(Ковалева Т. К.) («Конституционное и муниципальное право», 2011, N 1)
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРОВЕДЕНИЯ ПРАВОВЫХ ЭКСПЕРТИЗ: ОСОБЕННОСТИ АНАЛИЗА ВОПРОСОВ КОНСТИТУЦИОННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ПРАВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ DUE DILIGENCE <*>
Т. К. КОВАЛЕВА
——————————— <*> Kovaleva T. K. Certain problems of conducting legal expertise: peculiarities of analysis of issues of constitutional and municipal law in conducting due diligence.
Ковалева Татьяна Константиновна, доцент кафедры конституционного и муниципального права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук.
В статье рассматриваются некоторые проблемы проведения правовых экспертиз при проведении due diligence — системного правового анализа какого-либо вопроса или состояния. Хотя due diligence достаточно редко ограничивается лишь анализом вопросов конституционного и муниципального права, верная оценка последних часто становится краеугольным камнем правовой экспертизы при поиске правильной юридической схемы сделки.
Ключевые слова: правовая экспертиза, анализ, вопросы конституционного и муниципального права.
The article considers certain problems of conducting legal expertise in conducting due diligence — systemic legal analysis of any issue or state. However due diligence very rarely is limited by analysis of the issues of constitutional and municipal law, the correct evaluation of these issues frequently becomes a milestone of legal expertise in search of correct legal structure of transaction.
Key words: legal expertise, analysis, issues of constitutional and municipal law.
Как известно, в современном юридическом контексте термин due diligence означает системный правовой анализ какого-либо вопроса или состояния. Речь может идти как о широкомасштабном анализе статуса, так и о правовой экспертизе конкретного узкого вопроса. Хотя due diligence достаточно редко ограничивается лишь анализом вопросов конституционного и муниципального права, верная оценка последних часто становится краеугольным камнем правовой экспертизы при поиске правильной юридической схемы сделки. Эта оценка важна и для определения инструментов функционирования властных структур любого уровня, создания правового поля деятельности последних. Так, например, юридические ошибки в понимании концепта «иммунитет государства» при заключении контрактов Правительством РФ и швейцарской фирмой «Noga» привели к затяжным судебным спорам с российскими властями, арестам имущества РФ. Напротив, в другом случае верная правовая позиция, экспертно выверенная в результате точного due diligence и представленная Конституционному Суду РФ, позволила признать соответствующими Конституции РФ нормы о законности деятельности АРКО. Анализ вопросов конституционного права становится нередко ключевым сегментом правовых экспертиз в самых различных инвестиционных проектах в сферах: недропользования, телекоммуникаций, электроэнергетики и т. д. На практике это прежде всего вопросы разграничения компетенции между Федерацией и субъектами Федерации и определения пределов полномочий органов и должностных лиц. Так, например, юридическая ошибка в применении положений федерального законодательства о полномочиях федеральной власти и о порядке проведения конкурсов в сфере недропользования привела к потере Приобского месторождения американской компанией «Амосо». Недостаточно компетентная правовая экспертиза пределов полномочий при изучении распоряжения главы Правительства РФ (1991 г.) при анализе статуса гостиницы «Мир» стала причиной затяжной судебной тяжбы между участниками инвестиционного проекта. После того как был подписан первым Президентом РФ Договор об Энергетической хартии, а далее не состоялась процедура его ратификации российским парламентом, рассмотрение претензий иностранных компаний к РФ в международном арбитраже сразу уперлось в вопросы о компетенции Государственной Думы и Президента, о том, какова судьба международного Договора при непредставлении его в Государственную Думу на ратификацию в первые полгода после его подписания, в какой мере полномочен Президент своими действиями возлагать на российскую сторону шаги по реализации отдельных положений Договора и каких конкретно сразу после его подписания и т. д. В муниципально-правовой сфере анализ юридического состояния имеет определенную специфику, связанную прежде всего с весьма значительным совокупным нормативным объемом и сложностью самой архитектоники регулирования местного самоуправления в Российской Федерации. Для проведения такого анализа важно помнить то, что муниципальное право — это комплексная отрасль права, уметь безошибочно разобраться, в какой конкретной сфере возникли исследуемые правоотношения и кто их субъекты. Сложность проведения анализа вопросов муниципального права также связана с существованием здесь большого количества коллизионных норм. Последнее означает, что юристы, осуществляющие