Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Исторические аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации. Основные предпосылки актуальности данного способа решения жилищного вопроса населения в современный период
(Семина Т. А., Чернов А. В.) («Жилищное право», 2009, N 12)
ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ АКТУАЛЬНОСТИ ДАННОГО СПОСОБА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ВОПРОСА НАСЕЛЕНИЯ В СОВРЕМЕННЫЙ ПЕРИОД
Т. А. СЕМИНА, А. В. ЧЕРНОВ
Семина Т. А., советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса.
Чернов А. В., советник государственной гражданской службы Российской Федерации 3 класса.
Вопрос о возможности решения жилищной проблемы в кратчайшие сроки имеет исключительную важность, поскольку жилье для большинства российских семей — наиболее острая проблема. Во многом это связано с тем, что строительство жилья — одна из наиболее трудоемких и затратных отраслей.
Архитектура российского жилища разных эпох формировалась в зависимости от ряда факторов: социального, экономического и технического уровня развития общества, взаимодействия жилища с природным окружением, степени развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, определенного стандарта жилища. До начала XX века типичным жилищем в России можно назвать расположенный на участке земли малоэтажный дом, как правило, с печным отоплением. Наряду с малоэтажными домами распространение имели жилища земляного типа. Решение жилищного вопроса в указанный исторический период основано на строительстве малоэтажных жилых домов, поскольку до начала XX века до 85% населения России проживало в сельской местности. Строительство многоквартирных домов в дореволюционный период осуществлялось в незначительных объемах в городах. Основные архитектурные типы российской малоэтажной застройки возникали не мгновенно, а складывались на протяжении веков, вбирая в себя жизненный и хозяйственный опыт многих поколений людей. Для сельской местности средней полосы России и ее Севера можно назвать характерной застройку, состоящую из расположенных близко друг к другу деревянных домов в два-три окна (общей площадью в пределах 30 — 45 кв. м) с многочисленными хозяйственными пристройками, которые в некоторых проектах заводились под общую с жилым домом кровлю, обеспечивающую возможность проводить многие хозяйственные работы, не выходя на улицу, что особенно важно для местностей с неблагоприятными климатическими условиями. Столь незначительные размеры домов легко объясняются целью экономии дровяного топлива для обогрева жилых помещений. Большая часть земельного участка, на котором располагался дом, использовалась для хозяйственных нужд. Во многих уголках нашей страны указанный тип застройки сохранился и по сегодняшний день. Выбор строительного материала для возведения домов в рассматриваемый период был обусловлен его относительной доступностью, а также потребительскими свойствами. Так, вплоть до настоящего времени бытует мнение, что деревянный дом — наиболее благоприятное жилище для человека в биологическом и экологическом отношении. Деревянные домостроения имеют хорошие теплоизоляционные показатели, а также солидный ресурс использования, хотя за время службы такого дома необходимо несколько раз проводить ремонт кровли и менять бревна нижнего венца, но такое строение удовлетворяло и может удовлетворять потребности в жилье нескольких поколений семьи на высоком уровне. Зачастую сельские деревянные дома возводились усилиями родственников и соседей на основе взаимопомощи. Кроме того, указанное строительство осуществлялось плотниками-профессионалами, и во многих областях готовые срубы домов и надворных построек выставлялись на ярмарках на продажу, а после их покупки разбирались и доставлялись покупателю, где собирались и достраивались окончательно. Если позволяла география, то срубы сплавлялись и на плотах по рекам из лесистых местностей в безлесные. Возведение самого сруба на месте, установка кровли, дверей, окон требовали около недели при коллективном характере ведения работ. Строительство жилища для семьи в относительно недавнем историческом прошлом требовало менее двух