Сабонина Ольга Валентиновна, старший преподаватель кафедры юридических и отраслевых дисциплин социально-правового факультета ГОУ ВПО МГПУ.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ) не дает терминологическое определение понятия «временные жильцы», имеются лишь указания по тексту нормативного акта.
Так, статья 80 ЖК РФ «Временные жильцы» не раскрывает данное понятие, а только перечисляет права и обязанности таких лиц.
Часть 1 статьи 80 ЖК гласит, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и предварительному уведомлению наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).
Если обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ), то и в нем нет полной ясности в определении данного термина. В статье 680 ГК РФ говорится, что наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
В других нормативно-правовых актах, таких, как Законы РФ «О вынужденных переселенцах», «О беженцах», «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Приказ ФМС России от 20.09.2007 N 208, Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не то что не содержится исчерпывающих определений по отношению к временному жильцу, но и само такое понятие не вводится.
На основе статьи 80 ЖК РФ и статьи 680 ГК РФ выделим признаки понятия «временные жильцы»:
1) субъектный состав лиц;
2) временность;
3) отсутствие на постоянном месте жительства;
4) место пребывания.
5) безвозмездность.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.
Отмечая несомненный вклад автора в развитие определения «временные жильцы», хотелось бы возразить на предмет обязательности включения указанной легальной дефиниции в Закон «О вынужденных переселенцах» (который «определяет статус вынужденных переселенцев, устанавливает экономические, социальные и правовые гарантии защиты их прав и законных интересов на территории Российской Федерации») и Закон «О беженцах» (который «определяет основания и порядок признания беженцем на территории Российской Федерации, устанавливает экономические, социальные и правовые гарантии защиты прав и законных интересов беженцев»), поскольку данные Законы (исходя из их преамбул) и не должны детально регламентировать жилищные правоотношения с участием указанных субъектов.
Рассмотрим данные признаки более подробно.
1. К субъектному составу лиц относятся.
1.1. Лица, которые предоставляют жилое помещение для временного проживания:
— наниматели и все совместно проживающие с ними совершеннолетние граждане при условии проживания в домах государственного, муниципального и специализированного жилищных фондов;
— собственники жилых помещений;
— правления жилищных или жилищно-строительных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений;
— администрации гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, больниц, туристских баз и иных подобных учреждений.
1.2. Лица, которые собираются временно проживать в жилом помещении:
— граждане Российской Федерации;
— иностранные граждане;
— лица без гражданства.
Кроме того, при проживании лиц в жилом помещении временно может возникнуть вопрос о степени родства таких лиц, является ли это каким-либо критерием либо нет.
Как правило, временные жильцы не являются родственниками или близкими лицами поднанимателя. Если они становятся таковыми, то на них распространяются другие правила.
2. Временность зависит от срока проживания в жилом помещении и от принадлежности к тому или иному государству:
— до трех месяцев (для иностранных граждан, лиц без гражданства);
— до шести месяцев.
Для иностранных граждан и лиц без гражданства срок временного проживания в жилом помещении определяется сроком выданной ему визы, который не может превышать 90 суток (статья 5 ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»).
Статьи 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ устанавливают, что срок временного проживания не может быть более шести месяцев. Об этом же говорится и в Постановлении Правительства Москвы от 11.08.1998 N 614 «О проекте Закона города Москвы «Жилищный кодекс города Москвы».
3. Отсутствие на постоянном месте жительства.
Лицо, которое будет считаться временным жильцом, на момент будущего проживания не по месту своей регистрации не должно по каким-либо причинам находиться по месту своей регистрации. Причины ненахождения по своему месту регистрации могут быть различны: специфика работы, учебы, необходимость лечения либо что-то другое. На факт временного проживания в другом регионе причина ненахождения не только не влияет, но и не должна влиять. И то, что лицо временно не находится по месту своего проживания, не является основанием для его выселения с занимаемой им жилой площади. В соответствии с Приказом ФМС России N 208 регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется без снятия их с регистрационного учета по месту жительства.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.
Действительно, следует согласиться с автором в том, что временное отсутствие граждан не может послужить основанием для выселения. Дополнительным аргументом будет являться то, что применительно к нанимателям по договору социального найма и членам их семей статья 71 ЖК РФ устанавливает, что «временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма».
