ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В Г. МОСКВЕ: ПРОБЛЕМЫ КОЛЛИЗИОННОСТИ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И СПОСОБЫ ИХ ПРЕОДОЛЕНИЯ
Д. В. КАРПУХИН
Карпухин Д. В., канд. ист. наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.
Принципиальное отличие Москвы и Санкт-Петербурга как субъектов правотворчества в сфере жилищных отношений от других субъектов Российской Федерации заключается в том, что они в соответствии с ч. 2 ст. 14 ЖК РФ осуществляют ряд полномочий органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений. Анализ действующих столичных нормативных актов выявил наличие коллизий между нормативными актами, принятыми на уровнях Российской Федерации и Москвы. Рассмотрению сущности противоречий, возникающих между нормативными актами РФ и Москвы, посвящена настоящая статья.
Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 г., в ст. 72 — 75 ЖК РФ содержит правовые нормы, регламентирующие обмен жилыми помещениями, находящимися во владении и в пользовании на основании договора социального найма <1>. По сравнению с ранее действующим ЖК РСФСР правовая регламентация данной сделки перетерпела существенные изменения, сущность которых заключалась в следующем: ——————————— <1> Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 30.11.2010 N 328-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 14.
во-первых, принципиально изменилась процессуальная форма договора обмена жилыми помещениями. На смену обменным ордерам пришла письменная форма договора обмена жилыми помещениями, подписанная сторонами сделки; во-вторых, в ЖК РФ 2005 г. отсутствуют нормы, регламентирующие обмен жилыми помещениями между родственниками, т. е. «родственный» обмен; в-третьих, круг субъектов, которые могут осуществить обмен жилыми помещениями, ограничен исключительно нанимателями по договору социального найма и членами их семей. Таким образом, предметом сделки не могут являться жилые помещения, находящиеся в собственности физических лиц, специализированных жилищных кооперативов; в-четвертых, значительно расширен перечень оснований, наличие которых исключает возможность осуществления сделки по обмену жилыми помещениями. Обмен жилыми помещениями является специфической жилищно-правовой сделкой, производной от договора социального найма, т. к. исходным условием для ее осуществления выступает договор социального найма жилого помещения, заключение которого должно предшествовать сделке по осуществлению обмена жилыми помещениями. Следует отметить, что нормативно-правовые акты, регламентирующие обмен жилыми помещениями, принимаются не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов Российской Федерации. Так, Постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП утверждено Положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве (далее — Положение, Положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве) <2>. ——————————— <2> Постановление Правительства Москвы от 26 мая 2009 г. N 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» (вместе с Положением об обмене жилыми помещениями в городе Москве) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 09.06.2009. N 33.
В соответствии с п. 2.1 Положения принятие решений об отказе и даче согласия на обмен или об отказе в его осуществлении возложено на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Для совершения обмена жилыми помещениями гражданином, самостоятельно подобравшим вариант обмена жилого помещения с другим гражданином, в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» (далее — ГУП) подается заявление по установленной форме об обмене жилого помещения. При отсутствии варианта обмена жилого помещения у гражданина им подается заявление о подборе иного жилого помещения для обмена (п. 3.1). ГУП не только принимает заявления об осуществлении обмена жилыми помещениями, подобранными обменивающейся стороной, но и помогает подобрать необходимый вариант обмена. Пункты 3.2 — 3.3 устанавливают, что заявление об обмене жилого помещения должно быть подписано гражданином и всеми проживающими совместно с ним в данном жилом помещении совершеннолетними членами семьи. В случае отсутствия на момент подачи заявления об обмене жилого помещения кого-либо из членов семьи, проживающих в данном жилом помещении, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме согласие временно отсутствующего члена семьи, удостоверенное в установленном порядке. Перечень документов к заявлению об обмене жилыми помещениями закреплен в п. 3.4 Положения и включает: 1) документы, удостоверяющие личность; 2) копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи (для граждан старше 14 лет — паспорт); 3) документы о заключении брака, а также подтверждающие родственные отношения с участниками обмена жилыми помещениями или членами их семей при совершении обмена с целью объединения в одну семью; 4) документы, подтверждающие основания возникновения прав на жилые помещения: 4.1) договор социального найма (найма); 4.2) обменный ордер либо заверенная в установленном порядке копия корешка обменного ордера на жилое помещение; 4.3) ордер либо копия ордера, заверенная в установленном порядке; 4.4) выписка из решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о предоставлении жилого помещения либо копия выписки из решения, заверенная в установленном порядке; 