Зарецкий Алексей Геннадьевич, прокурор отдела по надзору за исполнением федерального законодательства управления Генеральной прокуратуры РФ в Дальневосточном федеральном округе.
В статье повествуется о работе прокуратуры по защите прав граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
The violation of housing rights of citizens by managements companies
A. G. Zaretsky
The article describes the work of the Public Prosecution Service for the protection of housing rights of citizens — owners of residential property in apartment houses.
Key words: housing rights; apartment house; common property of the house; partnership of homeowners; management company; the Public Prosecution Service.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме — сравнительно новый для отечественного законодательства вид правоотношений.
Начавшаяся в 1991 г. в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в чью общую долевую собственность перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что, в свою очередь, породило вопросы, требующие от всех участников названных правоотношений строгого соблюдения норм жилищного права.
В органы прокуратуры РФ поступают многочисленные обращения о нарушениях прав граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
Прокуроры в ходе проверок повсеместно выявили факты создания в нарушение жилищного законодательства товариществ собственников жилья (ТСЖ) и управляющих компаний, о функционировании которых собственники помещений в многоквартирном доме узнают спустя определенное время, поскольку не принимали участия в их создании либо выборе. Они также не извещаются о проведении собраний, до них не доводятся решения общего собрания, а протоколы собрания зачастую фальсифицируются.
В ходе проверок также установлено, что органы управления ТСЖ и управляющие организации нарушают порядок содержания жилищного фонда, предоставления жилищно-коммунальных услуг и взимания за них платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, отбор управляющей организации должен быть осуществлен органом местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса в порядке, установленном Правительством РФ.
На практике зачастую эта обязанность органа местного самоуправления по проведению открытого конкурса не исполняется. Пользуясь тем, что в большинстве многоквартирных домов доля муниципального жилья достаточно велика, органы по управлению муниципальным имуществом организуют и проводят заочные собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которые проходят формально, с участием единственного представителя муниципалитета либо в силу низкой правовой активности собственников жилых помещений с участием небольшого их количества. На этом же псевдособрании выбирается и сама управляющая компания, зачастую являющаяся муниципальным предприятием либо аффилированным с местной администрацией лицом. Большинство собственников извещаются о принятом решении постфактум, когда все решения уже приняты, а для их изменения требуется инициировать и самостоятельно организовать проведение нового собрания собственников. При этом работники отдельных управляющих компаний противостоят таким инициативам и при «наведении чистоты» в подъездах физически устраняют объявления о готовящемся собрании собственников.
Итог — жалобы граждан на ненадлежащее исполнение управляющими организациями обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Так, в управление Генеральной прокуратуры РФ по Дальневосточному федеральному округу поступило обращение гражданки П. о нарушениях жилищного законодательства мэрией г. Хабаровска и управляющей компанией ООО «Бруслит Сервис».
По результатам проверки установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, где проживает заявительница, решение о способе управления в соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК не принимали.
При этом администрация г. Хабаровска обязанность, установленную ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ст. 18 ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не исполнила.
Вместе с тем на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования по инициативе первого заместителя начальника управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда, действующего на основании доверенности мэра г. Хабаровска, управляющей организацией выбрано ООО «Бруслит Сервис».
В свою очередь, ООО, действующее на основании устава и решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по указанному адресу, заключило договор управления с собственниками только 53 из 240 квартир.
Таким образом, в нарушение ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления открытый конкурс по выбору управляющей организации не провел, все собственники помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления этим домом не уведомлены, что повлекло нарушение прав большинства проживающих в нем граждан.
Для устранения нарушений прокуратура г. Хабаровска мэру города внесла представление, по результатам рассмотрения которого приняты меры к надлежащему исполнению органом местного самоуправления полномочий по созданию условий для управления многоквартирными домами.
В ходе дальнейшей проверки доводов заявительницы о неисполнении ООО «Бруслит Сервис» обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома установлены факты ненадлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме.
Так, в нарушение п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.), п. п. 3.2.3, 5.9.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г.), мусоропроводы и оконные рамы мест общего пользования в подъездах находились в аварийном состоянии, что стало основанием для привлечения ответственного должностного лица управляющей организации к административной ответственности.
Статьей 7.22 КоАП предусмотрено наказание за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов в виде административного штрафа, налагаемого на должностных лиц, в размере от 4 до 5 тыс. руб.; на юридических лиц — от 40 до 50 тыс. руб.
В Приморском крае за нарушение управляющими организациями нормативов обеспечения населения коммунальными услугами по постановлениям прокуроров Государственная жилищная инспекция к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП привлекла 156 лиц.
Аналогичные нарушения типичны и для других регионов в округе.
Распространено такое нарушение (допускаемое должностными лицами ТСЖ и управляющих организаций), как повышение размера платы за содержание и ремонт жилья либо взимание платы в счет расходов, которые не были установлены решением общего собрания собственников помещений.
К примеру, в г. Якутске Республики Саха (Якутия) управляющая компания ООО «Губинский» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в управляемом многоквартирном доме ежегодно определяла самостоятельно, без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, при этом в нарушение ч. 13 ст. 155, ч. 7 ст. 156 ЖК собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе об установлении платы за кассовое обслуживание, не информировала.
Зафиксированы такие нарушения также в Хабаровском и Приморском краях, Амурской, Магаданской и Сахалинской областях.
По результатам внесенных прокурорами представлений произведен перерасчет платы за содержание жилья.
В некоторых регионах Дальнего Востока существовала практика незаконных ограничений прав потребителей коммунальных услуг.
Так, только в связи с незаключением управляющей организацией договоров поставки электроэнергии с ресурсоснабжающей организацией МУП «Уссурийск-Электросеть» по телефонограмме начальника Уссурийского отделения филиала Дальэнергосбыт ОАО «ДЭК» ежедневно с 11 до 20 час. производились ограничения электроснабжения жилых домов в г. Уссурийске.
В мае 2009 г. начальнику Уссурийского отделения Дальэнергосбыт ОАО «ДЭК» и директору МУП «Уссурийск-Электросеть» внесены представления об устранении нарушений п. 1 ст. 540 ГК РФ. Акты прокурорского реагирования рассмотрены, изложенные в них требования удовлетворены в полном объеме. Ограничение подачи электроэнергии прекращено.
Наиболее актуально вопрос исполнения управляющими и обслуживающими организациями взятых на себя обязательств по управлению многоквартирными домами встает в период подготовки жилого фонда к осенне-зимнему периоду.
К примеру, в Хабаровском крае по представлению прокуратуры Ульчского района, внесенному директору ООО «Управляющая компания», устранены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, выразившиеся в ненадлежащей подготовке обслуживаемого жилого фонда к отопительному периоду.
Кроме того, в отношении директора названного юридического лица прокурор района вынес постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по ст. 7.22 КоАП, по результатам рассмотрения которого на должностное лицо наложен штраф в размере 4 тыс. руб.
Аналогичные нарушения выявлены в Камчатском крае, Амурской, Магаданской и Сахалинской областях.
В сложившейся ситуации прокуроры субъектов Федерации округа принимают меры к усилению надзора за соблюдением законодательства в сфере управления многоквартирными домами, за соблюдением прав граждан в жилищно-коммунальной сфере.
Вместе с тем решение названных проблем видится не только в применении карающих санкций в отношении безответственных должностных лиц местного самоуправления и управляющих организаций, но и в повышении правовой активности граждан, их юридическом воспитании. Тогда граждане чаще будут выбирать непосредственное управление многоквартирным домом как альтернативу ТСЖ и управляющим организациям.
