Герасимов Александр, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой».
Облюбовав новостройку, мы начинаем искать купца, предлагающего наиболее низкую цену на квартиры в ней. При этом часто нас не интересует, в какой роли выступает этот продавец и какой договор он рассчитывает с нами заключить, чтобы, говоря словами любимого нами доктора Шпака из известной комедии, забрать у нас «все, что заработано непосильным трудом». И мы, не задумываясь о последствиях предлагаемого нам договора, спешим его подписать.
Квартиры в строящихся домах продают сегодня застройщики, инвесторы и даже строители (подрядчики) объектов. Каждый из них может предложить свой вид договора на приобретение в будущем новой квартиры. Лицо, которое получает право на земельный участок для строительства дома с привлечением денежных средств других лиц, имеет утвержденную проектно-сметную документацию строящегося объекта и специальное разрешение на строительство, называется застройщиком.
Сегодня согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики жилых домов вправе привлекать денежные средства юридических и физических лиц к строительству объектов только на основании специального договора о долевом участии в строительстве. Условия этого договора перечислены в данном Законе, договор подлежит государственной регистрации в регистрационной палате. Все эти обстоятельства, конечно же, защищают интересы дольщиков перед застройщиками домов. Более того, застройщики публично представляют проектную декларацию на строящейся объект и находятся под пристальным вниманием специальных государственных органов.
Однако вместе с застройщиками недвижимость продают и инвесторы, заключившие с застройщиками отдельный договор на инвестирование строительства объекта и получающие от него право на получение в будущем отдельных объектов недвижимости. Эти лица заключают между собой договор, основанный на Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Арбитражный суд признает эти договоры действительными и подлежащими исполнению.
Специальными инвесторами строительства объекта могут быть и подрядные строительные организации, получающие от застройщика вместо оплаты стоимости выполненных работ право требования части построенного ими объекта недвижимости. В целях реализации полученного права на объект недвижимости строители заключают договоры на передачу будущих квартир с физическими лицами.
Что это за договоры и как к ним относятся суды, покажем на примерах судебных дел.
Истец И. обратился в суд с иском к коммандитному товариществу «СУ-155 и Компания» о признании недействительными договоров предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи векселя и о применении последствий недействительных сделок.
Свои исковые требования истец мотивировал тем, что, подписывая два оспариваемых им договора, ответчик фактически имел своей целью скрыть привлечение его денежных средств как долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома. Черемушкинский районный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования истца. В судебном заседании выяснилось, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи еще не существующей квартиры. В договоре обозначены характеристика строящейся квартиры и ее месторасположение в доме. Ответчик обязался подписать с истцом основной договор купли-продажи недвижимости в течение 40 дней с даты регистрации его права собственности на эту квартиру.
Обращаем внимание читателей, что в момент подписания предварительного договора квартиры еще не было, дом построен не был. Поскольку предварительный договор купли-продажи не может предусматривать полную оплату будущим покупателем стоимости приобретаемого им товара, коммандитное товарищество заключило с И. договор на покупку им векселя, за который он заплатил стоимость квартиры. В то же время согласно требованиям статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Из содержания статьи 554 ГК РФ усматривается, что при продаже недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение конкретного имущества в составе другого недвижимого имущества, т. е. в многоквартирном доме.
Принимая решение по делу, Черемушкинский суд Москвы записал в мотивировочной его части, что до момента окончания строительства всего дома нельзя определить ни конкретный объект недвижимости (квартиру), ни площадь как всего объекта, так и отдельных его квартир, ни окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда. Эти сведения становятся общеизвестными только после технической инвентаризации дома и отдельных его помещений органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в регистрационной палате.