лет, что было обусловлено главным образом технологией заготовки строительного леса. Построить же временное строение из сырого леса при возникновении экстренной потребности (например, в случае уничтожения пожаром основного жилища) можно было в течение нескольких недель при использовании коллективного труда. В безлесных местностях России, на юге в степной и лесостепной зоне размер жилищ был меньше, чем на севере и в Сибири, поскольку там не было необходимости объединять все хозяйственные помещения под одну крышу, а многие хозяйственные работы могли быть отложены на лето и выполнялись на улице или под легкими навесами. В этих местностях основным строительным материалом был, в частности, саман — высушенные на солнце прямоугольные блоки, сформированные из смеси глины, навоза и соломы. Саманные блоки в кладке скреплялись смесью воды, глины и навоза. Для кровли использовался камыш или солома. Пол в большинстве своем был земляной (глинобитный) или дощатый. Такой дом тоже мог стоять несколько десятилетий, удовлетворяя жилищные потребности нескольких сменяющих друг друга поколений семьи. Он требовал лишь периодической обмазки (побелки) снаружи и изнутри и смены соломы или камыша на крыше. Возведение такого дома требовало значительно меньшего времени по сравнению со строительством деревянного дома и могло составлять несколько месяцев. Однако описанные выше типы жилища не лишены недостатков, основными из которых являлись отсутствие в них элементов благоустройства, сложности в обеспечении приемлемых санитарно-гигиенических условий пользования таким жилищем. XX век можно охарактеризовать как эпоху стремительного промышленного и научно-технического прогресса, строительства мощных индустриальных объектов, обусловивших ускоренный рост городского населения. В указанный период получили распространение двухэтажные многоквартирные дома и дома барачного типа с минимальным набором удобств. Строительство таких домов было вызвано необходимостью оперативного временного решения жилищного вопроса работников и членов их семей, занятых на предприятиях, крупных стройках и т. п. (например, строительство БАМа, развитие северных территорий России). Основным типом жилища прошлого века в крупных городах постепенно становится многоэтажный многоквартирный дом, который оснащен централизованными системами электро-, тепло-, газо — и водоснабжения, водоотведения и прочими элементами благоустройства. Возможность использования жилых помещений в таких домах неразрывно связана с функционированием подземных и наземных инженерных коммуникаций и сооружений. Многоэтажная застройка характеризуется интенсивным использованием территорий жилых образований, большой скученностью населения. На протяжении XX века в городах вопрос обеспечения граждан жильем пытались решить в основном за счет технологий многоэтажного домостроения с преимущественным использованием таких строительных материалов, как металлопрокат, бетон и кирпич. Однако на сегодняшний день, как показывает практика, увеличение объемов жилищного строительства только за счет многоэтажной застройки в городах жилищную проблему в России решить не может. Концепция многоэтажного домостроения затрудняет решение этой проблемы вследствие дороговизны строительства многоэтажных домов, ограниченного числа земельных участков в городах, оборудованных инженерной инфраструктурой, устаревших технологий строительства, дефицита строительных материалов, несовершенства транспортной инфраструктуры, нехватки энергетических мощностей. Указанные обстоятельства неизменно приводят к недостаточным объемам многоэтажного строительства и увеличению стоимости жилья, что в конечном итоге становится препятствием на пути реализации задачи по обеспечению населения доступным и комфортным жильем. Длительное время загородное малоэтажное жилье в России рассматривалось в основном как альтернатива городскому жилью для состоятельных граждан либо как место проведения выходного или отпускного времени. Однако в последнее время такая ситуация постепенно начинает меняться, и уже наметилась тенденция строительства малоэтажных домов для граждан со средним уровнем доходов, что обусловливает актуальность изучения вопроса развития в Российской Федерации строительства малоэтажного жилья с использованием современных технологий и недорогих строительных материалов. Объем рынка малоэтажного строительства с 2006 года вырос вдвое. Объем введенных площадей на сегодняшний день составляет 7,25 млн. кв. м. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2006 году в стадии активного строительства находилось 160 поселков, в 2007 году — 195 поселков, а во 2 квартале 2008 года — 263 поселка. На конец второго квартала 2008 года среднестатистический коттеджный поселок в Московской области представлял собой населенный пункт площадью 19 га, состоящий из 88 домов с участками в 21 сотку. Дома имеют среднюю площадь в 349 кв. м. При этом растет количество проектов с количеством домовладений свыше 100 <1>. ——————————— <1> www. lowbuild. ru
По информации Совета Президента Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, опросы населения показывают, что абсолютное большинство граждан (около 80%) хотели бы жить в индивидуальном доме в пригороде <2>. ——————————— <2> www. rost. ru
Интерес к вопросу развития малоэтажного строительства значительно возрос в связи с тем, что малоэтажное жилье обладает рядом преимуществ перед традиционным строительством многоэтажного жилья. Одним из основных преимуществ малоэтажного строительства следует назвать его относительную стоимостную доступность по сравнению с многоэтажным жильем, связанную с меньшими трудозатратами, необходимыми для возведения малоэтажных домов <3>. Значительная доля затрат, как правило, требуется для решения вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Актуальность обстоятельств, связанных со стоимостной доступностью малоэтажного жилищного строительства, указана Президентом Российской Федерации Д. А. Медведевым и Председателем Правительства Российской Федерации В. В. Путиным, отметившими, что стоимость квадратного метра жилья экономкласса в Российской Федерации не должна превышать 30 тысяч рублей <4>. Безусловно, доступная стоимость малоэтажного жилья должна достигаться не за счет ухудшения качества и комфортности жилья, а за счет использования при его возведении современных строительных технологий и материалов. ——————————— <3> По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2008 году средняя цена 1 кв. м общей площади типовой квартиры в многоквартирном доме на первичном рынке жилья в Российской Федерации составляет 49 138 руб. (www. gks. ru). В то время как в зависимости от применяемых технологий домостроения стоимость 1 кв. м малоэтажного жилого дома может составлять от 6000 до 36 000 руб. для случаев деревянного домостроения и от 10 000 до 25 000 руб. для случаев малоэтажного строительства с использованием современных материалов и конструкций. В отношении стоимости малоэтажного жилья в качестве примера можно привести объявление 9 ноября 2009 года Фондом содействия развитию жилищного строительства конкурса на лучший архитектурный проект «Дома XXI века», одним из условий которого является цена на малоэтажное жилье экономкласса, не превышающая 25 000 рублей за 1 кв. м (www. fonorgs. ru). <4> Российская газета. N 4975(151). 17 августа 2009 г.
Применение современных строительных технологий и материалов позволяет достичь необходимого уровня теплоэффективности в малоэтажных домах. Необходимость соблюдения данного требования следует, в частности, из Указа Президента Российской Федерации от 04.06.2008 N 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» <5>, в котором предусматривается, что к 2020 году энергоемкость валового внутреннего продукта Российской Федерации должна быть снижена не менее чем на 40 процентов по сравнению с 2007 годом, а также обеспечено рациональное и экологически ответственное использование энергии и энергетических ресурсов. Кроме того, соответствующие требования содержатся в Федеральном законе «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <6>. ——————————— <5> Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 23. Ст. 2672. <6> На момент подготовки материала Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принят Государственной Думой в третьем чтении 11 ноября 2009 г.
