(Грудцына Л. Ю., Спектор А. А.) («Административное и муниципальное право», 2008, N 3)
РОЛЬ И ЗНАЧЕНИЕ АДМИНИСТРАТИВНОГО РЕГЛАМЕНТА ИСПОЛНЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ФУНКЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Л. Ю. ГРУДЦЫНА, А. А. СПЕКТОР
Грудцына Людмила Юрьевна — кандидат юридических наук, адвокат, член Российской академии юридических наук.
Спектор Асия Ахметовна — кандидат юридических наук, доцент Московской государственной юридической академии.
В соответствии с п. 28 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Административный регламент) <1> для проведения государственной регистрации прав заявителем предоставляются документы в соответствии с перечнем документов для государственной регистрации прав согласно п. 30 Административного регламента. По своему желанию заявитель дополнительно может представить иные документы, которые, по его мнению, имеют значение для государственной регистрации прав. ——————————— <1> См.: Российская газета. 26.09.2006. N 212 (4178).
Согласно п. 30 Административного регламента в соответствии с Законом на государственную регистрацию прав заявителями представляются: 1) заявление о государственной регистрации прав; 2) документ, удостоверяющий личность заявителя; 3) документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, указанных в п. 4 Административного регламента, когда в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина уплате не подлежит); 4) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок, в том числе: — нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено российским законодательством; — документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности; — свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет); соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина); — документ, подтверждающий полномочия нотариуса (в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного данным нотариусом нотариального действия); 5) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права: — акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, включая договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве; — акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; — свидетельства о праве на наследство; — вступившие в законную силу судебные акты; — акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; — иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; — иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе: выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ <2> для ведения личного подсобного хозяйства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права; ——————————— <2> См.: СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10.
документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества: декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, гаража или иного объекта недвижимого имущества; технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, подтверждающий факт создания такого объекта на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства; 6) кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или план иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества <3>. ——————————— <3> Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о государственной регистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Представитель юридического лица дополнительно представляет (предъявляет) учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов за исключением указанных в настоящем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено российским законодательством. Пункт 32 Административного регламента устанавливает требования к документам, представляемым заявителями. Заявления о государственной регистрации прав составляются по установленным образцам. Заявления могут быть заполнены от руки или машинным способом, распечатаны посредством электронных печатающих устройств. Заявления могут быть оформлены как заявителями, так и специалистами. Заявления о государственной регистрации прав составляются в единственном экземпляре — подлиннике и подписываются заявителями. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации сделок, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов <4>. ——————————— <4> На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю.
Согласно п. 40 Административного регламента общий срок государственной регистрации прав не должен превышать 1 месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав <5>. Срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав <6>. ——————————— <5> См.: Ширинская Е. Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 28. <6> После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
По решению руководителей территориальных органов Росрегистрации указанный в п. 40 Административного регламента срок может быть сокращен для государственной регистрации отдельных видов прав и сделок или государственной регистрации в целом. Срок исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, не должен превышать 3-х дней с момента обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Внесение записи о новом законном владельце закладной, государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной осуществляются в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Административный регламент (п. 45) устанавливает сроки приостановления исполнения государственной функции. Государственная регистрация прав по каждому основанию может быть приостановлена однократно, за исключением случаев приостановления на основании определения или решения суда, а также поступления в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав, в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации, его обособленное подразделение) решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация прав приостанавливается: — при поступлении от правообладателя, стороны (сторон) сделки, уполномоченных ими на то надлежащим образом лиц письменного заявления о приостановлении регистрации с указанием причин и срока приостановления — на срок не более трех месяцев; — при представлении заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением, — на срок не более одного месяца; — при поступлении определения или решения суда о приостановлении государственной регистрации прав — на срок, установленный судом; — при поступлении в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества — до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством; — по решению государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений — на срок не более одного месяца. Административный регламент впервые устанавливает четкие и конкретные требования к второстепенным, на первый взгляд, но в действительности важным обстоятельствам, сопутствующим процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, делающим эту процедуру быстрой и комфортной для обратившихся в орган государственной регистрации граждан: 1) размещению и оформлению помещений территориальных органов Росрегистрации; 2) парковочным местам; 3) оформлению входа в здание; 4) присутственным местам; 5) местам для информирования; 6) местам для ожидания; 7) местам для приема заявителей и др. Впервые за всю историю возникновения и развития в России механизма (процедуры) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Административный регламент (п. 73) нормативно закрепляет возможность предварительной записи заявителей. Иными словами, заявителям должна быть предоставлена возможность для предварительной записи на представление документов на государственную регистрацию прав. Предварительная запись может осуществляться при личном обращении заявителей, по телефону или с использованием электронной почты. При предварительной записи <7> заявитель сообщает свои персональные данные, предмет регистрации и желаемое время представления документов на государственную регистрацию прав. При личном обращении заявителю выдается талон-подтверждение <8>. ——————————— <7> Предварительная запись осуществляется путем внесения информации в книги записи заявителей, которые ведутся на бумажных или электронных носителях. Заявителю сообщается время представления документов на государственную регистрацию прав и окно (кабинет) приема документов, в которое следует обратиться. <8> Количество окон (кабинетов), в которых осуществляется прием и выдача документов (информации) по предварительной записи, не должно превышать количество окон (кабинетов), в которых прием и выдача документов (информации) осуществляется в порядке очереди (без предварительной записи).
Консультации (справки) по вопросам исполнения государственной функции предоставляются специалистами, исполняющими государственную функцию, в том числе специалистами, специально выделенными для предоставления консультаций. Консультации предоставляются по следующим вопросам: — перечня документов, необходимых для государственной регистрации прав, комплектности (достаточности) представленных документов; — размера государственной пошлины (платы за выдачу информации о зарегистрированных правах); — источника получения документов, необходимых для государственной регистрации прав (орган, организация и их местонахождение); — времени приема и выдачи документов; — сроков государственной регистрации прав; — порядка обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых и принимаемых в ходе исполнения государственной функции. Консультации предоставляются при личном обращении, посредством интернет-сайта, телефона или электронной почты. Консультации общего характера (о местонахождении, графике работы, требуемых документах) могут предоставляться с использованием средств автоинформирования. При автоинформировании обеспечивается круглосуточное предоставление справочной информации. В пункте 21 Административного регламента также впервые регулируется результат исполнения государственной функции, которым может быть: 1) государственная регистрация права на недвижимое имущество; 2) государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество; 3) государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом; 4) государственная регистрация ограничения (обременения) права на недвижимое имущество; 5) отказ в государственной регистрации права, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом; 6) прекращение государственной регистрации права по заявлениям сторон договора; 7) выдача информации из ЕГРП, копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, или отказа в выдаче информации и названных копий документов. Процедура исполнения государственной функции завершается путем получения заявителем: — свидетельства о государственной регистрации права, документа, выражающего содержание сделки, с регистрационной надписью, иных документов (подлинников), ранее представленных на государственную регистрацию прав; — сообщения об отказе в государственной регистрации прав; — выписок из ЕГРП, справок о содержании правоустанавливающих документов, справок о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, копий договоров, документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, либо сообщения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, выдаче копий названных документов.