изучение проблемы, должны прекрасно понимать и верно применять правила разрешения таких противоречий. Обычные используемые юридическими фирмами формы, в которых перечислены все документы и вопросы, являющиеся предметом и целью анализа при проведении такой проверки (так называемый due diligence check list), нередко существенно корректируются при проведении анализа вопросов конституционного и муниципального права, так как здесь необходимо подробно изучить не только федеральные акты и акты субъектов Федерации, но и местные нормативные акты в их сложной взаимосвязи. Немало трудностей вызывает сама процедура получения соответствующих местных актов, регламентов и др. Самые распространенные проблемы, попадающие в поле анализа юристов при проведении due diligence в сфере муниципального права, — это, как правило, те, которые связаны с полномочиями местных властей по распоряжению тем или иным имуществом, а также вопросы полномочий в сфере землепользования, недропользования, участия в хозяйственном обороте и, наконец, в сфере регулирования предпринимательства на своей территории. Объектом анализа также становятся вопросы статуса, компетенции муниципальных подразделений, их органов и должностных лиц. В рамках проведения анализа часто приходится исследовать вопросы о разграничении полномочий между Федерацией и субъектом Федерации, т. е. уходить в конституционно-правовую материю. Результаты due diligence по обычной процедуре излагаются в форме отчета (западный вариант этого отчета имеет вполне известное и формализованное клише) и в конечном итоге дают возможность принять соответствующее решение о целесообразности участия в конкретном инвестиционном проекте с конституционно — и муниципально-правовой составляющей в том или ином виде. Стандартный отчет включает разделы с конкретными выводами. Масштаб и глубина проведения анализа в рамках любого due diligence зависят от целого ряда факторов и обстоятельств: временных параметров, сущности и характера предполагаемой сделки, рисков, характера деятельности, других условий. Здесь (как и всегда) этот процесс предопределен в конечном итоге риском, который готовы нести участники правоотношений, стороны сделки, и временным форматом. В настоящее время вся юридическая практика основана на том, что, хотя и не существует стандартного, публично установленного масштаба проведения due diligence, его степень и глубина определяются в каждом конкретном случае на базе анализа многочисленных факторов. А при наличии конституционно-правовой и муниципально-правовой составляющих due diligence должен быть осуществлен в контексте понимания публичного характера указанной сферы регулирования и соответственно весьма значительных рисков потерь — в случае ошибочной юридической позиции. Особенностью анализа в этом случае является не только и не столько корпоративные и собственно весь гражданско-правовой обычный набор вопросов, включая права собственности, доли участия и др., но и вопросы статуса и полномочий органов государственной власти, местного самоуправления, реализации и толкования широкого спектра установлений конституционного права, муниципального права, включая изучение полномочий органов и должностных лиц, соблюдение всех норм процедурного характера, а также исследование, в случае необходимости, даже всех инструментов непосредственного осуществления населением местного самоуправления. Ошибки в проведении due diligence могут стать и нередко становятся причиной для обвинения юристов в malpractice; поскольку английское «mal» означает «плохой», «недостаточный», указанное словосочетание позволительно толковать как обвинение в некомпетентности, приводящей к серьезным проблемам для юридической фирмы. Западная юридическая практика четко стоит на позиции, что юрист несет полную ответственность за результат проведенного анализа. Если впоследствии будет выяснено, что анализ был недостаточно полным и содержал ошибки, повлекшие проблемы для клиента (в самом широком смысле этого слова), юридическая фирма несет материальную ответственность. При этом юрист не может ссылаться на недостаток времени или другие обстоятельства, помешавшие ему сделать анализ, отвечающий самым высоким профессиональным требованиям. Последнее означает, что, получив отчет о юридическом анализе, клиент может и должен предполагать высокое качество проведенной юридической проверки. Перечень вопросов и документов, которые необходимо изучить по каждой из проверяемых позиций, зависит от множества факторов. Однако в любом случае необходимо помнить, что вопросы конституционного и муниципального права всегда будут входить в число сложнейших вопросов при проведении правовых экспертиз и должны быть изучены в четком понимании комплексного подхода при исследования смежных и сопредельных отраслей права и осознании того, что на каждый дискретный момент времени существует жесткий юридический формат, предопределяющий требования как материального, так и процедурного характера.