Малоэтажное строительство согласуется с требованиями экологичности, поскольку очевидно, что его осуществление возможно в первую очередь на пригородных территориях, являющихся более экологически безопасными для человека по сравнению с территориями городов. Также не следует упускать из вида, что при строительстве малоэтажных домов в качестве строительных материалов, как правило, используется экологически чистое сырье. Немаловажное значение имеет и скорость возведения малоэтажного жилья. Достигнутый на сегодняшний день технологический уровень массового возведения малоэтажного жилья позволяет обеспечить строительство жилых домов в достаточно короткие сроки. Особенностью малоэтажного строительства является то, что осуществление работ по возведению малоэтажного жилья возможно без применения тяжелой строительной техники с использованием облегченных сборных конструктивных элементов повышенной заводской готовности. Зачастую также не требуется привлечение к такому строительству рабочих высокой квалификации. Однако, указывая на эти обстоятельства, безусловно, следует учитывать, что строительство одного малоэтажного дома и комплексное освоение земельных участков для малоэтажного жилищного строительства по временным затратам застройщиков существенно различаются. Очевидно, что современный малоэтажный дом не уступает по архитектурно-планировочным, инженерно-технологическим, санитарно-гигиеническим и эстетическим характеристикам квартире в многоэтажном доме. В качестве одного из преимуществ малоэтажного дома следует назвать его большую площадь, наличие в нем разнообразных помещений, в том числе предназначенных для удовлетворения бытовых потребностей граждан, интересное пространственное расположение помещений. Иными словами, современный малоэтажный дом должен представлять собой благоустроенное, экологичное, ресурсосберегающее, малоотходное жилище с автономными или коллективными инженерными системами жизнеобеспечения. С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Так, к малоэтажным домам можно отнести отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Во многих районах России за исключением мегаполисов массовое строительство малоэтажных домов по проектам, отвечающим потребностям современного образа жизни, могло бы стать эффективным средством решения жилищной проблемы населения. При этом основным направлением развития малоэтажного строительства представляется создание на территориях, примыкающих к крупным городам, городов-спутников. Кроме того, безусловный приоритет у данного вида домостроения имеется при строительстве домов в небольших городах и поселках. На современном этапе концепция развития малоэтажного строительства в Российской Федерации постепенно набирает все большие обороты. Так, в целях развития механизмов комплексного освоения территорий для жилищного строительства, в том числе малоэтажного, в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Правительством Российской Федерации принято Постановление от 05.05.2007 N 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» <7>. Комплексное освоение территорий предполагает, помимо строительства жилых домов, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования. ——————————— <7> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 20. Ст. 2429.
Согласно этому Постановлению Правительства Российской Федерации экспериментальные инвестиционные проекты должны предусматривать комплексное освоение территории с объемами жилищного строительства не менее 1 млн. кв. м, строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Начало срока реализации проектов установлено не позднее 2007 года, а в целом такой срок не должен превышать 10 лет. В Постановлении Правительства Российской Федерации определено, что при реализации проектов может быть предоставлена государственная поддержка за счет средств федерального бюджета в следующих (одной или нескольких) формах: государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства: субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой; субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки. В соответствии с названным Постановлением Правительства Российской Федерации отобрано 22 проекта комплексного освоения территорий из 17 субъектов Российской Федерации. Согласно заявкам, представленным на отбор, суммарная площадь вводимого жилья по отобранным проектам составляет 52 193,15 тыс. кв. м. На сегодняшний день из 22 прошедших отбор проектов успешно реализуются 8, среди которых «Застройка Северного жилого района г. Благовещенска» (Амурская область), «Город-спутник Кемерово «Лесная поляна» (Кемеровская область), «Проект А 101» (Московская область), «Комплексное освоение левобережной территории г. Омска «Новая Чукреевка» (Омская область), «Прибрежный и XVII» (Республика Татарстан), «Жилой район «Волгарь» в Куйбышевском районе г. о. Самара» (Самарская область), «Строительство кварталов в составе 1-й очереди застройки района «Академический» в г. Екатеринбурге» (Свердловская область), «Новый город» в