Краткий обзор положений о праве застройки

(Рыбалов А. О.) («Вестник ВАС РФ», 2012, N 10)

КРАТКИЙ ОБЗОР ПОЛОЖЕНИЙ О ПРАВЕ ЗАСТРОЙКИ

А. О. РЫБАЛОВ

Рыбалов Андрей Олегович, доцент кафедры гражданского права СПбГУ, кандидат юридических наук.

В рамках реформы ГК РФ планируется расширить перечень вещных прав, в том числе включить в него право застройки. Автор анализирует конструкцию этого права, сравнивая ее с регулированием суперфиция в некоторых иностранных правопорядках и дореволюционном российском законодательстве.

Ключевые слова: право застройки, суперфиций, аренда, ограниченные вещные права.

Суперфиций, несмотря на свой почтенный возраст, по-прежнему остается востребованным институтом. Современный суперфиций хотя и не является прямым потомком своего римского тезки, но все же ведет родословную из римского права, где этот институт в республиканскую эпоху применялся поначалу на земельных участках, принадлежавших государству («римское государство неохотно продавало землю, но охотно сдавало в аренду») <1>, а вскоре подобные договоры стали заключаться и в отношении частных земель. И. М. Гревс отмечает, что в Риме в силу перенаселения города (полагают, что к концу эпохи республики население города достигло 2 млн. человек) <2> «отдача в аренду городской земли под постройку сделалась одним из самых доходных промыслов» <3>. ——————————— <1> Барон Ю. Система римского гражданского права. СПб., 2005. С. 459. <2> См.: Митилино М. И. Право застройки. Киев, 1914. С. 11. <3> Гревс И. М. Очерки из истории римского землевладения (преимущественно во время империи). Т. 1. СПб., 1899. С. 303.

Суперфиций (как и эмфитевзис) начинался как аренда. Однако поскольку суперфициарий строил дом хоть и на чужом участке, но из своих материалов, справедливость, как ее представляли римляне, требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц, чтобы ему не приходилось прибегать всякий раз к посредничеству собственника. Поэтому претор дал суперфициарию вещные иски, превратив тем самым суперфиций в ограниченное вещное право <4>. Окончательно в качестве самостоятельного юридического института суперфиций был легализован императором Зеноном. ——————————— <4> См.: Барон Ю. Указ. соч. С. 459.

В рамках «развитого суперфиция» суперфициарий становился «фактическим собственником», осуществляя на практике все правомочия «настоящего» собственника, превращая правомочия последнего «в какую-то тень» <5>. Поэтому А. В. Венедиктов выступал за признание суперфиция одним из проявлений разделенной собственности: с его точки зрения, суперфициария следовало бы считать подчиненным собственником, а собственника земельного участка — собственником верховным <6>. ——————————— <5> Венедиктов А. В. Избранные труды по гражданскому праву. Т. 2. М., 2004. С. 77. <6> Там же.

При этом римское право на протяжении по крайней мере большей части своей истории свято придерживалось правила superficie solo cedit и не предоставляло застройщику права собственности на постройку («в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права» <7>); он имел ограниченное вещное право на сам земельный участок, принадлежностью которого считалась постройка. ——————————— <7> Кассо Л. А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 3.

Не так обстояло дело в германском праве, где, как подчеркивает Г. Ф. Шершеневич, самостоятельно развивалась особая форма наследственного найма (так называемая Erbleihe), устанавливавшегося, в частности, и для целей застройки ввиду неотчуждаемости большей части городских земель, в соответствии с которой в виде общего правила строение было собственностью застройщика, который мог им свободно распоряжаться <8>, — «это право собственности на строение является центральной характерной особенностью германской Erbleihe в отличие от римской superficies» <9>. После рецепции римского права в Германии (примерно XV в.) superficies и Erbleihe слились в один институт <10>. Возможность отступления от правила superficie solo cedit была признана и другими правопорядками — «и законодательством, и господствующей доктриной нового времени римский принцип приращения рассматривается только как позитивная норма римского права, а не как неизбежное требование юридической логики» <11>. ——————————— <8> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М., 2005. С. 397. <9> Митилино М. И. Указ. соч. С. 19. См. также: Кассо Л. А. Указ. соч. С. 10 и след. <10> См.: Митилино М. И. Указ. соч. С. 17. <11> Там же. С. 23.

Такое положение дел сохранилось и поныне, и в силу принадлежности права собственности на участок и права собственности на возведенные на нем постройки разным лицам право застройки нельзя считать чистым заимствованием из ratio scripta. Небезынтересно отметить, что именно это несоответствие римскому принципу superficie solo cedit послужило в свое время причиной изгнания суперфиция из аргентинского гражданского законодательства. Разработчик аргентинского Гражданского кодекса (далее — ГК) Велес Сарсфилд (Velez Sarsfield) не просто не упомянул в Кодексе 1869 г. суперфиций среди ограниченных вещных прав (в Аргентине принят принцип numerus clausus), но и прямо запретил его, предпочтя придерживаться «чистого римского права» <12>. Впрочем, к настоящему времени в аргентинской доктрине возобладала убежденность, что Велес Сарсфилд слишком увлекся и суперфиций необходимо включить в новый ГК; 11.12.2001 в Аргентине вступил в силу Закон о лесном суперфиции. ——————————— <12> Cossari Nelson G. A. El Derecho Real de Superficie: Las Regulaciones Legales del Siglo XXI en Cataluna, Brasil y Argentina // www. acader. unc. edu. ar.

