Значение изменений, внесенных в законодательство о долевом строительстве

(Крушевская М. В.) («Правовые вопросы строительства», 2011, N 1)

ЗНАЧЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

М. В. КРУШЕВСКАЯ

Крушевская М. В., аспирантка кафедры гражданского права ФГОАУ ВПО «Южный федеральный университет».

Уровень доступности жилья в России на сегодняшний день крайне низкий. Это связано с недостаточным финансированием строительства государством, что и послужило толчком для развития строительства на долевых началах. Слабая защищенность участников долевого строительства побудила законодателей принять Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <1> (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ). Появление данного Закона было вызвано необходимостью приостановить деятельность по созданию «строительных пирамид». Однако, как показала практика, Федеральный закон N 214-ФЗ не смог решить всех проблем. ——————————— <1> Российская газета. N 292. 2004. 31 дек.

В связи с этим 10 сентября 2008 г. в Государственную Думу был внесен законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» <2> (далее — законопроект). Предпосылкой к появлению данного законопроекта явился несовершенный механизм, предлагаемый Федеральным законом N 214-ФЗ: наличие большого количества пробелов и недочетов. ——————————— <2> Законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства» // ИПС «КонсультантПлюс».

По мнению авторов законопроекта, основными его целями являлись: защита прав как будущих участников долевого строительства, так и уже пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков участников долевого строительства, создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве путем мер стимулирующего и административного характера <3>. ——————————— <3> Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» // ИПС «КонсультантПлюс», паспорт документа.

Положения законопроекта, принятого в третьем чтении <4>, касались: ——————————— <4> Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2010. N 25. Ст. 3070.

1) расширения сферы применения и уточнения предмета регулирования Федерального закона N 214-ФЗ (ст. 3, п. 1 ст. 6 законопроекта); 2) расширения прав, на которых застройщик может иметь земельный участок (пп. «е» п. 2 ст. 1; п. 2, пп. «а» п. 3 и пп. «а» п. 7 ст. 6 законопроекта); 3) административной и имущественной ответственности застройщика (ст. 5, пп. «в» п. 1, пп. «б» п. 3 и п. 8 ст. 6 законопроекта); 4) освобождения застройщика от уплаты налога на добавленную стоимость (далее — НДС) (ст. 4); 5) уточнения порядка представления документов для государственной регистрации (п. 1 и пп. «а» — «д», «ж» п. 2 ст. 1 законопроекта); 6) порядка возникновения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке (п. 3 ст. 1, пп. «б» п. 2 ст. 2 законопроекта); 7) совершенствования механизма привлечения денежных средств участников долевого строительства (п. 1, п. 9 ст. 6 законопроекта); 8) изменения содержания информации о застройщике и проекте строительства (п. 11 и п. 12 ст. 6 законопроекта); 9) совершенствования механизма контроля и надзора в области долевого строительства (пп. «д» п. 2 ст. 1, п. 10 и п. 13 ст. 6 законопроекта) и т. д. Проводя анализ положений законопроекта, видно, что при решении проблем защиты интересов участников долевого строительства предпочтение было отдано в большей мере административным мерам, нежели гражданско-правовым. Важным положительным моментом законопроекта является тот факт, что законодатель четко определил, о каких именно объектах недвижимости идет речь. Установленные ограничения касаются объектов, не введенных в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств. Это связано с тем, что на практике возникают проблемы с объектами незавершенного строительства. Так, на основе данного законопроекта приняты и действуют Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ <5> (далее — Федеральный закон N 147-ФЗ) и Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ <6> (далее — Федеральный закон N 119-ФЗ), внесшие изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. ——————————— <5> Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // ИПС «КонсультантПлюс». <6> Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 133. 2010. 21 июня.

В Федеральном законе N 214-ФЗ было закреплено, что между застройщиком и участниками долевого строительства должен заключаться договор участия в долевом строительстве. По мнению авторов законопроекта, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений становятся минимальными, а для застройщика процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным <7>. Вследствие этого застройщики не заключали договор участия в долевом строительстве и использовали обходные схемы. Такие обходные схемы не давали участникам долевого строительства гарантии защиты их прав и не облагались НДС в отличие от договоров участия в долевом строительстве. Поэтому Федеральным законом N 119-ФЗ были внесены изменения в ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, четко указывающие основания для привлечения денежных средств на строительство объекта недвижимости, на который возникает право собственности. ——————————— <7> Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» // ИПС «КонсультантПлюс», паспорт документа.