г. Чебоксары» (Чувашская Республика). По имеющимся сведениям, в настоящее время Правительством Российской Федерации разрабатывается проект Постановления, в соответствии с которым указанным инвестиционным проектам будет предоставлено приоритетное право на получение государственной поддержки. Реализация таких проектов должна позволить проработать на практике организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы массовой жилищной застройки, а также выявить основные проблемы при реализации проектов, связанных со строительством малоэтажных домов для последующего их преодоления. Вопросам развития малоэтажного домостроения посвящен проект Федерального закона N 388150-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», который принят Государственной Думой в первом чтении 4 апреля 2007 года. Законопроектом предусматривается внести в ряд законодательных актов изменения, направленные на регулирование отношений, возникающих при осуществлении гражданами малоэтажного жилищного строительства. Необходимость принятия этого законопроекта связана с тем, что в настоящее время законодательство не учитывает особенностей указанных отношений, в связи с чем в Российской Федерации малоэтажное жилищное строительство как способ улучшения жилищных условий граждан имеет недостаточное развитие, несмотря на то что в последнее время приобретает все большее значение. Законопроектом предлагается определить организационно-правовые формы некоммерческих объединений граждан, участвующих в малоэтажном строительстве, а также правовые основы деятельности таких объединений, формы содействия органов государственной власти и местного самоуправления инициативам граждан в сфере малоэтажного строительства. Однако вплоть до настоящего времени законопроект находится на доработке. Не исключено, что развитие малоэтажного домостроения будет связано в том числе с деятельностью Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, в распоряжении которого находится значительное число земельных участков. В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона N 270087-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», которым, в частности, предусматривается возможность установления Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства требований к объектам жилищного строительства, возводимых на предоставляемых Фондом земельных участках (в том числе требований, касающихся параметров и характеристик планируемого развития территорий, этажности возводимых объектов, применяемых при их строительстве технологий и материалов и т. д.). Также следует отметить, что в развитии малоэтажного домостроения положительную роль может сыграть и Фонд содействия развитию жилищного строительства. В частности, 13 ноября 2009 года Государственной Думой в первом чтении принят проект Федерального закона N 249802-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Данный законопроект предусматривает меры по стимулированию малоэтажного строительства путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия развитию жилищного строительства на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в малоэтажные дома.
——————————————————————
Интервью: Большинство заявителей неправильно представляют себе компетенцию Конституционного Суда («Жилищное право», 2009, N 12)
БОЛЬШИНСТВО ЗАЯВИТЕЛЕЙ НЕПРАВИЛЬНО ПРЕДСТАВЛЯЮТ СЕБЕ КОМПЕТЕНЦИЮ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА
А. О. РЫБАЛОВ
Рыбалов Андрей Олегович, начальник управления конституционных основ частного права Конституционного Суда Российской Федерации.
Начальник управления конституционных основ частного права Конституционного Суда Российской Федерации Андрей Рыбалов рассказал нашему корреспонденту о практике работы Конституционного Суда в сфере жилищного права.
Кор.: Андрей Олегович, как часто граждане обращаются в Конституционный Суд по вопросам, связанным с реализацией жилищных прав? — В общем объеме обращений в Конституционный Суд жилищных вопросов сравнительно немного. Их количество растет, но незначительно. Так, в 2007 году в Конституционный Суд поступило всего 16 612 обращений, из них с жилищными вопросами было связано 617, то есть менее 4%. В 2008 году обращений было 16 592, из них по жилищным вопросам — 775. За 9 месяцев 2009 года принято 15 749 обращений, в том числе жилищных — 852, это около 5,5%. К сожалению, большинство заявителей не понимают, чем занимается Конституционный Суд, в чем состоит его компетенция. Граждане чаще воспринимают его как вышестоящую инстанцию по отношению к судам общей юрисдикции и арбитражным судам. Поэтому значительная часть обращений остается без рассмотрения по существу. Это касается как обращений по жилищным вопросам, так и всех прочих. В 2007 году Конституционным Судом принято 979 решений, из них по жилищным вопросам — 57, в 2008 году — 1104 и 68 решений соответственно. За 9 месяцев 2009 года вынесено 1032 решения, жилищных — 68. За 2007 — 2009 годы вынесено 3 постановления по жилищным вопросам, 12 позитивных определений и 178 отказных.