В настоящее время суперфиций известен гражданскому законодательству многих стран, в частности Германии, Австрии, Франции, Боливии, Перу, Кубы, Бельгии, Италии, Испании, Нидерландов, Швейцарии, Бразилии, Каталонии, Квебека, Португалии, Эстонии, Японии, Таиланда. Кроме того, суперфиций регулируется Гражданскими кодексами Квебека и Каталонии. Значительный интерес, прежде всего с точки зрения аргументов pro et contra введения суперфиция в отечественное право, представляет история развития этого института в России. Суперфиций в современном виде появился в российском законодательстве в 1912 г. с принятием Закона о праве застройки. Примечательно, что законопроект был внесен Министерством внутренних дел, по замыслу которого принятие Закона должно было снизить серьезную напряженность в обществе. Начало XX в. в России было ознаменовано бурным ростом новых городов и поселков вследствие развития железнодорожной сети и увеличения добычи полезных ископаемых. Это приводило, с одной стороны, к нехватке жилья, а с другой — к тому, что собственники земли, ожидая дальнейшего увеличения цены на свои участки вместе с ростом населенного пункта, не продавали землю пришлым <13>. Для последних единственным выходом оставалось заключение договора аренды земельного участка под застройку («…большая часть строений в поселениях, возникших после 1857 г., возведена на чужой земле на основании арендных контрактов», — отмечает М. И. Митилино <14>), однако действовавшее тогда законодательство делало невозможным заключение договора аренды на длительный срок, и после окончания срока заключенного договора собственник выкручивал арендатору руки: «…увеличение арендной платы вдвое — дело самое обыкновенное, но увеличивается она и в 3, 4, 5 и более против платы предшествующего арендного договора» <15>. Чудесный пример описывается в объяснительной записке к проекту Закона о праве застройки: «…крестьяне Щелкунов и Метелев арендовали у соседнего сельского общества 400 кв. саженей таежной земли возле станции Тулун Сибирской железной дороги, за плату по несколько рублей в год; по окончании срока первоначального арендного договора общество назначило за указанные 400 кв. саж. аренду по 10 000 руб. в год только потому, что Щелкунов и Метелев выстроили там каменные дома» <16>. Хорошо известен случай, когда в 1901 г. треть Витебска, построенная исключительно на арендованной земле, сгорела, поскольку арендаторы, будучи не в силах уплачивать повышенную арендную плату, решили сжечь дома и получить страховку <17>. ——————————— <13> См.: Выдрин А. С., Виленкин М. В. Закон о праве застройки со вступительной статьей и подробными постатейными разъяснениями, составленными по законодательным мотивам. М., 1913. С. 8. <14> Митилино М. И. Указ. соч. С. 50. <15> Выдрин А. С., Виленкин М. В. Указ. соч. С. 9. <16> Митилино М. И. Указ. соч. С. 51. <17> См.: Там же.

Короткий срок арендных договоров приводил к тому, что владельцы зданий, построив дома на земле, арендованной на 10 — 12 лет, вынуждены были назначать за квартиры слишком высокие цены, чтобы окупить стоимость домов, возведенных на чужой земле. Кроме того, застройщики были лишены возможности пользоваться ипотечным кредитом под залог этих построек. Это приводило к произволу и со стороны застройщиков, которые просто захватывали чужую землю, «чтобы потом посредством лжесвидетельства присвоить ее по давности владения или по иному основанию… Иногда на чужой земле насильственно возводились целые поселки и селения: например, поселок, прозванный Нахаловкой, построившийся около 10 лет назад возле Новороссийска на земле генерала Адамовича и незаконно существующий до настоящего времени» <18>. ——————————— <18> Выдрин А. С., Виленкин М. В. Указ. соч. С. 12.

Таким образом, перед нами случай, когда суперфиций был более чем востребован на практике. Кроме того, законопроект Министерства внутренних дел преследовал и иную цель — создать в России средний обеспеченный класс, который, «являясь устойчивым в политическом отношении, исповедовал бы консервативные убеждения и поддерживал бы существующее положение вещей» <19>. Поэтому законопроект стал Законом, устанавливавшим вещное право застройки на срок от 36 до 99 лет, которое могло передаваться по наследству и служить предметом ипотеки; застройщик признавался собственником возведенных на чужом участке строений. ——————————— <19> Гойхбарг А. Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. СПб., 1913. С. 6.

Г. Ф. Шершеневич в Учебнике русского гражданского права указывал на следующие отличия суперфиция по Закону о праве застройки от аренды: 1) застройщик владеет предоставленным ему участком независимо от собственника и может самостоятельно защищаться против всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника; 2) право застройки отличается от найма тем, что оно предоставляет застройщику возможность извлекать из недвижимого имения почти все выгоды подобно собственнику, а также закладывать и продавать само право <20>. ——————————— <20> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 395.