Помимо этого, проанализировав ч. 1, 2 и 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. от 23 июля 2008 г.), авторы <8> приходили к выводу о том, что с юридическими лицами застройщик вправе заключать также инвестиционные договоры не в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, в том числе и такие, после которых у юридических лиц возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирных домах. Но теперь в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом N 119-ФЗ в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» <9>, средства, внесенные участниками долевого строительства (гражданами и юридическими лицами), не могут привлекаться на основании данного Закона. Действие какого закона будет распространяться на отношения между застройщиком и юридическим лицом — участником долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве? Этот вопрос возникает, несмотря на ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, так как в нем практически во всех статьях говорится о гражданах как участниках договора долевого участия в строительстве. В связи с этим законодателю следовало бы внести соответствующие уточнения в Федеральный закон N 214-ФЗ и в нормах вести речь не о гражданах, а об участниках долевого строительства (гражданах и юридических лицах). ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья А. А. Малахина «Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» включена в информационный банк согласно публикации — «Семейное и жилищное право», 2008, N 4. —————————————————————— <8> См., напр.: Малахин А. А. Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости» // ИПС «КонсультантПлюс», Юридическая пресса, 2005; Харитошин И. И. Договор долевого участия в строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. … к. ю.н. М., 2009. С. 124. <9> Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложения» // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

Изменения коснулись также основных понятий Федерального закона N 214-ФЗ: законопроектом предлагалось включить в понятие «застройщик» юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды, а также предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года, которые в таком случае будут подлежать государственной регистрации <10>. Предпосылками этому служил тот факт, что застройщики, имея на праве субаренды земельный участок, не имели возможности зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве. Они были вынуждены доказывать свое право регистрировать договор участия в долевом строительстве в судебном порядке, что требовало дополнительного времени и затрат. Для того чтобы зарегистрировать обременение права застройщика, казалось бы, первоначально должно быть зарегистрировано само право, в ином случае получается, что записи о договорах участия в долевом строительстве обременяют не право застройщика, а право собственника земельного участка, таким образом, делается вывод о невозможности государственной регистрации, а следовательно, и заключения договоров участия в долевом строительстве застройщиками, обладающими земельными участками на праве краткосрочной аренды <11>. Поэтому Федеральным законом N 119-ФЗ норму дополнили только указанием на то, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства, имея зарегистрированный договор субаренды земельного участка. Таким образом, был устранен один из пробелов. ——————————— <10> Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» // ИПС «КонсультантПлюс», паспорт документа. <11> Чефранова Е. А., Певницкий С. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Учеб. пособие. М.: Статут, 2009. С. 254.

Помимо этого, законопроектом уточнялся предмет регулирования Федерального закона N 214-ФЗ для того, чтобы под него подпадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры <12>. При этом А. А. Маковская отмечает, что жесткость и строгость правового регулирования договора участия в долевом строительстве Законом о долевом строительстве заставляет очень внимательно относиться к определению сферы регулирования данного Закона <13>. В связи с этим Федеральным законом N 119-ФЗ дополняется ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ ч. 2.1 и 2.2. Значение данных изменений сложно переоценить, поскольку только теперь законодатель ввел прямой запрет на использование «обходных схем». Это одно из самых существенных изменений в пользу участников долевого строительства. Федеральным законом N 147-ФЗ внесено дополнение в ч. 3 ст. 27, где указано, что положения ч. 3 ст. 4 и ч. 3 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». ——————————— <12> Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» // ИПС «КонсультантПлюс», паспорт документа. <13> Маковская А. А. Предмет правового регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. N 8. С. 30.

Законопроект содержал также положения, касающиеся имущественной ответственности застройщиков, в связи с чем Федеральным законом N 119-ФЗ внесены изменения, расширяющие диспозицию ч. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ. Теперь гражданин может применять данную статью не только, когда лицо не имело права на привлечение денежных средств гражданина, но и когда оно привлекло денежные средства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ. Таким образом, был устранен пробел в законодательстве. Для того чтобы изменения «заработали», вносятся соответствующие поправки в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ <14> (далее — КоАП). Поправки, внесенные Федеральным законом N 119-ФЗ, расширили диспозицию ч. 1 ст. 14.28 КоАП и одновременно усилили санкции. Это вызвано изменением, внесенным Федеральным законом N 119-ФЗ в ч. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ. Одновременно Федеральный закон N 119-ФЗ дополняет ст. 14.28 КоАП примечанием. Положительная сторона этого изменения заключается в том, что застройщик становится ответственным перед каждым дольщиком в отдельности. Эта норма будет способствовать пресечению последующих незаконных привлечений денежных средств участников долевого строительства. Но в то же время произошло уменьшение нижнего предела санкции ч. 2 ст. 14.28 КоАП. Вводится ч. 4 и уменьшается нижний предел санкции абз. 2 ч. 4 ст. 14.28 КоАП. Санкция применяется не только за непредставление в установленный срок отчетности и за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, но также и за представление отчетности не в полном объеме. При этом ст. 19.7 КоАП не применяется в отношении ч. 4 ст. 14.28 КоАП. Следовательно, произошло ужесточение административной ответственности с учетом их кратности, но с одновременным понижением в некоторых случаях нижних пределов санкций. ——————————— <14> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1.

