Слабое место российского рынка недвижимости — налогообложение

(Маркина М.)

(«Жилищное право», 2009, N 7)

СЛАБОЕ МЕСТО РОССИЙСКОГО РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ — НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

М. МАРКИНА

Маркина М., юрисконсульт отделения «Семеновское» компании «Инком-Недвижимостъ».

— Каков рынок недвижимости сейчас?

— Несмотря на кризис, современный рынок недвижимости отличается от рынка 90-х годов в лучшую сторону. Отношения стали гораздо более прозрачными и цивилизованными, практически все аспекты взаимодействий участников рынка получили детальное правовое регулирование. Накоплен большой опыт и в девелопменте, и в риелторской сфере, технология большинства бизнес-процессов доведена до автоматизма.

В результате кризиса на рынке недвижимости сложились наиболее благоприятные условия для покупателей — предложение превышает спрос, продавцы и арендодатели с готовностью идут навстречу клиенту. Повысился уровень сервиса в риелторских агентствах, цены снизились в зависимости от сферы и сегмента недвижимости до 50%. Наиболее надежен сейчас для покупателя вторичный рынок, так как здесь не существует рисков недостроя. На вторичном рынке с начала весны мы наблюдаем увеличение количества сделок, поскольку покупатели сейчас могут позволить себе купить квартиру, которую еще совсем недавно из-за высокой стоимости даже не рассматривали как возможный вариант.

Кризис способствовал оздоровлению рынка недвижимости: слабые и непрофильные игроки рынка, а также организации с небезупречной репутацией были вынуждены уйти. Стабильно работают только самые надежные компании, репутация которых сложилась задолго до кризиса, — то есть рынок находится в руках профессионалов.

Однако на российском рынке недвижимости пока еще задействованы не все инструменты, которые с успехом применяются в развитых странах. Например, на российском рынке не получило массового распространения ипотечное кредитование, отсутствуют альтернативные ему механизмы наподобие стройсберкасс или жилищно-накопительных кооперативов, нет вторичного рынка закладных. Нет пока открытых аукционов, в том числе on-line аукционов купли-продажи частной жилой и коммерческой недвижимости. Слабое место российского рынка недвижимости — налогообложение: пытливый российский ум находит все новые лазейки для «оптимизации налогооблагаемой базы». Особенно в этом плане страдает наш рынок найма и аренды: уплачивают налоги по разным оценкам от 5% до 15% владельцев недвижимости.

— Расскажите о наиболее острых проблемах рынка на данный момент.

— Сейчас наибольшая проблема рынка — снижение деловой активности во всех сферах жилой и коммерческой недвижимости вследствие финансового кризиса. Падение покупательского спроса привело к тому, что девелоперские компании, которые набрали в кредит сотни миллионов долларов, не в состоянии расплатиться по кредитам. В результате многие начатые проекты заморожены, реализация запланированных на будущее проектов отложена на неопределенный срок. От этого страдают не только риелторы, но и все остальные участники рынка недвижимости и строительства — от консалтинговых фирм и архитектурных бюро до производителей строительно-отделочных материалов и управляющих компаний.

— Что мешает сфере законодательства? Что бы вы изменили?

— Слабое место нашего законодательства в том, что зачастую оно опирается на административное регулирование, а не на изменения рыночной ситуации. Например, кризис сильно ударил по девелоперам и застройщикам жилой недвижимости, но условия предоставления участков под застройку ничуть не смягчились. Не были снижены расценки на аренду или выкуп участков, выросла стоимость подключения к энергосетям, несмотря на наличие достаточного количества свободных мощностей.

В сфере риелторской деятельности законодательство не дает определения понятия «риелтор», нет определения круга его деятельности и требований к образованию и профессиональным навыкам — то есть не существует субъекта правового регулирования. Не разработаны механизмы стопроцентной защиты граждан от недобросовестных организаций: ни лицензирование риелторской деятельности, ни введение системы добровольной сертификации риелторских услуг не избавили полностью рынок недвижимости от разного рода мошенников и аферистов.

— Криминал постоянно меняет свое лицо, соинвесторы, надеемся, ушли в прошлое. Какое лицо у криминала сегодня?

