолженность перед банком и снимает обременение со своей недвижимости. Сторонами по такому договору выступают физическое или юридическое лицо как залогодатель, а кредитная организация — как залогодержатель (обычно банк). Регистрация данных отношений — залога в силу договора — платная. Более востребована целевая ипотека, при которой регистрируется право на объект недвижимости, возникающее на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств. Участие в договоре кредитной организации оценивается как факт согласования сторонами продавец — покупатель порядка расчетов: кто, какую сумму и в какие сроки предоставляет для оплаты. Поэтому на регистрацию такого договора кредитная организация заявления не подает. Производится регистрация возникновения залога в силу закона — ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <8>. Оформляется она (как и прекращение залога по возвращении кредита) без оплаты отдельной пошлины. Срок регистрации тот же, что и для договоров купли-продажи, — 10 рабочих дней. ——————————— <8> Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. М.: Омега-Л, 2005. Ст. 77.
Если права кредитной организации удостоверяются закладной (что обязательно должно быть указано в договоре), то последняя может быть получена кредитной организацией в отсутствие покупателя и продавца. Оформление закладных не является обязательным. Но их популярность растет. А в первом полугодии 2006 года количество выданных закладных оказалось в пять с половиной раз больше, чем за тот же период предыдущего. Что до числа регистраций прав на основании договоров о приобретении жилых помещений за счет кредитных средств либо займа, то оно выросло за этот же период по сравнению с началом 2005 года в два с половиной раза. Так что теперь абсолютное большинство сделок ипотеки сопровождается оформлением закладной. Оборот закладных — обязательное и перспективное условие нормального развития отношений ипотеки на финансовом рынке. Поэтому обычно банк, оформивший закладную, включает в кредитный договор с заемщиком условие переуступки своих прав кредитора другому лицу путем их передачи по закладной. Это может произойти без предварительного согласования с заемщиком, но с его ведома, поскольку далее клиент вступает в кредитно-финансовые отношения с другой организацией. Но порой пущенная в оборот закладная начинает жить собственной жизнью. Из рук в руки она переходит с помощью передаточных надписей, договоров купли-продажи и т. д. При этом каждый очередной законный ее владелец имеет право зарегистрировать себя в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), но не подлежит обязательной регистрации. Поэтому не всегда в реестре и выписках из него будут присутствовать актуальные сведения о залогодержателе. Во избежание злоупотреблений существует обязательное условие прекращения ипотеки — проверка законности последовательного перехода из рук в руки всех прав по закладной. При отсутствии сквозных сведений в ЕГРП последнему владельцу предстоит доказывать легитимность своих прав: представить ряд документов по каждому залогодержателю, фигурирующему в передаточных надписях. Ведь необязательность учета в ЕГРП смены владельцев закладных впоследствии может спровоцировать конфликты интересов участников ипотеки и существенно затруднить прекращение этих отношений несколько лет спустя. Еще одна проблема с закладными — отсутствие единой формы для них. Часто банк предлагает собственный вариант, составленный с учетом требований к их содержанию, изложенных в Законе. В результате встречаются недочеты, особенно в отношении оформления граф для соответствующих отметок регистрирующего органа, что приводит к отказу в регистрации документа. Отмена обязательности нотариального удостоверения договоров ипотеки мало сказалась на практике: количество договоров, заключаемых в простой письменной форме, растет, но традиционно даже банки предпочитают нотариальное удостоверение. А для договора купли-продажи с использованием кредитных средств (где ипотека возникает в силу закона) и ранее простая письменная форма была допустимой. Отличие же в отношении договоров «чистой» ипотеки (предоставления кредита под залог имеющейся у собственника недвижимости) в том, что такой договор в простой письменной форме подается с заявлением от обеих сторон, а если он удостоверен нотариально, то только от одной. Популярность необязательного нотариата у граждан объясняется тем, что нотариус — незаинтересованное лицо в сделке, обязанное разъяснить обеим сторонам правовые последствия их действий. Так, порой не указываются ограничения, существующие на объекте. Например, наличие в квартире элементов интерьера, являющихся объектом культурного наследия и не передающихся в собственность граждан. Необходимо указывать ранее зарегистрированное право пользования. Публичные ограничения на земельных участках также должны упоминаться в договоре. Часто при регистрации залога «забывают», что часть объекта находится в аренде. Объект можно перезаложить до полного погашения кредита с согласия банка — вступить в отношения последующей ипотеки. Но предыдущая ипотека обязательно должна быть в следующем соглашении указана. Также в предшествующем договоре залога не должно быть запрета на последующую ипотеку. Если ипотека по договору оформляется на квартиру, в которой сособственником является несовершеннолетний, то в соответствии со ст. 37 ГК РФ <9> требуется согласие органов опеки и попечительства (в отличие от ситуации приобретения жилья с привлечением кредитных средств семьей с несовершеннолетними — ипотеки по закону). ——————————— <9> Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ. М.: Эксмо, 2005. Ст. 37.
Но, несмотря на все юридические тонкости в государственной регистрации ипотеки и последующем юридическом сопровождении, ипотека в России набирает темп развития и со временем выйдет на европейский уровень ипотечного кредитования.