Кроме того, это могут быть как лица, проживающие в данном населенном пункте, так и граждане, прибывшие из других населенных пунктов.
4. Место пребывания.
В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации местом пребывания является место, где гражданин временно проживает: гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, больница, туристская база, иное подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.
Таким образом, ГК РФ и ЖК РФ называют место, где человек может временно проживать, жилым помещением, а Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации называют его местом пребывания.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.
Хотелось бы отметить, что такая разница в терминологии, используемой в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, обусловлена только стремлением законодателя разграничить жилые помещения, используемые для временного проживания, и жилые помещения, используемые для постоянного проживания.
Закон не устанавливает каких-либо особых правил для проживания в жилом помещении, добавляя только два условия:
1) не должна меняться площадь жилого помещения (согласно статье 80 ЖК РФ наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, в случае если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — меньше нормы предоставления, по статье 680 ГК РФ наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека).
Следует отметить, что это положение является не обязанностью наймодателя, а его правом;
2) лицо в некоторых случаях не может по своему усмотрению устанавливать место, где ему хотелось бы временно пожить. Это связано либо с особым статусом этого места, либо существуют другие условия. Так, право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания в пределах Российской Федерации может быть ограничено:
— в пограничной полосе;
— в закрытых военных городках;
— в закрытых административно-территориальных образованиях;
— в зонах экологического бедствия;
— на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;
— на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (статья 8 Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).
5. Безвозмездность.
Подразумевается, что с лица, которое будет временно проживать в жилом помещении, не должны взиматься какие-либо денежные суммы или другие услуги.
По признаку безвозмездности временные жильцы отличаются от поднанимателей.
Поднаниматели платят за свое проживание, и с ними должен заключаться договор о проживании на определенный срок.
На основе этого можно вывести общее определение временных жильцов.
Временные жильцы — граждане, которым нанимателем жилого помещения и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему их согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного временного проживания в жилом помещении при условии соблюдения в нем санитарных норм и сроков проживания.
Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н.
К специфическим особенностям правоотношений, возникающих по поводу проживания временных жильцов, следует отнести их производный характер, который вытекает из договоров социального и коммерческого найма жилых помещений. Временные жильцы и поднаниматели самостоятельно не несут имущественной ответственности перед наймодателем в лице органов государственной и (или) муниципальной власти и собственников жилых помещений (физических и юридических) лиц. За действия временных жильцов и поднанимателей отвечают соответственно наниматели по договору социального найма и наниматели по договору коммерческого найма жилого помещения.
Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат.
Ранее в настоящей статье автор при подробном анализе субъектного состава отмечал, что жилое помещение может предоставляться для временного проживания также собственниками, правлением жилищных или жилищно-строительных кооперативов, если члены кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений; администрацией гостиниц, санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, больниц, туристских баз и иных подобных учреждений. Однако приведенное выше определение может быть использовано только при предоставлении жилого помещения его нанимателем.
Кроме того, вызывает сомнение необходимость включения «условия о соблюдении санитарных норм», поскольку согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ любое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным правилам и нормам.
——————————————————————
Интервью: Острейшая проблема сегодня — энергоэффективность
(«Жилищное право», 2010, N 6)
ОСТРЕЙШАЯ ПРОБЛЕМА СЕГОДНЯ — ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ
А. ПУХОВА
Следующей после строительства отраслью экономики, все участники которой будут обязаны вступить в саморегулируемую организацию, может стать управление многоквартирными домами. О задачах саморегулирования в сфере управления недвижимостью мы беседовали с Анжелой Пуховой, директором некоммерческого партнерства «Гарантия».
Кор.: Анжела Александровна, как Вы оцениваете принцип саморегулирования применительно к сфере ЖКХ?
— Институт саморегулирования новый для России, однако давно и успешно функционирует за рубежом.
Формирование СРО в России является последовательным этапом развития рыночной экономики страны, и переход сферы ЖКХ на саморегулирование позволит решить несколько серьезных проблем. Я говорю, прежде всего, о проблеме незащищенности жителей от действий недобросовестных управляющих организаций. Как показал опыт первого этапа коммерциализации ЖКХ в регионах России, имеют место случаи, когда управляющие организации исчезают после сбора с населения платы за ЖКУ. Профессиональные союзы управляющих компаний сделают подобную ситуацию невозможной. Еще одна большая, комплексная проблема ЖКХ — общая эффективность отрасли, включающая вопросы энергосбережения и проведения капитальных ремонтов. С ними сможет справиться только консолидированный на основе взаимного интереса рынок.