А вот далее суд делает интересный вывод, который, по мнению автора статьи, приводит к неожиданному решению. Учитывая, что до окончания строительства дома и обмера его БТИ нельзя определить конкретный объект недвижимого имущества, условия о предмете договора купли-продажи следует считать несогласованными, а сам договор незаключенным. Признавая в мотивировочной части решения договор незаключенным, суд далее квалифицирует его как ничтожную сделку на основании статьи 170 ГК РФ, т. е. сделку, имеющую намерение прикрыть другую сделку, прямо указанную в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Для меня не ясно, признается этот договор незаключенным или ничтожным. Ведь если договор не заключен, нет его сторон и никаких обязательств по его исполнению. К незаключенному договору неприменимы последствия недействительной (ничтожной) сделки. Раз нет договора — нет и предмета признания его недействительным. Но не будем останавливаться на этом эпизоде, чтобы не отвлекаться от основной идеи статьи.
Главный вывод, который необходимо сделать из рассмотренного нами судебного дела, в том, что если мы хотим приобрести квартиру в строящемся доме и если перед нами выступает сам застройщик дома, то единственно правильный договор, который может быть заключен с ним еще на стадии строительства, — это договор участия в долевом строительстве.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал кассационную жалобу, где он оспаривает вывод суда о незаключенности предварительного договора купли-продажи квартиры и о необходимости применения к его отношениям с истцом указанного Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Кассатор объясняет свои возражения на выводы суда правилами, закрепленными в пункте 2 статьи 421 ГК РФ, согласно которым стороны могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными нормативными актами.
Судебная коллегия Мосгорсуда ответила на возражения заявителя жалобы положениями статьи 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. В момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры в 2007 году действовал специальный закон, регламентирующий отношения застройщиков с дольщиками строительства объекта.
Кстати, этим решением суд также взыскал с ответчика в пользу истца и проценты за пользование чужими денежными средствами согласно статье 395 ГК РФ, начисленные на сумму приобретенного векселя, т. е. фактически на сумму уплаченной истцом будущей квартиры (Определение Мосгорсуда от 06.09.2011 по делу N 33-28261).
По другому делу истец требовал через суд признать за ним право требования передачи в собственность отдельного жилого помещения в строящемся доме. Фабула дела такова. Между истцом К. и ООО «Открытое пространство» заключен, так же как и в первом примере, предварительный договор купли-продажи квартиры о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по тому же адресу. Основной договор купли-продажи квартиры должен быть подписан после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на эту квартиру на продавца, но конкретный срок подписания основного договора определен не был. В свою очередь ООО «Открытое пространство» выступило инвестором строительства данного жилого дома на основании отдельного договора инвестирования с застройщиком ООО «Миракс Град». На момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры с истцом ООО «Открытое пространство» обладало правом требования передачи данной квартиры от ООО «Миракс Град».
Учитывая, что строительство дома затянулось, истец, боясь банкротства застройщика дома, ООО «Миракс Град», и продавца, ООО «Открытое пространство», обратился к ним с настоящим иском в суд с намерением закрепить за собой право на предполагаемую квартиру. Лефортовский суд г. Москвы отказал истцу в удовлетворении иска. При вынесении решения суд исходил из правила статьи 11 ГК РФ, согласно которой защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов видно, что с ним в будущем должен быть заключен договор купли-продажи квартиры. Причем срок подписания этого договора будет определяться сдачей дома в эксплуатацию и оформлением за продавцом права собственности на квартиру. На момент подачи иска предварительный договор купли-продажи квартиры не расторгнут, а между истцом и вторым ответчиком, ООО «Миракс Град», отсутствуют какие-либо договорные отношения. При этом продавец, ООО «Открытое пространство», не обладает признаками застройщика дома. Он всего лишь привлеченный застройщиком инвестор, осуществляющий финансирование строительства части дома. При таких обстоятельствах суд отклонил доводы истца, что предварительный договор купли-продажи квартиры якобы прикрывает собой другую сделку, предусмотренную Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поскольку продавец не обладает признаками застройщика. В связи с этим он не связан обязанностью применять при продаже объектов недвижимости договор об участии в долевом строительстве. Мосгорсуд по кассационной жалобе истца оставил данное решение суда первой инстанции без изменения (Определение Мосгорсуда от 20.09.2011 по делу N 33-30010).