Аргумент относительно залога права застройки, похоже, казался Г. Ф. Шершеневичу решающим: «…в пользу отнесения права застройки к числу договоров аренды говорит то обстоятельство, что институт аренды сравнительно полнее разработан в нашем праве, нежели право отдельного владения. Но, с другой стороны, нельзя не отметить, что по действующему нашему праву конструировать залог аренды почти невозможно» <21>. Как видим, в настоящее время Г. Ф. Шершеневичу провести эти различия было бы значительно труднее. ——————————— <21> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 24.

Как ни удивительно, институт права застройки пережил революцию 1917 г., получив нормативное закрепление в ГК РСФСР 1922 г., в соответствии с которым право застройки устанавливалось на срок «до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений» (ст. 71), могло отчуждаться и обременяться залогом (ст. 79). Строения, возведенные застройщиком на свои средства, признавались его собственностью <22>. При этом отмечалось, что «от найма право застройки отличается тем, что оно может быть отчуждаемо, переходить по наследству и также обременяемо залогом — без согласия собственника» <23>, в то время как «аренда строения имеет те неудобства, что право свое арендатор не может отчуждать или закладывать» <24>. ——————————— <22> См.: Канторович Я. А. Право застройки (текст и комментарий к ст. 71 — 84 Гражданского кодекса) // Гражданский кодекс: Практический комментарий / Под ред. А. М. Винавера и И. Б. Новицкого. М., 1924. С. 23. <23> Там же. С. 5. <24> Вольман И. С. Право застройки: Практическое руководство. М., 1926. С. 7.

Проект новой редакции ГК РФ (далее также — проект) в ст. 300 признает правом застройки право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем одного или нескольких зданий или сооружений и его (их) последующей эксплуатации (п. 1). Отметим, что проект ограничивает круг объектов, ради которых устанавливается право застройки, зданиями и сооружениями. В частности, не указываются насаждения. ГК Украины в ст. 413 также не предусматривает возможности установления суперфиция для насаждений; итальянский ГК в ст. 956 прямо запрещает установление суперфиция для насаждений. Такой подход в свое время объяснялся тем, что плантации подразумевают большее, нежели постройки, вторжение на земельный участок со стороны суперфициария. Однако в настоящее время установление суперфиция для насаждений допускают большинство правопорядков, например ГК Португалии, Японии, Нидерландов, Бразилии, Квебека и Каталонии. Отметим, что последние четыре представляют собой новейшие кодификации. В Аргентине же суперфиций появился в законодательстве в 2001 г. в виде лесного суперфиция, название которого говорит само за себя. Право застройки в проекте новой редакции ГК РФ, выносившемся на первое чтение, было сконструировано как ограниченное вещное право с ограниченным сроком существования. Г. Ф. Шершеневич в свое время указывал, что ограничения срока существования суперфиция устанавливаются в интересах собственника и определенности его юридического положения <25>. Ограничение суперфиция определенным сроком весьма распространено. Например, ГК Каталонии ограничивает срок существования этого права 99 годами. Такой же срок устанавливает эстонский Закон о вещном праве (ст. 251), ГК Перу (ст. 1030). Швейцарское законодательство ограничивает суперфиций 100 годами. ——————————— <25> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч.

При принятии российского Закона о праве застройки 1912 г., согласно которому срок существования этого права не мог превышать 99 лет, разработчики исходили из того, что «установление вечного пользования землей неминуемо поведет за собою существование наряду с собственником данного имущества, за которым останется в этих случаях лишь голое право на землю, еще и вечного наследственного застройщика, права коего будут даже более обширны по своему содержанию, чем права собственника. Таким образом, между собственником земли и застройщиком создадутся особые, вечнопродолжающиеся договорные отношения, которые по существу своему будут мало отличаться от отношений, возникших на почве чиншевого права, к ликвидации коих так последовательно стремится наше законодательство» <26>. Подобные аргументы сложно использовать сегодня, поскольку в российское гражданское законодательство наряду с суперфицием вводится такое вечное право, как эмфитевзис. А коль скоро вечное существование голого права собственности законом допускается в принципе, отчего было не допустить и вечного суперфиция? В 1912 г. разработчики Закона исходили из того, что на основании принятых ими положений будут строиться прежде всего доходные дома, а потому срок существования суперфиция должен быть достаточным для окупаемости строений, помещения в которых сдавались внаем. Вряд ли эта логика годится для современной России, где, по всей видимости, на основании права застройки будут строиться многоквартирные дома, помещения в которых будут покупаться. Не удивительно, что ко второму чтению проект допустил возможность установления бессрочного суперфиция: в соответствии со ст. 300.3 проекта в новой редакции право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об установлении права застройки; такой срок не может быть менее тридцати и более ста лет. ——————————— <26> Выдрин А. С., Виленкин М. В. Указ. соч. С. 33.