В настоящий момент СРО управляющих компаний в стране немного. Если говорить о Москве, то наша СРО «Гарантия» на сегодня объединяет уже более 120 членов, в подавляющем большинстве это ДЭЗы Москвы, остальные — коммерческие управляющие компании. Наши члены управляют примерно 20 процентами жилого фонда Москвы.
Кор.: Как относятся управляющие компании к работе СРО?
— Серьезные, ответственные, созданные с прицелом на многолетнюю работу управляющие компании идею саморегулирования поддерживают. Потому что понимают, что на свободном рынке членство в СРО потенциально может быть серьезным конкурентным преимуществом. СРО помогает защищать интересы клиентов (собственников помещений в многоквартирных домах), оказывает информационную и правовую поддержку, разъясняет изменения законодательства и других регулирующих актов, организует представление профессиональных интересов своих членов при взаимодействии с органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления. Для молодого, еще окончательно не сформировавшегося рынка управления недвижимостью это ценная помощь. Позже, когда самоуправляемые организации управляющих компаний станут полноценными регуляторами отрасли, от того, членом какой СРО ты являешься, каким стандартам следуешь в работе, будут зависеть перспективы твоей компании на рынке. Потому что Закон предписывает СРО заниматься организацией профессионального обучения, аттестацией работников компаний — членов СРО, сертификацией произведенных членами саморегулируемой организации работ и услуг, осуществлять контроль за предпринимательской или профессиональной деятельностью своих членов, рассматривать жалобы на действия членов саморегулируемой организации и дела о нарушении ими стандартов и правил саморегулируемой организации. У жильцов многоквартирных домов будет больше причин доверять управляющей компании — члену солидной СРО, чем какой-нибудь непрозрачной организации, предпочитающей работать по своим собственным неписаным правилам.
Кор.: Как Вы оцениваете ныне действующий Закон о СРО? Достаточно ли проработано правовое поле для деятельности СРО управляющих компаний?
— Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ очерчивает общие правила работы саморегулируемых объединений субъектов предпринимательской деятельности в соответствующей сфере. В настоящий момент достаточно детально проработаны принципы самоуправления арбитражных управляющих, оценщиков, строителей, изыскателей, проектировщиков, некоторых других профессиональных сообществ; функционирование же субъектов предпринимательской деятельности в иных сферах не урегулировано специальными нормами права. Это проблема любого новшества — недостаток практики мешает развитию.
В принципе, СРО управляющих компаний могут успешно действовать уже сейчас, но одна из центральных идей Закона о саморегулировании и необходимое условие приобретения статуса СРО — разработка организацией, претендующей на роль регулятора деятельности профессионального сообщества, стандартов и правил работы своих членов.
К сожалению, единого понимания того, какой должна быть структура стандартов и правил, у участников рынка нет. Споры ведутся не только о конкретных списках, но и о методических вопросах: например, чем должна определяться периодичность влажной уборки подъездов — стандартом или правилом? Такая неразбериха не идет на пользу никому, разговоры могут продолжаться бесконечно. Думаю, что решающее слово должны сказать органы государственной власти и законодатели. Рынку необходимо организующее начало, некие рамочные единые требования, типовые стандарты и правила предпринимательской деятельности в области профессионального управления многоквартирными домами. Они должны в первую очередь содержать перечень видов услуг, оказываемых управляющей организацией, определять нормативные объемы и сроки выполнения работ по эксплуатации жилищного фонда, содержанию дворовых территорий. В типовых стандартах и правилах должны быть четко обозначены минимальные требования к материально-технической оснащенности управляющей организации, ее обеспеченности машинами, средствами малой механизации, оборудованием и инвентарем, требования к квалификационному уровню работников управляющей организации, уровню образования и подготовки персонала. Как ни парадоксально, но такой ограничивающий документ помог бы развитию саморегулирования в сфере ЖКХ.
Кор.: В чем заключается работа СРО управляющих компаний сегодня?