Во втором примере суд отказал в признании предварительного договора купли-продажи квартиры ничтожной сделкой, якобы, по мнению истца, скрывающего договор долевого участия в строительстве жилого дома, поскольку первый ответчик, ООО «Открытое пространство», не является застройщиком, а со вторым ответчиком, ООО «Миракс Град», истец не состоит ни в каких договорных отношениях. Следуя логике суда, изложенной в первом решении, во втором случае предварительный договор купли-продажи надлежало бы считать незаключенным. Ведь дом, где истец намерен приобрести себе квартиру, в момент подписания договора не был построен, и потому нельзя было тогда определить конкретный предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. Еще раз вернемся к правилам пункта 3 статьи 429 ГК РФ, согласно которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.
Напомним читателям, что конкретизировать квартиру можно только после сдачи всего дома в эксплуатацию, обмера его и отдельных квартир в нем БТИ и регистрации права на предмет договора за продавцом. Если на момент подписания предварительного договора предмет сделки не определен, значит, нет и самой сделки — считается, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям основного договора. Этот вывод сделал Мосгорсуд, ссылаясь на норму закона, в нашем первом примере. Во втором случае суд избежал такой оценки предварительного договора купли-продажи. Здесь, видимо, исходя из предмета иска и из имеющихся обстоятельств дела, не было необходимости давать характеристику оспариваемому истцом предварительному договору. Хотя в мотивировочной части судебных актов по данному делу можно было бы как-то обратить на это внимание участников процесса.
Что же касается второго договора купли-продажи векселя, то, по мнению суда, он не подтверждал принадлежности к предварительному договору купли-продажи квартиры и рассматривался судом как самостоятельный договор, который стороны могут заключить по своему усмотрению. Ответчик, ООО «Открытое пространство», не мог получить с истца деньги за квартиру по предварительному договору. Ведь мы уже знаем, что по предварительному договору стороны принимают только одно обязательство — заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому требовать от покупателя квартиры уплаты денег по предварительному договору продавец не мог. Но ему нужно было как-то получить деньги от покупателя сразу. Тогда он пошел на применение вексельной схемы привлечения денежных средств. Такое в практике взаимоотношений по приобретению недвижимости случается часто. Приобретение векселя не связано с передачей в будущем квартиры. Это самостоятельный отдельный договор. В дальнейшем продавец недвижимости, принимая свой вексель, вместо денег передает векселеполучателю (покупателю недвижимости) объект недвижимости. И все остаются довольны.
По нашему мнению, истцу К. следовало бы требовать от ООО «Открытое пространство» подписания договора об уступке прав требования. Т. е. на основании главы 24 ГК РФ ООО «Открытое пространство» заменило бы себя истцом К. в договоре инвестирования с ООО «Миракс Град». Тогда бы истец К., выполнив свои денежные обязательства перед цедентом (ООО «Открытое пространство»), мог бы требовать передачи ему квартиры в доме-новостройке от ООО «Миракс Град». При отказе инвестора выполнить свои обязательства К. мог бы заставить его сделать это через суд. Но, видимо, на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры ООО «Открытое пространство» еще не выполнило свои финансовые обязательства по части строительства жилого дома и потому не могло подписать с К. договор уступки прав требования. Но тогда можно было с согласия того же ООО «Миракс Град» передать К. не только право требования квартиры, но и перевести на него свой денежный долг. Однако этого не произошло. Стороны пошли по другой схеме взаимоотношений.
В последнее время встречаются ситуации, когда одни участники строительства сменяются другими и ранее заключенные договоры ушедшего застройщика (инвестора) с физическими лицами на вложение денежных средств и получения права на построенную в будущем квартиру остаются в подвешенном состоянии. Как в этом случае поступить «брошенным» лицам, покажем на конкретном судебном деле.
К. обратился в суд с иском к ЗАО «ПИК-Регион» о признании его участником долевого строительства жилого дома в г. Химки, Левобережный р-н, и обязании заключить договор долевого участия в строительстве объекта. Суть дела такова. К. заключил договор уступки право требования на квартиру во вновь строящемся доме по указанному адресу с ООО «Масти Гранд». Договор прошел учетную регистрацию в администрации г. Химки и зарегистрирован в книге учета договоров о привлечении финансовых средств (таковы, видимо, правила заключения договоров с инвесторами в г. Химки МО). Ранее цедент, ООО «Масти Гранд», заключил договор по финансированию строительства квартиры с основным инвестором строительства всего дома, ООО «Принт Капитал», и полностью выполнил свои обязательства по договору, оплатив ООО «Принт Капитал» всю денежную сумму, равную стоимости квартиры.