«Бессрочные» суперфиции распространены не менее «срочных». Например, ГК Португалии (ст. 1524) и ГК Италии (ст. 953) устанавливают, что право застройки может быть как срочным, так и бессрочным. ГК Украины указывает на то, что право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок, однако срок пользования на праве застройки земельным участком, находящимся в публичной собственности, не может превышать 50 лет (п. 4 и 5 ст. 413 ГК Украины). Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки (п. 2 ст. 300 проекта). Пожалуй, в этом положении находится смысловой центр всей конструкции. Поскольку здание признается собственностью застройщика, а земельный участок, на котором оно возведено, остается в собственности другого лица, происходит разрыв правовой связи участка и постройки, нарушение принятого еще в римском праве принципа superficie solo cedit. Принцип этот в качестве общего правила воспринят и в России: в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ акты земельного законодательства основываются, в частности, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, право застройки представляет собой именно такое исключение. Тем не менее принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в институте права застройки исключен не до конца. Так, если на земельном участке, являющемся объектом права застройки, уже расположено здание или сооружение, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, право застройки может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения под угрозой недействительности сделки. Вместе с тем отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки (п. 1 ст. 300.6 проекта). В соответствии со ст. 300 проекта в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Для сравнения можно вспомнить эстонский Закон о вещном праве, в соответствии с которым на один участок может быть установлено только одно право застройки (ст. 241). То, что российское право признает постройки, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом недвижимости <27>, избавляет нас от необходимости построения конструкций, подобных тем, которые возводятся правопорядками, считающими строения принадлежностью участка. В частности, ст. 564-1 ГК Каталонии говорит о том, что суперфиций есть ограниченное вещное право, устанавливающее временное разделение права собственности на постройки и на участок, на котором они возведены. Более того, отмечается, например, что в Испании суперфиций остается мало востребованным в отношениях между гражданами, поскольку для них то обстоятельство, что право собственности на постройку не означает наличие права собственности на тот земельный участок, на котором стоит постройка, представляется крайне неясным <28>. ——————————— <27> Российский Закон о праве застройки 1912 г. прямо не характеризовал постройки как объекты права, что дало почву для дискуссий о том, являются они движимым или недвижимым имуществом. См.: Гойхбарг А. Г. Указ. соч. С. 38. <28> Cossari Nelson G. A. Op. cit.

В соответствии с п. 4 ст. 300 проекта право застройки земельного участка устанавливается исключительно на основании договора. Такой подход для российского права можно считать традиционным: так, еще Г. Ф. Шершеневич указывал на то, что в соответствии с современными ему нормами о застройке «право застройки может быть установлено только путем договора, но не путем завещательного распоряжения, давности или судебного решения, как то допускается в иностранном праве» <29>. Напомним, в римском праве допускалось установление суперфиция также завещанием и судебным решением <30>. В настоящее время установление суперфиция завещанием допускается, например, ГК Перу (ст. 1031) и ГК Украины (ст. 413). ——————————— <29> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 400. <30> См.: Барон Ю. Указ. соч. С. 461.

Проект ГК РФ не содержит правил о том, кто может устанавливать право застройки. По всей видимости, предполагается, что это может делать только собственник земельного участка. Из этого исходил и Закон о праве застройки 1912 г.: как указывал Г. Ф. Шершеневич, «установить право застройки может по русскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка. Его не может установить ни пожизненный владелец, ни чиншевик, ни лицо, в срочном владении которого участок находится, хотя бы срок его владения превышал 36 лет» <31>. Такое же решение принял испанский законодатель, указав, что суперфиций может устанавливаться только собственником (п. 2 ст. 40 Закона о земельных участках), аналогичное положение содержится и в ст. 1369 ГК Бразилии. В то же время ГК испанской провинции Каталония устанавливает другое правило: суперфиций может быть установлен не только собственником, но и обладателем ограниченного вещного права на участок, если это право предоставляет возможность владеть и распоряжаться участком (ст. 564-3). ——————————— <31> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 398.

Нормы российского проекта допускают возникновение множественности лиц на стороне застройщика. Так, в соответствии с п. 2 ст. 300.5 проекта застройщик вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 2 или 3 ст. 298.6 проекта). Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю этого помещения (п. 3 ст. 300.5 проекта). К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании. Проект не определяет прямо, как выплачивается созастройщиками плата за пользование участком. ГК Молдовы, например, устанавливает, что в том случае, когда суперфиций принадлежит нескольким лицам, они несут солидарную ответственность по внесению периодических платежей. Аналогичное положение содержится в п. 6 ст. 254 эстонского Закона о вещном праве. Вряд ли такой подход может быть реализован в России, где право застройки во многих случаях (если не в большинстве) будет использоваться для строительства многоквартирных домов. По всей видимости, в этих условиях (с учетом положений п. 3 ст. 300.5 проекта) должна применяться норма ГК РФ о расходах сособственников на содержание общего имущества, в соответствии с которой участник долевой собственности обязан участвовать в уплате «платежей по общему имуществу» соразмерно со своей долей (ст. 249 «Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности»). В соответствии с нормами проекта о праве застройки застройщик получает возможность в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке: реконструировать их, сносить и возводить новые (п. 1 ст. 300.1). По окончании строительства застройщик имеет право пользоваться земельным участком для эксплуатации возведенных им построек. Судя по всему, проект не предусматривает возможности установления права застройки для эксплуатации уже существующего объекта. Здесь будет уместно отметить разницу в терминологии отечественного и зарубежного права. У нас принят термин «право застройки», указывающий на то, что это право дает прежде всего возможность что-либо построить. Термин же «суперфиций» означает лишь нечто, находящееся на земельном участке, т. е. не подразумевает безусловной необходимости возведения какой-либо постройки. Возможность установления права застройки для эксплуатации уже существующих построек, по всей видимости, противоречила бы самой природе института в том виде, в котором он сконструирован в проекте, поскольку застройщик становится собственником созданного им объекта в силу его создания, т. е. его право собственности не производно, а первоначально. В случае же заключения договора застройки в отношении земельного участка и уже имеющихся на нем построек (если речь идет об их эксплуатации, а не о сносе или реконструкции) право застройщика либо не будет считаться первоначальным, либо он не получит право собственности. И в том, и в другом случае мы имеем дело с чем-то отличным от права застройки. Такой подход, по всей видимости, можно считать традиционным для нашего права: еще Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «по русскому праву не допускается установление права застройки на уже застроенный участок» <32>. ГК РСФСР 1922 г. в ст. 84 также указывал на то, что на праве застройки могут передаваться лишь те существующие здания, которые относятся к недостроенным или разрушенным и стоимость требующегося восстановления или достройки которых составляет не менее 30% стоимости всего здания. ——————————— <32> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 397.