— Острейшая проблема сегодняшнего дня — энергоэффективность. В конце 2009 года был принят Федеральный закон N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…». Этим Законом, помимо создания правовых, экономических и организационных основ стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности в целом, поставлена частная задача — повышение уровня энергосбережения в жилищном фонде.
Обязанность проведения энергосберегающих мероприятий в отношении общего имущества многоквартирного дома возложена на лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, то есть в большинстве случаев на управляющую организацию. В настоящее время управляющие организации проводят подготовительную работу по энергосбережению в многоквартирных домах. Однако попытки внедрения мероприятий по энергосбережению в жилищном фонде безуспешны. Необходимо менять правила работы на этом рынке.
Это связано с неэффективностью реализации энергосберегающих мер в рамках действующих договоров поставки с ресурсоснабжающими организациями. Анализ содержания данных договоров показал, что их положения не соответствуют требованиям Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307. Расчет за энергоресурсы зачастую осуществляется не по показаниям общедомовых приборов учета, например по ЦТП, несмотря на полное оснащение домов такими приборами. При этом расчет за энергоресурсы по фактическому потреблению является одним из основных принципов энергосбережения, предусмотренных в Законе N 261-ФЗ. Без снятия этой проблемы стимулировать людей к энергосбережению бессмысленно.
Управляющие организации не могут разрешить сложившуюся ситуацию с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно. Именно СРО становятся тем звеном, которое организует диалог профессионалов управления недвижимостью и профильных органов власти. Мы просим их разработать и согласовать с ресурсоснабжающими организациями типовые формы договоров поставки, а также формы договоров энергосбережения в многоквартирном доме и энергетического паспорта многоквартирного дома плюс информационные материалы для разъяснения гражданам основных положений Закона об энергосбережении и внедрения единообразного понимания и применения положений Закона в городе.
Вообще, диалог с департаментами ЖКХиБ и топливно-энергетического хозяйства у нас складывается продуктивно, совместно с ними мы решаем многие накопившиеся в ЖКХ проблемы правового и организационного характера. Я сейчас говорю о наших последних инициативах. Необходимо скорректировать перечень работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов — он очень ограничен и не позволяет проводить текущий ремонт в целях предупреждения капитального. Цена за содержание и ремонт домов с износом более 60% очень низка, ее размер не может обеспечить даже минимальный набор работ и услуг, содержание изношенных домов убыточно, поэтому цену необходимо поднять. Стоимость содержания многоквартирных домов вообще очень различается и требует более сильной дифференциации, чем это установлено сейчас. Над этими вопросами мы будем работать в ближайшее время.
Кор.: Когда произойдет переход к обязательному членству управляющих компаний в отраслевых СРО?
— Этот вопрос, на мой взгляд, преждевременен. До создания модели работы СРО в сфере ЖКХ, выработки эффективных механизмов взаимодействия СРО со своими членами, потребителями услуг, органами власти и местного самоуправления об обязательности говорить не стоит. В этом мы солидарны с депутатами Государственной Думы: нужно подождать еще хотя бы год.
В переходный период, до внедрения обязательного членства управляющих организаций в СРО, необходимо принимать меры по популяризации участия управляющих организаций в саморегулируемой организации. И действовать нужно через собственников помещений, тех людей, которые выбирают управляющие организации: распространять информационно-разъяснительные материалы о профессиональном управлении многоквартирными домами.
——————————————————————
Интервью: Аренда — решение жилищных проблем в кризис
(«Жилищное право», 2010, N 6)
АРЕНДА — РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ В КРИЗИС
В. МИРСИЯНОВ, С. СИПАТОВ
По мнению генерального директора консалтинговой группы «Дельфин» Владимира Мирсиянова, требования, выдвигаемые сейчас банками, сократили до половины рынка ипотечного кредитования. В связи с этим арендные платежи выглядят сейчас более привлекательнее и комфортнее ипотечных.
90 ПРОЦЕНТОВ СДЕЛОК — «ЦЕПОЧКИ»
— Финансовый кризис и, как следствие, колебания курсов валют ожидаемым образом сказались на выплатах по ипотечным кредитам. Сейчас у банков в собственности немалое количество недвижимости недобросовестных заемщиков, но продавать эту недвижимость банки не торопятся. Пожалуйста, прокомментируйте ситуацию.