Законопроектом предлагалось устранить препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков. Для этого были внесены следующие изменения. Федеральный закон N 119-ФЗ освободил от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. По мнению авторов законопроекта, это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС <15>. Однако, на наш взгляд, застройщики использовали обходные схемы не только потому, что хотели обойти уплату НДС, они, таким образом, могли избежать и исполнения обязательств по договору через суд. ——————————— <15> Пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства» // ИПС «КонсультантПлюс», паспорт документа.

Существенным неудобством для застройщиков и участников долевого строительства был длительный срок осуществления регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве. Для участников долевого строительства это приводило к тому, что внесение записи права залога земельного участка или залога права аренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества затягивалось, а для застройщиков приводило к срывам сроков сдачи объектов. Так, Федеральным законом N 119-ФЗ внесли изменения в абз. 2 п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <16> (далее — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ), где срок государственной регистрации последующих договоров был сокращен с 10 до 5 рабочих дней. Это изменение препятствует затягиванию процесса и совершенствует в какой-то мере бюрократическую деятельность. ——————————— <16> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Федеральным законом N 119-ФЗ вносятся изменения в ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Таким образом, стали подлежать государственной регистрации не только договоры долевого участия в строительстве, но и права их участников на объект. Теперь редакция данной статьи стала выглядеть более прогрессивной в плане защиты прав дольщиков, поскольку требует обязательного согласования документов с участником долевого строительства. Таким образом, была предоставлена возможность участнику долевого строительства влиять на процесс строительства. Федеральный закон N 119-ФЗ внес также изменения в абз. 1 п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ и распространил требования этого пункта на государственную регистрацию любого договора участия в долевом строительстве, а не только первого. Из этого следует, что к государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вводится единый подход. Однако этим не решаются все проблемы. В силу ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, но ни в одной норме указанного Закона не говорится о сроках для подачи документов застройщиком на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Этот пробел создает возможность нарушения прав участников долевого строительства. На его наличие обращал внимание и И. И. Харитошин <17>. Полагаем, что данный пробел должен быть устранен путем указания срока для подачи документов на государственную регистрацию — 10 дней. ——————————— <17> Харитошин И. И. Договор долевого участия в строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. … к. ю.н. М., 2009. С. 124.

Изменения коснулись и способов обеспечения исполнения обязательств, которые созданы «для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по его существу» <18>. Так, меняется подход к возникновению залога на объекты долевого строительства. Объекты долевого строительства стали считаться находящимися в залоге не с момента государственной регистрации права собственности на них, а с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Этот момент является прогрессивным в плане защиты прав участников долевого строительства, поскольку им не придется ждать осуществления государственной регистрации. Одновременно закрепляются положения о погашении регистрационных записей об ипотеке. ——————————— <18> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 179.

Так, в соответствии с введенным Федеральным законом N 119-ФЗ п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <19> регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. ——————————— <19> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Таким образом, законодатель создал еще одно преимущество для застройщика. Если ранее погашение регистрационной записи об ипотеке было связано с подачей заявления на осуществление регистрационного действия и представлением документов, на основе которых осуществлялась государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства, то теперь это связано с моментом исполнения основного обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Но остается неясным следующее: каким образом может погашаться регистрационная запись об ипотеке объекта незавершенного строительства в части земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, если для этого требуется заявление застройщика и предъявление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Ведь существенным признаком объекта незавершенного строительства является отсутствие ввода объекта в эксплуатацию. Так, С. Яковлева считает, что отсутствие акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости является квалифицирующим признаком, позволяющим отграничить завершенные строительством объекты от незавершенных <20>. ——————————— <20> Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. N 8. С. 125.