——————————————————————
Вопрос: Индивидуальный предприниматель (ИП) А собирается приобрести у ИП Б нежилое помещение. ИП В предложил ИП А перепродать помещение ему. А и В заключили договор купли-продажи нежилого помещения, А получил деньги и только через три дня после этого заключил договор с Б. После того как право собственности было зарегистрировано за А, он подал заявление на государственную регистрацию перехода права собственности к В. Является ли договор между А и В действительным? Будет ли зарегистрировано за В право собственности на помещение? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: Индивидуальный предприниматель (ИП) А собирается приобрести у ИП Б нежилое помещение. ИП В предложил ИП А перепродать помещение ему. А и В заключили договор купли-продажи нежилого помещения, А получил деньги и только через три дня после этого заключил договор с Б. После того как право собственности было зарегистрировано за А, он подал заявление на государственную регистрацию перехода права собственности к В. Является ли договор между А и В действительным? Будет ли зарегистрировано за В право собственности на помещение?
Ответ: Договор между ИП А и ИП В действителен, право собственности В на помещение должно быть зарегистрировано. Однако по этому вопросу существует и другая позиция.
Обоснование: По рассматриваемому вопросу в судебной практике существуют две позиции. Первая из них заключается в том, что лицо, не являющееся собственником имущества, не может распоряжаться им, в т. ч. не может продавать его (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.05.2009 N Ф03-2116/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2003 N Ф04/4394-619/А67-2003). Такой вывод суды делают на основании п. 2 ст. 209 ГК РФ, который они истолковывают следующим образом. Полномочиями по продаже недвижимого имущества наделен только его собственник, зарегистрировавший свое право. Согласно второй позиции договор купли-продажи может быть заключен и в отношении имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем. Это непосредственно следует из п. 2 ст. 455 ГК РФ, согласно которому договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Статья 209 ГК РФ регулирует вещно-правовые отношения (характеризует содержание права собственности) и не регулирует обязательственно-правовые отношения (в т. ч. содержание прав и обязанностей, которые могут установить лица, не являющиеся собственниками, в обязательстве, связанном с приобретением имущества). Данный подход соответствует выводам, сделанным Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09. Суд отметил, что отсутствие госрегистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основание возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе зарегистрировать переход права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2009 по делу N А03-2262/2009, от 20.11.2001 N Ф04/3601-1224/А45-2001, ФАС Поволжского округа от 21.06.2010 по делу N А49-9012/2009, от 09.06.2010 по делу N А55-19881/2009, от 12.04.2010 по делу N А55-13850/2009, от 11.11.2009 по делу N А53-25934/2008.
А. В.Улыбина Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 22.12.2010
——————————————————————
Интервью: Ищи ветра в поле — агентство уже переехало («Жилищное право», 2011, N 1)
ИЩИ ВЕТРА В ПОЛЕ — АГЕНТСТВО УЖЕ ПЕРЕЕХАЛО
Д. ЛЕСНЯК
Лесняк Дмитрий, юрист Общества защиты прав потребителей.
Кор.: Дмитрий Андреевич, расскажите, пожалуйста, о наиболее типичных схемах мошенничества при сделках с недвижимостью. — Если речь идет о купле-продаже недвижимости, то самые распространенные мошеннические схемы — это реализация жилья с обременением либо лицом, не имеющим полномочий на распоряжение им. Обычно в таких ситуациях потенциальный покупатель общается только с агентством, с ним же заключает договор, о личности продавца свидетельствует в лучшем случае ксерокопия его паспорта. Закончиться все может тем, что вы получите объект с правом пожизненного проживания в нем кого-то из членов семьи бывшего собственника либо с правами на него третьих лиц, наследников, оспаривающих право собственности. При найме жилого помещения вам может быть предложено заключить договор не напрямую с собственником, а с агентом. Это тревожный звоночек. Агент выдаст вам красивый текст договора, вы его подпишете и внесете предоплату, а через некоторое время — при попытке попасть в снятую квартиру — столкнетесь с ее владельцем, который очень удивится и сообщит, что он видит вас впервые, ничего не знает про агента, а сдавать квартиру вообще не планировал. Как говорится, ищи ветра в поле — агентство уже сменило название и переехало, его новый адрес неизвестен. Еще одна распространенная ситуация: агент при встрече говорит, что нужно немедленно внести аванс, после чего можно будет посмотреть прекрасный вариант. Разумеется, близко к центру и за смешные деньги. Вы платите, и тут же выясняется, что потенциальный наймодатель сейчас недоступен по телефону, в квартире отсутствует, — агент предлагает вам «подозваниваться». Мол, люди взрослые, сами разберетесь… Через некоторое время становится очевидно, что это обман, вы начинаете читать договор, а там написано, что агентство предоставляет некие консультационные услуги — и ничего больше. Консультационные услуги оказаны, оснований для претензий нет. Вообще, договоры с агентами нужно читать очень внимательно. Однажды я столкнулся с такой ситуацией: агентство взяло у потенциального покупателя квартиры деньги, сумма была равна полной стоимости объекта, взамен гражданин получил документ под названием «Гарантийное обязательство». В тексте обязательства не было никакого упоминания о приеме денег, но было указано, что в случае, если сделка не будет заключена, агент должен будет вернуть покупателю некую сумму. Она была равна фактически принятой. Сделка действительно сорвалась, покупатель получил назад свой авансовый платеж, но вот какой нюанс: риелтор выступал не агентом, а гарантом сделки. Покупатель не смог рассчитывать ни на какую неустойку.