Возможны и другие подходы. Например, испанское законодательство допускает установление суперфиция и в отношении уже существующих построек (п. 1 ст. 40 Закона о земельных участках). ГК Каталонии (ст. 564-2) также позволяет устанавливать суперфиций на существующие постройки или насаждения. Определенный интерес представляет правовой режим построек, находящихся на участке и подлежащих сносу или реконструкции на основании договора об установлении права застройки в соответствии с ГК РФ. Если в собственность застройщику они не переходят, то получает ли в таком случае он право собственности на строительные материалы, полученные в результате разборки строений? По всей видимости, это нужно предусматривать в договоре об установлении права застройки. Как уже отмечалось, суперфиций (наряду с эмфитевзисом) относится к максимальным обременениям права собственности. В самом деле, если земельный участок занят строением, принадлежащим другому лицу на праве собственности, и суперфициарий имеет право пользоваться земельным участком для эксплуатации этого строения, собственнику земельного участка остается очень мало пространства для реализации своих собственнических полномочий — за ним признается разве что право распоряжаться правом собственности на земельный участок. Интересно, что аргентинский Закон о лесном суперфиции в ст. 4 прямо запрещает собственнику участка, переданного на условиях суперфиция, устанавливать на этот участок какие-либо еще ограниченные вещные права в течение срока существования суперфиция. Застройщик, в свою очередь, имеет право распоряжаться правом застройки. В соответствии с нормами российского проекта он вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 300.6). Проект указывает, что застройщик при отчуждении принадлежащего ему права не должен получать согласие собственника земельного участка, как требует, например, эстонский Закон о вещном праве (если это условие внесено в крепостную книгу — ст. 249). Российский проект не предоставляет права преимущественной покупки права застройки собственнику земельного участка, как то делает, например, ГК Молдовы, в соответствии с которым в случае отчуждения здания или сооружения суперфициарием собственник земельного участка обладает преимущественным правом покупки (ст. 447). Аналогичное правило устанавливает ст. 1373 ГК Бразилии, а ГК Каталонии, основанный на принципе максимальной свободы договора и в сфере вещных прав (в частности, относительно перечня вещных прав здесь принят принцип numerus apertus), предоставляет сторонам возможность установить такое право. В целом, рассматривая вопрос об установлении права преимущественной покупки собственником в случае отчуждения ограниченного вещного права, предоставляющего на длительный срок возможность владения и пользования вещью, можно согласиться с теми исследователями, которые выступают за установление механизмов, помогающих собственнику «консолидировать» право собственности <33>. ——————————— <33> Cossari Nelson G. A. Op. cit.

Кроме того, право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству (п. 2 ст. 300.6 проекта) и на право застройки может быть обращено взыскание (п. 3 ст. 300.5 проекта). Главной обязанностью застройщика является внесение установленной договором платы за право застройки (п. 2 ст. 300.1 проекта). В римском праве такая плата называлась solarium. Перед нами обязательство застройщика, основанное на договоре об установлении права застройки, относящееся к так называемым obligatio propter rem — обязательствам, в которых обязанным лицом выступает любой субъект, являющийся собственником определенной вещи или обладателем иного вещного права на нее. Такие обязательства всегда акцессорны по отношению к вещному праву на определенную вещь и переходят вместе с этим правом, из-за чего их также называют блуждающими обязательствами (obligatio ambulatoria) <34>. Как иногда указывается, подобные обязательства связывают обладателей вещных прав на одну и ту же вещь, что позволяет говорить, что это обязательство объединяет титуляров коллидирующих прав <35>. ——————————— <34> Guillermo B. Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. T. 1. Buenos Aires, 1998. <35> Ibid.

Российским проектом плата за право застройки устанавливается либо в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо в виде предоставления собственнику земельного участка в собственность или во владение и пользование помещений в возведенных зданиях (п. 1 ст. 300.4) <36>. Аналогичные виды неденежного предоставления предусматривает и испанское законодательство (п. 3 ст. 40 Закона о земельных участках). Проект предусматривает также возможность сто рон установить сочетание указанных форм или иные формы платы за право постоянного землевладения (п. 1 ст. 300.4). ——————————— <36> ГК Украины предусматривает, что в том случае, когда на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя (ст. 414).