— Если вы решили покупать или продавать квартиру самостоятельно, то нужно помнить, что методы работы современных аферистов стали более сложными и изощренными. А желание некоторых наших соотечественников выйти на сделку и провести ее самостоятельно только добавляет мошенникам энтузиазма. Изобретательность людей, решившихся на воровство, не знает границ. С помощью современных компьютеров, сканеров, микроскопов и ламинаторов они подделывают любые документы и печати. Мошенники продают чужие квартиры по украденным или поддельным паспортам, выписывают на себя липовые доверенности, представляют фальсифицированные выписки из домовых книг и свидетельства о смерти. Часто аферистам удается продать квартиру, когда ее законный владелец уезжает учиться или работать по контракту в другую страну или в длительный отпуск. Под угрозой также находятся и владельцы арендных квартир: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, «показы» можно устраивать практически в любое время. Иногда после продажи квартиры бывший уже собственник вдруг отказывается ее освобождать — оказывается, обстоятельства резко изменились, и выезжать ему просто некуда. Суд может признать сделку недействительной и потребовать вернуть деньги покупателю. Но ведь можно заявить, что денег у продавца уже нет — их украли, он их проиграл, подарил детдому или тибетскому монастырю — причины ограничиваются только полетом фантазии мошенников. И добросовестный покупатель будет получать раз в месяц копейки из официальной зарплаты в 20 000 рублей. Иногда после продажи квартиры уже бывший собственник вдруг оказывается невменяемым, а опекун с готовностью предъявляет десяток медицинских справок. Сделка снова оказывается недействительной, а вернуть деньги невменяемый человек, конечно же, не может. Вот для предупреждения таких случаев и существуют агентства недвижимости, где каждая квартира проходит многоэтапную процедуру проверки, включая правовую экспертизу и юридические аспекты сделки.

— Что юрист в сфере недвижимости обязан знать?

— В первую очередь юрист агентства недвижимости должен знать Жилищный кодекс Российской Федерации. Однако нормативно-правовая база, регламентирующая отношения участников рынка недвижимости, гораздо шире и включает не только гражданско-правовые, но и административно-правовые, семейно-правовые, земельно-правовые и финансово-правовые нормы.

Поэтому юрист в сфере недвижимости должен знать основы не только жилищного, но и налогового, семейного и гражданского законодательства. Помимо кодексов и федеральных законов юрист агентства недвижимости должен знать нормативно-правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие и инструктивно-методические материалы и документы, регламентирующие операции на вторичном рынке жилья. Он не должен забывать отслеживать изменения в законодательстве РФ, Москвы и Московской области, регулирующие риелторскую деятельность, а также соответствующую судебную практику.

Также юрист должен иметь представление об основах риелторской деятельности, включая виды и особенности сделок с жилыми помещениями.

Юрист должен знать требования к оформлению всех видов документов — сколько подписей и какие печати должны стоять, какие пункты должны быть обязательно включены, а какие требования противоречат закону, в какой организации можно получить тот или иной документ или информацию, как проследить историю квартиры, если она неоднократно переходила от одного владельца к другому. Для эффективной работы необходимо быть в курсе особенностей работы нотариусов, регистрационной службы, органов опеки, паспортного стола и других организаций. Типичный пример: клиент просит оформить нотариально удостоверенные расписки с финансовыми расчетами. Но нотариус может и не удостоверить такую расписку, так как расчеты не производились в его присутствии. Нотариус может согласиться засвидетельствовать подлинность подписи на документе, и юрист должен сразу предупредить об этом клиента.

Таких нюансов в ежедневной работе очень много, чтобы в них разбираться, нужна многолетняя практика.

— Каковы правовые аспекты оценки недвижимости и оценки инвестиционной привлекательности?

— Официально профессия «оценщик» была введена Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. N 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)». Этим Постановлением регулируется круг обязанностей, сфера компетенции, требования к образованию и профессиональному опыту оценщика.

Помимо этого Постановления деятельность оценщиков регулирует Федеральный закон N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В Законе детально прописана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, права и обязанности оценщика, обязательные требования к договору оценки, правовой режим различных объектов оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков.

Кроме того, с 1998 по 2002 год деятельность столичных оценщиков регулировалась еще и Законом г. Москвы N 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» (в 2002 году он утратил силу).

— Продажа недвижимости по заниженным ценам. В чем заключаются детали и каковы последствия?

— Указание в договоре купли-продажи заниженной цены играет на руку продавцу и очень опасно для покупателя. Следует отметить, что согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ цена недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи. В случае, если в судебном порядке будет доказано, что квартира продана по заниженной цене, это влечет признание договора купли-продажи незаключенным. Основной риск — это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи.

Типичный пример: покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые являются существенными недостатками, но не были отражены в договоре. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, то покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму, уплаченную им де-юре, но не де-факто. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Такие же проблемы возникнут у покупателя и при признании сделки недействительной или незаключенной. На практике встречаются случаи, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах.

——————————————————————