Кор.: Как понять, что имеешь дело с мошенниками? — Как я уже сказал, первый признак мошенничества — отсутствие возможности лично пообщаться с продавцом или наймодателем. Это сразу должно вызвать у вас опасения. Но даже личного контакта недостаточно для уверенности в благих намерениях контрагентов. Однажды некий гражданин, назовем его М., решил снять квартиру, позвонил по объявлению, встретился с агентом, и тот повез его на объект. В квартире присутствовал хозяин, договор найма был заключен немедленно, гражданин М. заплатил аванс за два месяца и стал готовиться к переезду. Однако очень быстро выяснилось, что и агент, и собственник были ненастоящими — их изображали бывшие арендаторы этой квартиры. Они как раз съезжали и решили таким замысловатым образом подзаработать. Следственные мероприятия ни к чему не привели, найти «актеров» не удалось, гражданин М. потерял свои деньги. Помните, что продавец или наймодатель должны представить вам документы, подтверждающие их право на распоряжение объектом. Это свидетельство о праве собственности либо, если речь идет о поднайме жилья, находящегося в собственности органов местного самоуправления, договор с муниципалитетом или ордер. Всегда настаивайте на ознакомлении с подлинниками правоустанавливающих документов. Если вам показывают не оригиналы, а красивые цветные ксерокопии, это может свидетельствовать о том, что с документами не все чисто.
Кор.: Нужно ли заверять договор купли-продажи жилого помещения у нотариуса? — Договор купли-продажи жилого помещения не подлежит обязательному нотариальному заверению, может заключаться в простой письменной форме. Но для любой добросовестно действующей стороны сделки нотариальное заверение — это хороший способ однозначно установить правоспособность контрагента. Если вы заинтересованы в юридической чистоте процедуры заключения договора, я рекомендую делать нотариальное удостоверение сделки за свой счет и нотариуса выбрать самостоятельно во избежание сговора.
Кор.: Как обеспечить безопасность передачи денег? — Вариантов два. Либо безналичный перевод, либо банковская ячейка. Банковские ячейки зарекомендовали себя наилучшим образом. Многие экономят на таком способе передачи средств, потому что это отдельная услуга и банк, естественно, берет за нее вознаграждение, но ячейка в разы повышает безопасность сделки, поскольку при этом исключается возможность потерять деньги либо получить поддельные купюры. Плюс сам момент передачи денег жестко завязан на заключении соответствующего договора.
Кор.: Куда жаловаться, если вас обманули? — Зависит от ситуации. Если вас, что называется, кинули и вы получили газетную «куклу» вместо настоящих купюр либо заплатили деньги и остались ни с чем, первое действие — обращение в ОВД по месту совершения преступления. Если же какие-то качественные характеристики приобретенного жилья оказались не соответствующими нормам, вы вправе составить письменную претензию продавцу. Продавец не реагирует на претензию? Готовьте исковое заявление в суд с требованием взыскать определенную сумму в счет соразмерного уменьшения стоимости покупки.