Как видим, российский проект не стал существенно ограничивать стороны договора об установлении права застройки в выборе форм платы за пользование земельным участком. Напомним, согласно Закону о праве застройки 1912 г. вознаграждение за право застройки могло устанавливаться только деньгами под страхом недействительности сделки — тогда это было сделано из опасения, что собственники земельных участков фактически устроят барщину (что и встречалось на практике). Проект новой редакции ГК РФ не допускает заключения безвозмездного договора об установлении права застройки, условие о плате относится к существенным условиям договора. Это отмечалось и в Законе 1912 г.: «Один из главных признаков этого договора составляет его возмездный характер. Возмездность имеет настолько важное значение при установлении этого права, что отсутствие его изменило бы все существо рассматриваемого института» <37>. На излишний ригоризм подобного положения указывал Г. Ф. Шершеневич: «Существенна для права застройки по нашему закону его возмездность. Другие законодательства совершенно правильно не устанавливают обязательности вознаграждения, так как характерные отличительные черты права застройки от смежных институтов — отчуждаемость, наследственность, ограничение пользования определенной целью и др. — вполне совместимы как с возмездным, так и с безмездным установлением права застройки». В качестве «других законодательств», не устанавливающих обязательность вознаграждения, можно назвать, например, испанское и аргентинское: в соответствии с ними суперфиций может устанавливаться как на возмездной, так и на безвозмездной основе (ст. 40 Закона о земельных участках и ст. 5 Закона о лесном суперфиции соответственно). ——————————— <37> Выдрин А. С., Виленкин М. В. Указ. соч. С. 17.

Для обеспечения стабильности положения застройщика проект устанавливает, что размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще чем один раз в десять лет, а при недостижении соглашения — по решению суда (п. 2 ст. 300.4). Иной механизм использовался в ГК РСФСР 1922 г.: в соответствии с примечанием 2 к ст. 73 повышение арендной платы могло быть установлено в договоре не чаще чем каждые пять лет и притом каждый раз в установленном договором размере. Интересно сравнить положение п. 2 ст. 300.4 проекта с предписаниями ст. 448 ГК Молдовы, в соответствии с которыми суперфициарий, если сделкой не предусмотрено иное, обязан выплачивать собственнику земельного участка в виде ежемесячных платежей сумму в размере установившейся на рынке платы за сдачу внаем с учетом характера земельного участка, района, в котором расположен участок, назначения здания или сооружения, а также любых иных критериев определения эквивалента пользования. Размер периодических платежей определяется на момент установления суперфиция. Размер периодических платежей может быть пересмотрен по требованию одной из сторон в случае, когда экономические условия складываются таким образом, что неприменение такой меры ведет к нарушению справедливости. Пересмотр осуществляется с учетом изменившихся экономических условий и принципа справедливости (ст. 448 ГК Молдовы). Традиционным правилом для права застройки выступает возложение на застройщика публично-правовых платежей, связанных с земельным участком. Так, согласно ст. 15 Закона о праве застройки 1912 г. лицо, приобретшее право застройки, было обязано нести все следующие за занимаемый земельный участок общественные, земские, городские и государственные сборы и повинности. Статья 76 ГК РСФСР 1922 г. устанавливала, что застройщик обязан платить все падающие на право застройки общегосударственные и местные налоги и сборы. В соответствии со ст. 255 эстонского Закона о вещном праве застройщик платит все налоги и несет все публично-правовые реальные повинности, лежащие на обремененном правом застройки земельном участке. Подобных положений, однако, нет в современном проекте российских норм о праве застройки. В соответствии с проектом застройщик обязан в установленный срок возвести постройки на земельном участке. Отметим, что существование этой обязанности не может зависеть от наличия соответствующего указания в договоре; возведение постройки на участке, предоставленном на праве застройки, является конституирующей чертой всего института. Потому договором можно предусматривать лишь срок исполнения этой обязанности. В соответствии с п. 5 ст. 300.6 проекта право застройки может быть прекращено, если земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, неисполнение застройщиком своей обязанности по застройке может привести к прекращению его права. Сходные положения содержатся в ГК Украины и испанском Законе о земельных участках: неиспользование земельного участка суперфициарием на протяжении определенного срока приводит к прекращению суперфиция (ст. 416 и п. 5 ст. 40 соответственно). Согласно ст. 450 ГК Молдовы, если суперфициарий не воздвиг здание или сооружение в оговоренный в сделке об установлении суперфиция срок либо нарушил обязанность сохранения здания или сооружения, собственник земельного участка вправе требовать прекращения права суперфиция. Застройщик обязан также использовать земельный участок лишь в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации. В противном случае право застройки может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ст. 296.4 — 296.6 проекта (п. 5 ст. 300.6). Кроме «ординарных» оснований прекращения права застройки, проект предусматривает и такое основание, как наличие задолженности по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы. В таком случае право застройки может быть прекращено досрочно после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (п. 4 ст. 300.6 проекта). С учетом того, что застройщик является собственником возведенных им на чужом участке построек и эта собственность им утрачивается в случае прекращения права застройки, перед нами право собственности не просто временное, а такое, которое может прекратиться в случае невнесения платы за пользование земельным участком. Если современный проект говорит о прекращении права застройки в случае невнесения платежей, то ГК РСФСР 1922 г. устанавливал несколько иной порядок на подобный случай. В соответствии с ним при невнесении застройщиком причитающихся с него по договору застройки платежей более чем за один год соответствующий коммунальный отдел имел право обратить взыскание в судебном порядке на само право застройки, причем взыскание осуществлялось путем продажи права застройки с публичных торгов (ст. 80). При этом коммунальному отделу принадлежало преимущественное перед прочими кредиторами право удовлетворения, а в случае, если продажа права застройки с публичных торгов не состоялась, право застройки переходило к коммунальному отделу (ст. 81, 82). ГК Молдовы на случай невнесения платы за пользование земельным участком в течение трех лет устанавливает, что собственник земельного участка вправе требовать продажи суперфиция с торгов, причем собственник земельного участка имеет право участвовать в торгах (п. 1 ст. 448). Проект новой редакции ГК РФ не знает такого основания прекращения суперфиция, как гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения (п. 1 ст. 300.7). Возможны, однако, и иные подходы. Например, аргентинский Закон о лесном суперфиции устанавливает возможность прекращения суперфиция в том случае, если после уничтожения посевов они не были возобновлены в трехлетний срок (ст. 7), а ГК Каталонии предусматривает прекращение суперфиция, установленного в отношении уже существовавших построек, в случае гибели этих последних (ст. 564-6). Как отмечал еще Г. Ф. Шершеневич, «право застройки не прекращается, если застройщик умрет без наследников; в таком случае оно делается выморочным и подчиняется законоположениям о выморочных имуществах» <38>. По всей видимости, в современных российских условиях было бы лучше предусмотреть прямо противоположное регулирование, установив, что отсутствие у суперфициария наследников должно вести к прекращению права застройки. ——————————— <38> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 407.