4.5) правоустанавливающие либо правоподтверждающие документы; 5) единый жилищный документ (при невозможности представить единый жилищный документ — выписка из домовой книги, при необходимости — расширенная выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих по месту жительства и ранее проживавших по месту жительства в жилом помещении, подлежащем обмену, копия финансового лицевого счета); 6) согласие органа опеки и попечительства — при обмене жилого помещения, в котором проживают по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане; 7) согласие иных лиц, имеющих права на жилые помещения, подлежащие обмену; 8) экспликация по форме 22 и поэтажный план — при расхождении сведений о размере площади жилого помещения (общей, жилой площадей жилого помещения) в адресе и других реквизитах жилого помещения, предлагаемого к обмену, либо его кадастровый паспорт. При приеме и регистрации заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами проверяются: — документы, удостоверяющие личность гражданина (полномочия его представителя подтверждаются надлежаще оформленной в установленном порядке доверенностью); — правильность заполнения заявления; — комплектность прилагаемых к заявлению документов (п. 3.5). При принятии от гражданина заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами гражданину выдается выписка из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления, соответствующая запись о дате подачи заявления непосредственно производится на заявлении об обмене жилых помещений с указанием лица (участника обмена или его официального представителя), сдавшего его с приложением всех необходимых документов (п. 3.6). Приостановка принятия заявления в осуществлении обмена жилыми помещениями допускается в случае отсутствия каких-либо документов, прилагаемых к заявлению, либо при необходимости получения в установленном порядке дополнительной информации, уточняющей либо подтверждающей сведения, изложенные в заявлении об обмене жилого помещения либо указанные в прилагаемых документах. В указанном случае на заявлении делается отметка о приостановлении принятия заявления с прилагаемыми к нему документами для рассмотрения вопроса оформления обмена жилыми помещениями до получения соответствующих документов и информации. Основания отказа в обмене жилья и процессуальные особенности его оформления изложены в п. 3.8 — 3.9 Положения. Заявителю может быть отказано в приеме заявления и документов, прилагаемых к нему, в следующих случаях: — наличия установленных законодательством условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается; — отсутствия оснований для возникновения у гражданина права на обмен жилого помещения в соответствии с законодательством либо соответствующим договором; — обнаружения в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей; — предъявления неполного комплекта документов и отказа заявителя от их представления. Отказ в приеме заявления и документов осуществляется в письменной форме с возвращением гражданину заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами и регистрацией отказа в приеме заявления с указанием даты и причин отказа в книге регистрации заявлений, без занесения сведений в электронную базу документооборота. При соответствии представленных документов всем предъявляемым к ним требованиям ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» готовит проект договора об обмене жилых помещений и информирует граждан по телефону, непосредственно либо иным способом о необходимости его подписания для последующего получения согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилых помещений. Договор об обмене жилыми помещениями подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене жилыми помещениями. Для подписания договора все граждане, участвующие в обмене жилыми помещениями, должны прибыть в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» в назначенное им время и иметь при себе документы, удостоверяющие личность, либо надлежаще оформленную в установленном порядке доверенность. Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон, участвующих в обмене жилыми помещениями, и один экземпляр — для ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья», который подлежит хранению в течение 10 лет. Все экземпляры имеют равную юридическую силу. Для учета в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» делает копию договора об обмене жилыми помещениями, которая подлежит передаче в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. После подписания договора об обмене жилых помещений всеми гражданами, участвующими в обмене, материалы об обмене жилых помещений рассматриваются на заседании Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы (далее по тексту — Комиссия). Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с учетом рекомендации Комиссии принимает решение о согласии (об отказе в даче согласия) на обмен жилыми помещениями, которое оформляется распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилого помещения. В указанный срок заявителю направляется копия соответствующего распоряжения. Отказ в даче согласия на обмен жилыми помещениями, содержащийся в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, должен быть мотивированным. Датой обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилого помещения является дата подачи заявления об обмене жилого помещения при наличии всех необходимых документов. Принятие Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы решения о согласии на обмен жилыми помещениями по договору об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, найма, является основанием для расторжения ранее заключенных договоров и одновременного заключения новых договоров с гражданами, на основании которых граждане приобретают права на жилые помещения. Указанные юридические действия осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Управление Департамента в административном округе города Москвы по месту нахождения каждого из обмениваемых жилых помещений в городе Москве) не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения граждан и представления ими надлежаще оформленного и согласованного договора об обмене жилыми помещениями. Договоры социального найма, найма жилых помещений, расположенных в городе Москве, выдаются участникам обмена жилыми помещениями либо их представителям с предъявлением надлежащим образом оформленной доверенности. Если в результате обмена в целях объединения в одну семью в жилое помещение вселяются граждане на основании отдельных договоров социального найма, они вправе обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о заключении одного договора социального найма. В случае обращения судебных, правоохранительных или иных органов о приостановлении либо наложении запрета на осуществление отдельных сделок с жилыми помещениями Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы приостанавливает обмен жилыми помещениями до выяснения всех необходимых обстоятельств, ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» приостанавливает в этом случае оформление договоров обмена жилыми помещениями. Снятие запрета или приостановления обмена жилыми помещениями производится на основании решения органа, наложившего запрет или приостановившего обмен. Отказ в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке. Таким образом, процедура оформления обмена жилых помещений в городе Москве включает три этапа, на каждом из которых граждане, решившие обменять жилье, имеют дело с властными субъектами в лице государственного унитарного предприятия, жилищной комиссии и Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Первый — подготовительный этап, возложен на ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» и заключается в сборе документов, проверке их соответствия требованиям закона. Кроме того, на данном этапе осуществляется подписания договора об обмене жилых помещений всеми гражданами, участвующими в обмене. Второй — этап рассмотрения представленных документов Комиссией по жилищным вопросам Правительства Москвы. Наконец, третий — завершающий этап, на котором Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на основании итогов рассмотрения материалов об обмене принимает решение об обмене жилыми помещениями или об отказе в его осуществлении. В первом случае осуществляется расторжение ранее заключенных договоров социального найма жилого помещения и с одновременным заключением новых договоров социального найма жилого помещения. Таким образом, подписание единого договора об обмене жилыми помещениями его участниками не означает одновременного заключения сделки, т. к. окончательное решение о заключении договора об обмене жилыми помещениями принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Следует отметить, что процедура принятия решения об обмене жилыми помещениями или об отказе в его осуществлении должна быть осуществлена в максимально сжатый срок — 10 дней, что с учетом бюрократической, трехэтапной процедуры рассмотрения дела об обмене разными субъектами представляется весьма затруднительным. В контексте изложенной процедуры оформления договора обмена жилыми помещениями проблематичными представляются положения, регламентирующие принудительный обмен жилыми помещениями. Так, в соответствии с положениями п. 1.5 Положения проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе требовать от данного гражданина обмена этого жилого помещения на иное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому гражданину. Если между гражданами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (п. 1.6 Положения). Указанные предписания практически идентичны по содержанию нормам, изложенным в п. 2 — 3 ст. 72 ЖК РФ. Очевидно, что в случае принудительного обмена необходимым документом, представляемым в ГУП, будет являться судебное решение об удовлетворении исковых требований нанимателя по договору социального найма или других совершеннолетних членов семьи нанимателя об осуществлении принудительного обмена. Следовательно, к заявлению об осуществлении обмена не могут быть применены требования к заявлению об обмене жилого помещения в части его подписи нанимателем и всеми проживающими совместно с ним в данном жилом помещении совершеннолетними членами семьи и приложений письменного согласия временно отсутствующего члена семьи, удостоверенного в установленном порядке. Реализация последнего требования не представляется возможной в случае, если исковые требования о принудительном обмене адресованы временно отсутствующему члену семьи. Ряд правовых предписаний Положения носили коллизионный характер по отношению к нормам Жилищного кодекса РФ, что обусловило необходимость вмешательства судебных