Изменения коснулись также и еще одного способа обеспечения исполнения обязательства — поручительства. Теперь устранена ошибка законодателя: поручитель застройщика отвечает по обязательствам субсидиарно, а не солидарно. В связи с ухудшением условий финансирования строительства в период кризиса усилился процесс нецелевого использования привлекаемых средств. Нечеткая формулировка ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ давала застройщикам возможность вводить дополнительные пункты затрат, которые порой даже не относились к строительству данного объекта. «Действующие нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей-застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в комментируемой статье правило вряд ли возможно» <21>. Это вызвало необходимость внесения изменений в данную статью. Так, Федеральным законом N 119-ФЗ внесли поправки, определяющие закрытый перечень целей, в соответствии с которыми денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию. В зависимости от того, из чего складывается цена договора, устанавливаются ограничения, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ в части расходования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. ——————————— <21> Гришаев С. П. Комментарий к законодательству России о недвижимости. М.: Норма, 2008. С. 215.

Кроме того, был сокращен срок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а в отношении участника долевого строительства срок для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства был увеличен. Внесение изменений было вызвано тем, что строительство многоквартирных домов требует от застройщиков, помимо самого строительства, многочисленных согласований, которые далеко не всегда осуществлялись вовремя, а это приводило зачастую к нарушению сроков строительства. На это обращала внимание и С. А. Салтанова <22>. На наш взгляд, такой подход законодателя к решению этой проблемы является не совсем верным, поскольку тяжесть издержек бюрократизма не должна перекладываться на плечи участников долевого строительства, но и применять нормы Закона «О защите прав потребителей» <23> по отношению к застройщику в таких случаях также не совсем справедливо. Если бы были сокращены сроки одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве как застройщиком, так и участниками долевого строительства, то это позволило бы снизить риски взаимного неисполнения обязательств. ——————————— <22> Салтанова С. А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Нотариус. 2003. N 1. С. 13. <23> Закон от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Что же касается гарантийного срока, законодатель путем внесения изменений Федеральным законом N 119-ФЗ провел разграничение между минимальным гарантийным сроком на объект долевого строительства и на технологическое и инженерное оборудование, сократив при этом срок на последнее с пяти до трех лет. Это стало обоснованно, так как процесс передачи объектов долевого строительства не должен затягиваться в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. Хотя даже с учетом этой нормы передача может и не быть одномоментной, и, следовательно, для последнего участника долевого строительства гарантийный срок будет менее трех лет. Кризис строительства и частое явление банкротства застройщиков усугубили проблему «обманутых дольщиков». При возникновении банкротства, как правило, происходит продажа третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан, с целью формирования конкурсной массы. В связи с этим «нельзя не отметить, что законодательство о банкротстве не предусматривает специального регулирования для тех случаев, когда банкрот вел строительство с долевым участием» <24>. Кроме того, государственные и муниципальные органы не имеют законных оснований вмешиваться в договорные отношения застройщика с дольщиками и в процесс банкротства застройщика, хотя и выдают разрешение на строительство застройщику. Государственные органы наделены лишь контрольно-надзорными полномочиями. Изначально <25> законопроектом предполагалось внести изменения, вовлекающие государство в процедуру банкротства, но они не были приняты в связи с непродуманностью и противоречием законодательству. Этот вопрос так и остался нерешенным. Более того, негативным моментом видится положение, внесенное Федеральным законом N 119-ФЗ, об исключении из проектной декларации информации о перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данная новелла существенно ущемляет интересы участников долевого строительства, поскольку создается реальная возможность нарушений со стороны застройщика. ——————————— <24> Скловский К., Золотько Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве // Хозяйство и право. 2001. N 10. С. 100. <25> Законопроект, принятый в первом чтении // ИПС «КонсультантПлюс».

Поскольку в Федеральном законе N 214-ФЗ отсутствовал четкий механизм контроля и надзора со стороны контролирующего и уполномоченного органов за процессом строительства, Федеральным законом N 119-ФЗ приняты соответствующие изменения уточняющего характера; меняющие содержание информации, находящейся в проектной декларации, и существенно расширяющие полномочия уполномоченного органа и контрольного органа. Положительным моментом видится введение обязанности контролирующего органа уведомлять регистрирующие органы о вступлении в силу судебного акта о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, осуществляющим строительство на долевых началах, а также обязанность регистрирующего органа уведомлять о проведенной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Но большой объем собираемой информации может привести к формальному отслеживанию и отсутствию положительных результатов. Полагаем, что федеральными законами, принятыми в соответствии с законопроектом, устранены многие пробелы, но в то же время создался «перекос» в пользу застройщиков, поскольку большинство их положений направлены на стимулирование строительства, а не на защиту интересов участников долевого строительства. Помимо этого, остался ряд нерешенных вопросов.

——————————————————————