Позднее функции инвестора строительства жилого дома переданы от ООО «Принт Капитал» к ЗАО «ПИК-Регион», с которым администрация г. Химки, Министерство строительства МО и ранее привлеченные инвесторы заключили инвестиционный контракт. По условиям контракта ЗАО «ПИК-Регион» обязалось заключить и произвести регистрацию договоров участия в долевом строительстве с ранее привлеченными инвесторами. Однако на обращение истца К. ЗАО «ПИК-Регион» отказалось заключить договор долевого участия в строительстве дома, мотивируя отказ отсутствием информации о заключенных ООО «Масти Гранд» договорах с третьими лицами. По решению Химкинского городского суда МО иск удовлетворен, но судебная коллегия Московского областного суда, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО «ПИК-Регион», отменила принятое по делу решение и отказала истцу в удовлетворении заявленного иска. Отменяя принятое решение, судебная коллегия указала в своем постановлении, что истец К. не заключал с ответчиком никакого договора и поэтому у ЗАО «ПИК-Регион» не возникло обязательств перед истцом по ранее заключенным договорам с третьими лицами — ООО «Принт Капитал» и ООО «Масти Гранд». Наличие нового инвестиционного контракта между администрацией г. Химки, Министерством строительства МО, ЗАО «ПИК-Регион» и ранее привлеченными инвесторами, по мнению судебной коллегии, не может являться основанием для удовлетворения иска.
Президиум Московского областного суда, рассмотрев дело в порядке надзора, отменил постановление судебной коллегии и оставил в силе решение суда первой инстанции. Обосновывая постановление, президиум обратил внимание кассационной коллегии на условия инвестиционного контракта, заключенного с участием ЗАО «ПИК-Регион», по которому новый инвестор добровольно принял обязательства передать прошедшим учетную регистрацию соинвесторам выбывшего из игры ООО «Принт Капитал» права на жилые помещения пропорционально вложенным инвестиционным средствам. Далее надзорная судебная инстанция подгоняла имеющиеся в деле документы, подтверждающие права истца К. на передачу ему оплаченной квартиры, под реализацию этого условия инвестиционного контракта. Это документы, доказывающие, что «Масти Гранд», передавший истцу право требования квартиры, полностью расплатился за нее перед прежним инвестором дома, ООО «Принт Капитал», и что истец К. расплатился за переданное ему право с ООО «Масти Гранд». Поэтому, исходя из условий инвестиционного контракта, у истца имеется право требования от инвестора, ЗАО «ПИК-Регион», подписания с ним договора долевого участия в строительстве жилого дома (Постановление Президиума Московского областного суда от 01.09.2011 N 377).
Президиум Московского областного суда принял свое решение в пользу истца лишь потому, что в новом инвестиционном контракте по завершению строительства дома вновь привлеченный инвестор ЗАО «ПИК Регион» взял обязательства присоединить к данному контракту всех тех соинвесторов, которые привлекались к строительству объекта его первым инвестором ООО «Принт Капитал» и подписать с ними специальный договор о долевом участии в строительстве, а поскольку истец К. и является таким привлеченным соинвестором, надзорная инстанция решила оставить без изменения судебный акт Химкинского суда МО. Раз ответчик обязался заключить со всеми соинвесторами договор долевого участия в строительстве объекта, суд поручил сделать это и в отношении истца К. Ведь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора или закона. Таково требование статьи 309 ГК РФ. Об этом суд напомнил ответчику.
Другое дело, если ответчик не принимал подобного обязательства при подписании нового инвестиционного контракта. Тогда иск истца К. с таким требованием уже нельзя признать обоснованным. Имея на руках подписанный и зарегистрированный договор уступки прав требования квартиры с 000 «Масти Гранд», ему пришлось бы выбирать другой предмет иска в случае, если ЗАО «ПИК Регион» отказал бы ему в предоставлении оплаченного жилья. Впрочем, это уже совсем другая история.