— Большой активности на рынке недвижимости в течение минувшего года не фиксировалось. Количество продавцов по-прежнему серьезно превышает количество покупателей. Очевидно, никаких оснований для роста платежеспособности населения за указанный период не происходило. Покупателей с чистыми деньгами на рынке практически нет. До 90 процентов проводимых сделок — это сложные цепи.
Год назад аналитики рынка вполне закономерно опасались, что выброс на рынок жилья объектов, находящихся в залоге у банков по выплачиваемой ипотеке, может вызвать новое обрушение цен на квадратные метры. Некоторые банки все же выставили на продажу ипотечные квартиры. Продавались они в кредит с сохранением докризисных процентов. Такое предложение, пожалуй, единственная возможность найти покупателей на нынешнем рынке. Но далеко не все банки решились на него. И тому есть объективные причины — за прошедший год возникла понятная упущенная выгода и фактические издержки. То есть для банков продажа недвижимости по старым кредитным условиям стала невыгодной. Они предпочитают ждать лучшей конъюнктуры.
— В 2010 году у большинства воспользовавшихся госпрограммой Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше?
— Банки будут искать компромисса с заемщиками. Мы говорим с вами о порядка 30 тысяч заемщиков, то есть не более чем о пяти процентах от общего количества выданных в России ипотек. Пять процентов — это плановый процент невозврата для большинства банков. Так что даже при самом пессимистичном стечении обстоятельств ожидать коллапса не стоит. И давайте все-таки понимать, что решение взять ипотечный кредит — это ответственный шаг. Если люди его сделали, то они вряд ли откажутся от своих намерений. Думаю, большинство из тех, кто остался в начале прошлого года без работы, все же смогли трудоустроиться и на сегодняшний день в состоянии обслуживать свои кредиты, хотя это очень не просто.
РЫНОК ИПОТЕКИ ПЕРЕСТАЛ СУЩЕСТВОВАТЬ
— Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом?
— Рынок ипотеки перестал существовать. Я говорю так, исходя из определения рынка. Банки установили процентные ставки и выдвинули такие условия, которые не являются не то что интересными, но даже просто допустимыми для абсолютного большинства потенциальных заемщиков.
— На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок?
— Снижение ставок по кредитам жизненно необходимо российской экономике. Пока кредитные ресурсы не станут широкодоступными, наша экономика не сможет конкурировать на мировых рынках. Высокие ставки тормозят развитие реального сектора экономики и неуклонно ведут к образованию «плохих» долгов и, соответственно, финансовых мыльных пузырей под названием банки. Но у большинства российских банков нет иной ресурсной базы для снижения ставок по кредитам, кроме средств вкладчиков. Поэтому только финансовые «монстры» могут действительно предлагать ипотеку как продукт, остальные будут мучить себя и заемщиков.
Снижение ставок по ипотечным кредитам необходимо. Но здесь надо понимать, что кроме процентных ставок количество сделок с недвижимостью, осуществляемых с привлечением кредитных средств, определяют еще как минимум два фактора.
Это условия, на которых банки предоставляют кредитные средства, иначе говоря, требования к заемщикам. Это ограничения по сроку работы на последнем месте работы, по возрасту, по семейному положению, по качеству приобретаемого имущества, по возможности привлекать созаемщиков и так далее. Те повышенные требования, которые сегодня выдвигают банки, сократили рынок по сравнению с докризисным на 30 — 50 процентов.
На желание взять долгосрочный дорогой кредит, безусловно, влияет общая ситуация в экономике. Абсолютное большинство россиян сегодня не уверено в своем завтрашнем дне. До 76 процентов граждан не довольны своей работой и хотят ее сменить. Это связано с тем, что после сокращений, произошедших во многих компаниях, возросла нагрузка на оставшихся специалистов. До 50 процентов офисных сотрудников работают по выходным сверхурочно. Рынок труда не предлагает соискателям комфортных и высокооплачиваемых вакансий, а значит, перспектива влезть в долги, тем более такие немалые, как ипотека, пугает потенциальных заемщиков.
В такой ситуации более привлекательным способом решения жилищных проблем выглядит аренда. Тем более что здесь потребителю сегодня предлагаются комфортные цены, существенно более низкие, чем платежи по ипотеке.
Ожидать быстро восстановления докризисных объемов рынка ипотеки сегодня не приходится.