Кор.: Пожалуйста, расскажите подробнее об этой ситуации. — У покупаемого объекта недвижимости могут быть явные и скрытые недостатки. Явные вы должны были обнаружить при осмотре квартиры, и после заключения договора жаловаться на их наличие бессмысленно. Другое дело, если недостаток скрытый и выявляется в ходе эксплуатации. Типичные ситуации: вы купили квартиру со свежими обоями, а через пару месяцев на них появился грибок; новая паркетная доска положена на плохо сделанную стяжку и пол начал «ходить». По поводу таких недостатков вы вправе обратиться к продавцу с претензией. Возможно, дело удастся разрешить путем компромисса. Если нет, то ключевое значение для разбирательства в суде будет иметь независимая оценка недостатков. Она даст ответы на вопросы о причине возникновения недостатков и о том, какие действия нужно будет произвести для их устранения, каких затрат эти действия потребуют. Отдельная категория скрытых недостатков купленного жилья — задолженность за коммунальные услуги, не погашенная бывшим собственником. Вы вселяетесь, спокойно живете некоторое время, и вдруг вам начинают приходить счета за электроэнергию, водоснабжение, содержание жилого помещения. Вы можете потребовать компенсации этих расходов продавцом. Но в первую очередь стоит отправить сообщение в обслуживающую организацию о том, что вы не имеете никакого отношения к предыдущему собственнику объекта и, поскольку неоплаченные услуги носят адресный характер, вы обязаны оплачивать их только с момента возникновения права собственности. Этим летом у нас был настоящий бум обращений, связанных с услугой проводного Интернета, предоставляемой одним крупным провайдером. Люди продавали квартиры и переставали оплачивать Интернет, но забывали о том, что необходимо расторгнуть договор. Провайдер продолжал начислять абонентскую плату, и в какой-то момент новые собственники помещений получали претензионное письмо с требованием о погашении задолженности, хотя и не знали, что в их жилье проведен Интернет.
Кор.: Но ведь при покупке квартиры человек должен перезаключить договоры с обслуживающими организациями? — Должен, но на деле это происходит не всегда. Нужно помнить, что все коммунальные и бытовые услуги оказываются на основании договора присоединения. Если вы однажды вышли в Интернет, сделали один телефонный звонок или случайно оплатили пришедший на ваш адрес счет, адресованный предыдущему владельцу, договор между вами и предоставляющей соответствующие услуги организацией считается заключенным. И вы обязаны оплатить все остальные счета.
Кор.: Что делать, если я купил квартиру и очень скоро выяснилось, что за стеной непрерывно ходят поезда? Или этажом ниже ночной клуб? — Если уровень шума превышает санитарные нормы, вы можете вызвать экспертов Роспотребнадзора, которые произведут измерения и выдадут соответствующий акт. После этого можно будет говорить о соразмерном уменьшении цены объекта. Понятно, что квартира может стать вам совершенно не интересна, но расторгнуть договор купли-продажи будет практически невозможно даже в судебном порядке.
Кор.: Есть ли срок исковой давности по претензиям покупателей к продавцам недвижимости? — Если речь идет о покупке на первичном рынке, о квартире в новострое, нужно руководствоваться гарантийным сроком на сооружение. Если он не установлен, то претензию можно предъявить в течение пяти лет. Разумеется, предварительно доказав, что недостатки объекта носят производственный характер. Если говорить о квартире, купленной на вторичном рынке, то можно говорить только об исковой давности. У вас есть три года.
Кор.: Как нарушаются права потребителей при покупке ими помещений в новостроях? — Самое массовое нарушение прав — это понуждение потребителей на стадии заключения договора купли-продажи объекта, когда дом является просто котлованом или фундаментом, в будущем заключить договор с некой обслуживающей организацией, которая еще не создана, но появится после сдачи дома в эксплуатацию. То есть вы еще в договоре инвестирования видите, что в дальнейшем придется заплатить третьей стороне аванс за обслуживание помещений на несколько месяцев вперед. Если вы вычеркнете это условие, то жилье вам могут и не продать. Тем не менее такие условия договоров практически всегда признаются судом незаконными. Российское законодательство, к счастью, стоит на той позиции, что договор, заключенный между двумя сторонами, не может содержать в себе обязательства одной из сторон в пользу третьего лица, если это не вытекает из самого предмета, сути договора. Тем более если на момент заключения договора третьего лица не существует. В терминологии защиты прав потребителей это явно навязанная услуга, и покупатель имеет право от нее отказаться. В том числе в судебном порядке.