Комментарии к статье
Егоров Константин, юрист «КМ Консалтинг».
В настоящий момент действительно многие застройщики уклоняются от заключения с гражданами договоров долевого участия в строительстве, которые должны соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Существуют самые разные способы ухода от заключения с участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома договоров долевого участия в строительстве.
Это и указанные в рассматриваемой статье предварительные договоры купли-продажи квартир, и договоры на вступление в члены вновь создаваемых жилищно-строительных кооперативов, и договоры соинвестирования в строительстве или переуступки прав на соинвестирование строительства жилого дома, и многие другие виды договоров, цель заключения которых одна — уйти от подписания с участником долевого строительства нормального договора долевого участия в строительстве.
При обретении жилья на рынке строящегося жилья по вышеуказанным обходным схемам можно сэкономить процентов 5 — 10 от стоимости квартиры по сравнению с той ценой, которую придется заплатить при заключении договора долевого участия в строительстве. Однако риск остаться и без денег, и без квартиры в этом случае возрастает многократно.
В рассматриваемой статье в качестве примера приведена так называемая вексельная схема приобретения квартиры у КТ «СУ-155 и Компания».
В качестве примера аналогичного судебного дела, по которому Черемушкинским районным судом г. Москвы было вынесено положительное решение в пользу истцов, можно привести решение по гражданскому делу N 2-1972/11, которым исковые требования истцов были удовлетворены судом в полном объеме. Суд не только признал недействительными заключенные истицами с КТ «СУ-155 и Компания» предварительный договор, договор поручения и договор купли-продажи векселя, но также взыскал с КТ «СУ-155 и Компания» в полном объеме денежные средства, уплаченные истицами по вышеназванным договорам, проценты за пользование чужими денежными средства и расходы по оплате услуг судебного представителя.
Аналогичным образом Гагаринским районным судом г. Москвы были удовлетворены в полном объеме и исковые требования истцов против ООО «Домострой-Эксперт» о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору, и процентов за пользование чужими денежными средствами по гражданскому делу N 2-2385/2010.
Однако далеко не всегда гражданам удается защитить свои нарушенные права путем подачи в суд исков против застройщиков по заключенным с ними предварительным договорам.
Так, например, в Черемушкинском районном суде г. Москвы имеется большое количество судебных решений, согласно которым суд отказал истцам в удовлетворении заявленных ими исковых требований о взыскании с КТ «СУ-155 и Компания» денежных средств по одной-единственной причине — пропуска истцами срока исковой давности о признании договора купли-продажи векселя недействительным как притворной сделки.
Дело в том, что притворная сделка представляет собой один из видов так называемых оспоримых сделок, а согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по признанию оспоримой сделки недействительной составляет один год. Как правило, истцы заключали свои предварительные договоры купли-продажи квартир и договоры купли-продажи векселей с КТ «СУ-155 и Компания» в 2008 году, а иски были поданы ими в суд лишь в 2010 — 2011 годах, чем и пользуются в суде представители КТ «СУ-155 и Компания», заявляя о пропуске истцами срока исковой давности. В результате предварительный договор купли-продажи квартиры суд признает недействительным как ничтожную сделку (поскольку срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года), а по признанию недействительным самого главного договора — купли-продажи векселя, по которому граждане и уплатили деньги КТ «СУ-155 и Компания», суд вынужден выносить отказные решения. Вынесение таких судебных решений приводит к тому, что граждане лишаются своего права требования на квартиру в строящемся доме, но при этом не могут взыскать с КТ «СУ-155 и Компания» по этому судебному решению свои же собственные денежные средства.
Кроме того, заключение предварительного договора имеет и еще одну существенную особенность. Дело в том, что статья 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает лишь одно правовое последствие неисполнения одной из сторон предварительного договора своих договорных обязательств — понуждение в судебном порядке к заключению основного договора.
В качестве негативного примера применения нормы статьи 429 Гражданского кодекса РФ в судах общей юрисдикции можно привести следующий пример.