В качестве основания прекращения права застройки в проекте не указано совпадение в одном лице застройщика и собственника земельного участка — по всей видимости, потому, что прекращение ограниченного вещного права в таком случае представляется российскому читателю очевидным. ГК Молдовы на всякий случай постановляет, что суперфиций прекращается вследствие «соединения — когда земельный участок и здание или сооружение становятся собственностью одного и того же лица» (ст. 449). Аналогично поступают, например, ГК Украины (ст. 416) и аргентинский Закон о лесном суперфиции (ст. 8). Статья 18 российского Закона о праве застройки 1912 г. предусматривала такое основание прекращения суперфиция, как совпадение в одном лице права застройки с правом собственности на обремененный этим правом участок. Как отмечалось в объяснительной записке к Проекту Закона, «право собственности, как большее по своему объему, поглощает, в силу необходимой логики вещей, меньшее право» <39>. ——————————— <39> Выдрин А. С., Виленкин М. В. Указ. соч. С. 59.

Иное решение предусматривает Закон о вещном праве Эстонии, в соответствии с которым, если собственником права застройки и земельного участка становится одно и то же лицо, право застройки аннулируется в крепостной книге по его заявлению; до аннулирования записи право застройки как вещное право сохраняет действие, если собственником не будет подано заявление об аннулировании права застройки (ст. 245). Интересно, что в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. право застройки прекращалось «только в одном случае: по истечении срока, на который оно установлено… Поэтому и в случае, предусмотренном ст. 82 (согласно этой статье в случае, если при обращении взыскания на право застройки продажа с публичных торгов не состоялась, право застройки переходит к Коммунальному отделу. — А. Р.), право застройки не прекращается, а переходит к Коммунальному отделу» <40>. ——————————— <40> Канторович Я. А. Указ. соч. С. 23.