Кор.: Как же поступать? — Смело подписывайте такой договор, а после оформления права собственности обращайтесь в суд. Таких дел много, и суды в них всегда занимают сторону истцов. Отмечу, что застройщики часто грешат созданием собственного, «карманного» ТСЖ, которое работает до тех пор, пока у большей части граждан, заплативших за квартиру, не появится право собственности на нее. Такие ТСЖ работают с единственной целью — быстро «срубить» с жильцов как можно больше денег, и добиваются они этой цели путем завышения тарифов на коммунальные услуги. Схемы применяются самые изощренные. Например, в счете может не быть графы «Горячее водоснабжение», отдельно обозначаются холодная вода и электричество, необходимое для ее подогрева, в связи с чем стоимость услуги возрастает в разы. Сейчас я веду дело жильцов одного новостроя против такого ТСЖ. Эта организация включает в свои услуги некое «покрытие кассового разрыва» и понуждает владельцев квартир выкладывать за него 35 000 рублей. К возмущающимся жильцам перестали… пускать гостей. Люди живут фактически в тюрьме.
Кор.: Каковы права покупателей строящегося жилья в случаях, когда компания-застройщик нарушает сроки сдачи объекта? — Исходя из закона, покупатель может рассчитывать на неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки. Учитывая, что жилье стоит больших денег, а отклонение от запланированного и указанного в договоре срока сдачи объекта иногда составляет годы, сумма получается очень приличная. Отмечу, что суды часто нарушают предписанную методику и уменьшают размер неустойки, иногда в сотни и тысячи раз; особенно славятся этим суды Московской области, ситуация в Москве благополучна. Но закон говорит, что судья первой инстанции может сам определять размер неустойки, исходя из адекватности ее суммы объему нарушенных прав. К сожалению, любое действие судьи в этом случае обжаловать невозможно. Вне зависимости от суммы неустойки, которую вы получите, обращение в суд — это эффективное действие, заставляющее застройщика работать быстрее. Устные разборки ни к чему хорошему не приводят. Типичный аргумент застройщиков в досудебных переговорах таков: если вам что-то не нравится, то давайте мы вернем вам деньги и продадим квартиру другим людям за значительно большую сумму.
Кор.: Часто ли нарушаются права граждан при покупке участков под индивидуальное строительство? — Нечасто, но к покупке земли под застройку нужно подходить с большой осторожностью. Расскажу об одном недавно выигранном нами процессе. В 2004 году несколькими десятками человек были заключены договоры на покупку участков земли и одновременное строительство коттеджей на них. Продавцом земли и подрядчиком строительства выступала одна компания. В отношении купли-продажи участков был заключен предварительный договор, по его условиям земля подлежала продаже клиентам в тот момент, когда компания-застройщик зарегистрирует ее в своей собственности. Это был один большой участок сельскохозяйственных земель, перед продажей нужно было изменить его целевое назначение и разбить на небольшие наделы, а эти процедуры требуют времени. Строительство домов затянулось на несколько лет. Когда коттеджи наконец-то были сданы в эксплуатацию, настало время реализовывать землю под ними. Продавец активно уклонялся от исполнения своих обязательств. Естественно, он не мог продать участки никому, кроме собственников строений на них, но хотел увеличить цену — в десятки раз по сравнению с ранее согласованной суммой. Представители компании вели себя комично. Разумеется, они попытались свести общение с представителями истцов к нулю, но делали это без обычного запирания дверей и усиления охраны. Когда инициативная группа покупателей приехала в офис застройщика, его сотрудники стали разбегаться как тараканы, и через несколько минут группа оказалась в совершенно пустом офисе. В суде застройщик озвучил такую позицию: компания не против продать землю, но поскольку срок передачи права собственности в предварительном договоре согласован не был, то исходя из закона нужно признать его равным одному году. В течение года никто не настаивал на продаже земли, обязательства застройщика перед покупателями выполнены, поэтому он волен назначать цену по своему усмотрению. К счастью, суд проникся позицией истцов, признал, что продажа земли в течение первого года действия предварительного договора не была возможна технически, и обязал застройщика реализовать участки по ранее оговоренной цене.