В настоящий момент в Арбитражном суде г. Москвы рассматривается дело о банкротстве ЗАО «Энергостройкомплект-М». Данная организация ранее заключила с гражданами большое количество предварительных договоров купли-продажи квартир в строящихся домах и до начала процедуры банкротства не успела исполнить свои обязательства перед дольщиками. Узнав о банкротстве ЗАО «Энергостройкомплект-М», граждане начали массово подавать в Перовский районный суд г. Москвы иски о признании права собственности на ранее оплаченные ими квартиры. Однако по всем поданным искам Перовским районным судом г. Москвы были вынесены отказные судебные решения, поскольку истцы заявили требования (признание права собственности на квартиры), которые они не вправе были выдвигать исходя из правового смысла статьи 429 Гражданского кодекса РФ. В результате дольщики ЗАО «Энергостройкомплект-М», по сути, лишились и своих денег (так как застройщик уже не в состоянии производить какие-либо выплаты), и ранее оплаченных ими квартир (так как при наличии предварительных договоров они могут предъявлять лишь требования об обязании заключить с ними основные договоры купли-продажи квартир, что при банкротстве застройщика становится уже неисполнимым требованием).
Относительно приведенного в статье примера вынесения положительного решения в пользу истца против ЗАО «ПИК-Регион» также есть один негативный момент.
Аналогичное дело под N 2-2291/09 рассматривалось Мытищинским городским судом Московской области в период с 2007 по 2009 год. Истец ранее заключил с печально известным КТ «Социальная инициатива и компания» договор на строительство однокомнатной квартиры. В результате начала процедуры банкротства КТ «Социальная инициатива и компания» Администрация Мытищинского муниципального района Московской области расторгла инвестиционный контракт на строительство многоэтажного жилого дома с КТ «Социальная инициатива и компания» и заключила новый контракт на строительство этого же дома с ЗАО «ПИК-Регион». Истец обратился в ЗАО «ПИК-Регион» с просьбой оформить с ним договорные отношения по долевому участию в строительстве этого жилого дома, так как все свои обязательства перед КТ «Социальная инициатива и компания» ранее он исполнил в полном объеме. Однако ЗАО «ПИК-Регион» отказалось заключать с ним какие-либо договоры, сославшись на то, что после заключения с этим застройщиком местной Администрацией нового инвестиционного контракта проект жилого дома изменился и в нем больше нет квартиры с таким номером, который был указан в заключенном истцом с КТ «Социальная инициатива и компания» договоре.
В результате трехлетних судебных разбирательств по вышеуказанному делу между истцом и ЗАО «ПИК-Регион» было заключено в суде мировое соглашение. Истец отказался от каких-либо финансовых претензий к ответчику, а ЗАО «ПИК-Регион» обязалось заключить с истцом договор долевого участия в строительстве квартиры в этом строящемся доме. Однако по состоянию на декабрь 2011 года ЗАО «ПИК-Регион» так и не выполнило своих обязательств, предусмотренных в заключенном им в 2009 году с истцом мировом соглашении, а поскольку в тексте мирового соглашения не содержалось финансовых требований о взыскании с ЗАО «ПИК-Регион» денежных средств, то оказалось, что законных и действенных рычагов давления со стороны судебных приставов-исполнителей на ЗАО «ПИК-Регио» для исполнения последними своих обязательств по мировому соглашению просто-напросто не существует.
Поэтому даже вынесение судебного решения в пользу истца по иску против застройщика не всегда гарантирует в полной мере защиту нарушенных прав обманутого дольщика.
Исходя из приведенных выше примеров можно сделать вывод, что единственной в настоящий момент имеющейся в Российской Федерации действенной гарантией защиты прав граждан, желающих приобрести квартиру в строящемся доме, является заключение ими с застройщиками договоров долевого участия в строительстве в четком соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Куратова Маргарита, старший юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы «КЛИФФ».
Автор статьи пишет о том, что согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики жилых домов вправе привлекать денежные средства юридических и физических лиц к строительству объектов только на основании специального договора о долевом участии в строительстве. Следует отметить, что данное правило распространяется только на физических лиц, тогда как средства юридических лиц могут привлекаться и другими способами, в частности на основании договора инвестирования.