В соответствии с российским проектом при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.7). Иными словами, право собственности застройщика, как правило, носит временный характер: оно ограничено сроком существования права пользования земельным участком (если суперфиций носит срочный характер). Испанский Закон о земельных участках, например, так и говорит: суперфиций предоставляет суперфициарию временное право собственности (la propiedad temporal) на постройки (ст. 40). Проект новой редакции ГК РФ не говорит о необходимости выплат бывшему суперфициарию каких-либо компенсаций за доставшиеся собственнику участка постройки и не предоставляет суперфициарию возможности вывоза этих построек. В качестве примера другого решения можно привести эстонский Закон о вещном праве, в соответствии с которым застройщик в течение года со дня прекращения права застройки имеет право вывезти постройки. Строение, не вывезенное в течение этого срока, «прирастает» к земельному участку. Впрочем, собственник земельного участка не позднее чем за год до истечения срока суперфиция может потребовать оставить постройки на своем участке за вознаграждение (ст. 252 — 253 Закона о вещном праве Эстонии). Как обычно, гибкое решение предлагает ГК Каталонии: суперфициарий и собственник участка могут определить последствия прекращения права застройки в договоре; по умолчанию же постройки переходят в собственность землевладельца без какой-либо компенсации (п. 2 ст. 564-6). Аналогичный подход предусматривает и испанское законодательство (п. 4 ст. 40 Закона о земельных участках). В соответствии с российским Законом о праве застройки 1912 г. застройщик мог снести постройки, но собственник земли имел право потребовать оставления построек в его пользу за вознаграждение, соответствующее той выгоде, которой лишался застройщик, утрачивая право сноса построек (ст. 19). Статья 83 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала, что после истечения срока действия права застройки строения должны были быть сданы органам власти, которые выплачивали бывшему застройщику стоимость этих построек. Интересно разрешает вопрос о последствиях прекращения права застройки ГК Украины. В соответствии с ним (ст. 417) в случае недостижения договоренности между собственником земельного участка и застройщиком собственник земельного участка вправе требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором он был до предоставления его в пользование. Если же снос запрещен законом (жилые дома, памятники культурного наследия и т. п.) или это нецелесообразно в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка, суд может с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком принять решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором она размещена, или о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения) либо определить условия пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок. Как представляется, судьба построек после прекращения права застройки ко второму чтению определена достаточно гибко. Иначе она (в том виде, который вносился на первое чтение) могла бы толковаться строго буквально, как это было с аналогичной ст. 83 ГК РСФСР 1922 г.: «Статья 83 должна быть толкуема как обязательная норма в той части содержащегося в ней правила, которая касается обязанности застройщика при прекращении договора сдать Коммунальному отделу возведенные им здания, и, следовательно, никакие соглашения между сторонами застроечного договора о праве застройщика сносить строения не допускаются» <41>. ——————————— <41> Канторович Я. А. Указ. соч. С. 24.

Проект новой редакции ГК РФ не определяет судьбу прав, установленных суперфициарием, после прекращения права застройки (например, залогов или аренды) по причинам иным, нежели истечение срока. Между тем возможны разные решения этого вопроса. Например, согласно ст. 1034 ГК Перу прекращение суперфиция влечет прекращение всех прав, установленных суперфициаром в пользу третьих лиц. Российский Закон о праве застройки 1912 г. (ст. 24) указывал, что досрочное прекращение права застройки вследствие совпадения его с правом собственности в одном лице не влечет за собой уничтожения установленных застройщиком залогов, прав участия частного и иных обременений, которые сохраняют силу до истечения срока договора в тех пределах, в которых они были установлены. В соответствии с ГК Молдовы при прекращении права суперфиция права суперфициария в действующих договорах имущественного найма и аренды переходят к собственнику земельного участка (ст. 453), в Каталонии же прекращение суперфиция не означает прекращения установленных суперфициаром прав, если только основанием прекращения суперфиция не стало истечение срока или гибель объекта, ради которого суперфиций устанавливался (ст. 564-6 ГК Каталонии). Подводя итог краткому обзору положений проекта о праве застройки, можно отметить, что принципиальное отличие права застройки от права аренды, применявшегося в тех же целях до сих пор, состоит в предоставлении застройщику права собственности на постройки, возведенные им на чужой земле. Все прочее, на что в качестве выгодных отличий суперфиция от аренды указывал Г. Ф. Шершеневич, — и возможность перехода по наследству, и длительность землепользования, и возможность ипотеки права — на сегодня свойственно и аренде. Едва ли не главный недостаток аренды, о котором говорят в связи с этим вопросом, — возможность одностороннего расторжения договора — порожден исключительно судебной практикой и не вытекает из закона. Речь идет о п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которым в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. На наш взгляд, п. 3 ст. 450 ГК РФ, на который ссылается ВАС РФ в подтверждение приведенной позиции, не дает оснований для таких выводов и нормы ГК РФ об аренде (ст. 619) сами по себе не допускают внесудебного расторжения договора. Безусловно, предоставление арендатору права собственности на возведенные им на арендованном участке постройки противоречит природе отношений сторон. Впрочем, Л. А. Кассо отмечает, что практика французских судов еще конца XIX в. вполне допускала существование на арендованной земле построек, принадлежащих арендатору на временном праве собственности: «…дом, построенный арендатором, признается именно его недвижимой собственностью, если в договоре хозяин земли, хотя бы и безмолвно, отказался от приращения… В этих решениях, конечно, предполагается временная собственность, обусловленная содержанием договора; по истечении установленного срока здание превращается в движимую вещь, подлежащую сносу, если нет оговорки в пользу хозяина земли. Но до этого момента, на основании только что приведенной практики, строитель пользуется всеми выгодами недвижимого имущества и между прочим может заложить свой дом» <42>. Практика судов дореволюционной России по этому вопросу была неоднозначной <43>. ——————————— <42> Кассо Л. А. Указ. соч. С. 27. <43> См.: Там же.

Между тем в рамках института суперфиция существование права собственности застройщика обусловлено существованием права застройки — ограниченного вещного права, по определению более «слабого», нежели право собственности, возможно, ограниченного во времени. Таким образом, право застройщика на постройки, как его ни называй, не прочнее ограниченного вещного права. Исходя из этого, решение задач, которые, видимо, преследовали разработчики российских норм о суперфиции, вполне могло быть осуществлено и в рамках развития института аренды. Выбор того или иного пути во многом дело вкуса. Правда, остается неясно: что произойдет с арендой уже существующих зданий и помещений?

——————————————————————