Кор.: Каково содержание обращений в Конституционный Суд, связанных с жилищными правами? — Единого, ярко выраженного тренда нет, жалобы разнообразны. Например, действующий Жилищный кодекс РФ резко сократил возможности нанимателей в части изменения договора социального найма, того, что раньше называлось разделением ордеров. В связи с этим граждане в своих жалобах просят признать статью 82 Жилищного кодекса Российской Федерации об изменении договора социального найма жилого помещения не соответствующей Конституции Российской Федерации, поскольку она не предусматривает возможность раздела жилой площади. Конституционный Суд вынес уже несколько отказных определений по этому вопросу. Жалуются также на несогласованность статей 57 и 89 Жилищного кодекса. Согласно статье 57, посвященной предоставлению жилья по договору социального найма, жилое помещение предоставляется в порядке очереди, но в некоторых случаях возможен и внеочередной порядок, в том числе лицам, чье жилье признано непригодным для проживания. Статья 89 говорит о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением, в том числе по причине признания занимаемого жилого помещения непригодным для проживания. При этом по статье 57 ЖК новое жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, а по статье 89 — равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Разумеется, публичному собственнику выгоднее действовать в рамках статьи 89, наниматели апеллируют к статье 57. Неизбывная тема — изъятие жилья у добросовестных покупателей, которые приобрели недвижимость, порой похищенную у собственника мошенническим путем, не зная о том, что покупают ее не у собственника. С учетом позиции Конституционного Суда, выраженной в Постановлении от 2003 года N 6-П, изъятие жилья у добросовестного приобретателя может производиться, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Добросовестные приобретатели жалуются, просят расширить позицию суда, с тем чтобы изъятие добросовестно приобретенного жилья в любом случае стало невозможным. Но Конституционный Суд последовательно исходит из того, что сложившееся с учетом упомянутого Постановления правовое регулирование закрепляет баланс подлежащих защите интересов как собственников, так и добросовестных приобретателей. На слуху еще один вопрос — о судьбе земельного участка под многоквартирным домом. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ и статьей 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в какой момент право собственности возникает у собственников помещений в доме? Как ни странно, на практике суды решают эту проблему по-разному. Эта неопределенность в применении соответствующих норм породила обращение ряда граждан в Конституционный Суд. Отдельный вопрос о судьбе несформированного земельного участка. Формирование участка сталкивается с большими сложностями, иногда не преодолимыми на практике. Каков должен быть механизм формирования земельного участка? Как согласовать воли всех собственников помещений? Необходимо учитывать, что в очень многих домах собственником части помещений является публичный собственник, который может быть не заинтересован в формировании земельного участка. Этот вопрос также иногда адресуется Конституционному Суду. Отмечу, что резко пошло на убыль количество жалоб на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Кор.: Какова суть определений Конституционного Суда, вынесенных в 2009 году по жилищным вопросам? — За 9 месяцев 2009 года Конституционным Судом Российской Федерации вынесено три позитивных Определения. Отметил бы Определение от 05.03.2009 N 376-О-П по жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно Определению не исключается возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. После изучения жалоб, проводившегося судьями на основании статьи 41 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционным Судом Российской Федерации за 9 месяцев 2009 года по жилищным вопросам принято три определения об отказе в удовлетворении жалоб о признании оспариваемых нормативных актов неконституционными. Среди них стоит упомянуть Определение от 19.05.2009 N 489-О-О об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором суд подтвердил правильность позиции, что, в том случае если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом, однако, необходимо учитывать, что, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос же отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела. Из 62 жалоб, по которым в 2009 году судом были вынесены отказные определения по жилищным вопросам в процедуре, предусмотренной статьей 40 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», значительную часть составили жалобы о конституционности норм Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (статей 1, 2, 3 и 11), Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (статей 6 и 16), Жилищного кодекса Российской Федерации (части 4 статьи 31, части 1 статьи 157, статей 69, 82, 92), Гражданского кодекса Российской Федерации (статей 246, 247, 252, 302, 672), Жилищного кодекса РСФСР (утратившего силу с 1 марта 2005 года), Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307. Эти жалобы были признаны судом не соответствующими требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», предъявляемым к такого рода обращениям.
За 2007 — 2008 годы и 9 месяцев 2009 года Конституционным Судом Российской Федерации принято:
Постановлений В том Позитивных В том Отказных В том числе по определений числе по определений числе по жилищным жилищным жилищным вопросам вопросам вопросам