Да и способов привлечения средств физических лиц можно выделить три: 1) договор долевого участия; 2) покупка жилищного сертификата; 3) жилищно-строительные и жилищные накопительные сертификаты. Просто ДДУ — наиболее распространенный из этих способов.
Стоит сказать, что государственная регистрация договора о долевом участии в строительстве действительно защищает права дольщиков с той точки зрения, что делает невозможной продажу одной и той же квартиры нескольким лицам, однако по-прежнему не защищает от затягивания сроков строительства самого дома либо банкротства застройщика и, как следствие, замораживания дальнейшего строительства.
В примере об обращении И. в суд с иском к коммандитному товариществу «СУ-155 и Компания» о признании недействительными договоров предварительного договора купли-продажи квартиры, договора купли-продажи векселя и о применении последствий недействительных сделок хотелось бы обратить внимание на тот факт, что на сегодняшний момент действует Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В соответствии с указанным Постановлением предварительный договор, устанавливающий обязанность уплатить цену недвижимости до подписания основного договора, должен рассматриваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Судебные споры по такого рода делам должны рассматриваться на основании норм ГК РФ о договоре купли-продажи.
В частности, пункт 2 статьи 455 ГК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Что касается согласования предмета такого предварительного договора, указанным Постановлением также разъяснено, что если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
В случае возникновения между сторонами договора спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Только в случае если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
Что касается ситуации по иску К. к ООО «Открытое пространство», из приведенного описания ситуации видно, что ответчик по иску заключил с истцом предварительный договор купли-продажи квартиры. В указанном случае данная форма договора является вполне приемлемой, поскольку объект еще не построен. Кроме того, ответчик, выступая инвестором в строительство дома и не являясь застройщиком, не имеет своей целью избежать заключения договора участия в долевом строительстве, поскольку на него такая обязанность законодательством не возлагается.
Сам же истец не мог обращаться с требованием о признании права собственности на квартиру, поскольку, заключая предварительный договор, он должен был понимать, что таких прав у него не возникает. Единственное требование, с которым можно обращаться лицу, заключившему предварительный договор, — это требование о понуждении к заключению основного договора в случае, если другая сторона уклоняется от его заключения в установленный договором срок.
Более того, из приведенного примера можно понять, что в заключенном предварительном договоре не согласован срок, так как он определен моментом, который зависит от воли сторон и не может являться условием, определяющим срок. В таком случае в соответствии с ГК РФ основной договор должен быть подписан сторонами в течение года со дня подписания предварительного договора. После истечения указанного срока и заявления об этом в суде ответчиком истец вряд ли сможет рассчитывать на понуждение ответчика к заключению основного договора.
Приведенный пример, когда К. обратился в суд с иском к ЗАО «ПИК-Регион», имеет косвенное отношение к договору участия в долевом строительстве дома, а скорее относится к общей части ГК РФ, в соответствии с которой обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В связи с этим ответчик, обязавшись заключить договоры участия в долевом строительстве, не может отказаться от последующего их заключения. В случае если такая норма в подписанный инвестиционный контракт включена бы не была, истцу вряд ли пришлось бы рассчитывать на положительное решение по заявленному исковому требованию. Единственное, на что он смог бы рассчитывать, так это на возврат уплаченных процентов за пользование чужими денежными средствами лицом, которому эти деньги были выплачены.
Тюменцева Инна, старший юрисконсульт юридической фирмы Jus Privatum.
Исходя из действующего законодательства, регулирующего взаимоотношения сторон по строительству многоквартирных домов, и нашей судебной практики, хотелось бы отметить, что в случае возникновения спора между сторонами и передачи его на рассмотрение в суд, суд, прежде всего, будет смотреть не на наименование договора и его предмет, а на фактически сложившиеся между сторонами взаимоотношения.
При этом суд при квалификации заключенного между сторонами договора и отнесении его к тому или иному виду (купли-продажи, предварительному договору, инвестиционному, долевого участия в строительстве многоквартирного дома) смотрит на дату заключения договора и дату (в настоящее время) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, иначе говоря, на дату принятия дома государственной комиссией. В случае заключения договора и внесения денежных средств до даты ввода объекта в эксплуатацию договор может быть квалифицирован как инвестиционный договор, который будет подпадать под действие положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с последующими изменениями и дополнениями) и Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Основанием отнесения договора к инвестиционному договору будут являться фактически совершенные сторонами действия, а именно передача денежных средств застройщику и принятие этих денежных средств, т. е. инвестирование. Привлеченные денежные средства направляются застройщиком на строительство объекта — многоквартирного дома — и, как правило, в будущем при постройке дома и сдаче его государственной комиссии не возвращаются физическому лицу, а засчитываются при оформлении договора купли-продажи. Далее многие застройщики после сдачи дома государственной комиссии передают квартиру (т. е. объект инвестирования) физическому лицу, который устанавливает двери, осуществляет ремонтные работы, оплачивает коммунальные платежи, заключает договоры с обслуживающими дом организациями, т. е. фактически владеет и пользуется квартирой на правах собственника. Однако в соответствии с частью 1 статьи 429 ГК РФ стороны обязуются только заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Никакой передачи денежных средств, передачи имущества быть не может, а значит, исходя из фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений, договор между ними может быть признан судом инвестиционным со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно признанием за физическим лицом права собственности на объект инвестирования (решение Никулинского районного суда г. Москвы от 18.11.2010 по делу N 2-6411/10, решение Тверского районного суда г. Москвы от 14.12.2010 по делу N 2-5297/2010).
В случае заключения предварительного договора купли-продажи квартиры после ввода жилого дома в эксплуатацию данный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи, в принципе, по тем же признакам, что и в отношении инвестиционного договора.
Также хотелось бы дополнительно обратить внимание на то обстоятельство, что при обращении в суд с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру необходимо проверить наличие в заключенном с застройщиком или инвестором договоре всех необходимых данных, позволяющих идентифицировать предмет — квартиру (дом, подъезд, номер квартиры, этаж, площадь и др.). В случае отсутствия таких данных или их неполноты рекомендуется обращаться к застройщику (инвестору) для составления и подписания дополнительного соглашения к договору, в котором должны быть уточнены необходимые сведения. Исходя из нашей практики, еще ни один застройщик или инвестор никому в этом не отказывал. При этом отсутствие акта реализации инвестиционного контракта и распределении площадей жилых и нежилых помещений между застройщиком и подрядчиком, а также между инвесторами, как правило, не является препятствием для признания права собственности на квартиру за гражданином, так как именно его отсутствие и является в большинстве случаев причиной бездействия застройщика (инвестора) и невозможности оформить право собственности через органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае заключения предварительного договора купли-продажи необходимо обращать внимание на срок его действия, так как в случае его прекращения исчезают правовые основания для признания права собственности на квартиру и гражданин может требовать с застройщика (инвестора) возврата уплаченных им денежных средств, которые со стороны застройщика (инвестора) будут являться неосновательным обогащением.
Что касается мнения автора статьи в отношении дела между К. и ООО «Открытое пространство», где автор статьи предлагает в качестве альтернативы подать иск от имени К. к ООО «Открытое пространство» об обязании последнего подписать договор об уступке права требования, то здесь не совсем понятно, на основании каких норм права автор статьи предлагает это сделать. В соответствии с положениями ГК РФ, регулирующими вопросы цессии, уступка права — добровольное дело каждого, и заставить кого-то сделать это не представляется возможным. В отношении всего дела мы считаем, что причиной отказа в удовлетворении исковых требований является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и, как правильно отмечает автор, отсутствие идентификации объекта (по данным БТИ). Данное обстоятельство делает невозможным подписание договора купли-продажи квартиры — объекта, который еще не создан.
В заключение хотелось бы отметить, что в большинстве случаев суды при разрешении вопроса о признании права собственности на квартиру становятся на сторону граждан, притягивая даже к вполне различным ситуациям одни и те же нормы. Главное, чтобы квартиры была четко идентифицирована в договоре, гражданин исполнил свои обязательства по внесению денежных средств и дом, в котором находится квартира, был сдан в эксплуатацию.