инстанций. Так, п. 1.1 Положения устанавливал возможность осуществления обмена жилого помещения на новое жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности. Пункт 1.8 устанавливал, что при обмене жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение, принадлежащее на праве общей собственности нескольким сособственникам, необходимо согласие всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения. Пункт 2 Положения устанавливал, что предметом договора об обмене жилыми помещениями являются изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, на которые в установленном порядке оформлены права пользования, владения и/или распоряжения, за исключением жилых помещений, которые не подлежат обмену в соответствии с законодательством. Абзац 2 п. 4.11 устанавливал, что обмен жилого помещения жилищного фонда города Москвы на жилое помещение, находящееся в собственности иного лица, в котором граждане, являющиеся участниками обмена, проживают на законных основаниях, осуществляется при одновременном выезде всех указанных выше граждан в жилое помещение, подобранное по обмену. В соответствии с положениями п. 4.12 обмен жилого помещения с собственником жилья считался завершенным с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в установленном порядке. Абзацем 2 п. 4.9 Положения были установлены основания возникновения имущественных прав на жилые помещения и указано, что договор об обмене жилыми помещениями является основанием для оформления соответствующих договоров при осуществлении обмена жилых помещений, по которым передаются права на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма либо находящиеся в собственности граждан. Прокурором города Москвы было подано заявление в Московский городской суд о признании недействующими указанных предписаний как противоречащих ст. 72 — 75 Жилищного кодекса РФ, главе 31 Гражданского кодекса РФ, не допускающим обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности. Решением Московского городского суда от 30 марта 2010 г. нормы, предусмотренные п. 1.1, 1.8, 2, 4.12, абз. 2 п. 4.9, абз. 2 п. 4.11, были признаны недействующими и не подлежащими применению со дня вступления решения суда в законную силу. Верховный Суда РФ Определением от 2 июня 2010 г. N 5-Г10-58 оставил решение Московского городского суда без изменения, а кассационную жалобу Правительства Москвы — без удовлетворения <3>. ——————————— <3> Определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2010 г. N 5-Г10-58 // опубликован не был. Правовая система «Консультант».
Высшая судебная инстанция РФ отметила, что в силу ч. 6 ст. 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов. Анализ ст. 13, 72 — 75 ЖК РФ, по мнению Верховного Суда РФ, свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма. Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку, согласно п. «о» ст. 71 Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Верховный Суд РФ отметил, что Московским городским судом проанализированы оспариваемые нормы и сделан правильный вывод о том, что обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству, поскольку договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения. Таким образом, обмен жилыми помещениями, одно из которых принадлежит на праве собственности (сособственности) физическому лицу (лицам), исключен. Кроме того, невозможен обмен между членом специализированного жилищного кооператива, который не выплатил пай в полном объеме, с лицом, занимающим жилое помещение по договору социального найма. Предметом сделок по осуществлению обмена не могут быть жилые помещения, находящиеся у пользователя по договору найма жилых помещений специализированного жилищного фонда. Следует отметить, что решения судебных инстанций, разрешивших коллизию между ЖК РФ и Положением, значительно снизят объем документооборота при осуществлении сделок по обмену жилыми помещениями. Так, невозможность осуществления обмена с собственником жилого помещения исключает необходимость предоставления в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» документов, предусмотренных подп. 4.5 п. 3.4 Положения, в соответствии с которым необходимо было представить правоустанавливающие либо правоподтверждающие документы на соответствующее жилое помещение, например свидетельство о государственной регистрации прав на жилое помещение. Кроме того, нельзя не отметить, противоречивость положений п. 1 ст. 73 ЖК РФ подп. 1 п. 5.2 Положения об обмене жилыми помещениями в городе Москве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями исключен, если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения. Подпункт 1 п. 5.2 Положения устанавливает, что обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, если к гражданину обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, найма жилого помещения. Возникает вопрос: о каком договоре найма жилого помещения, кроме договора социального найма жилого помещения идет речь? Исходя из логики принятия решений судебными инстанциями на основе положений ЖК РФ, обмен может быть заключен только в отношении жилых помещений, являющихся предметом договора социального найма. Следовательно, жилое помещение, являющееся предметом договора найма жилого помещения, предметом договора обмена жилыми помещениями являться не может. Следует отметить, что правовая конструкция, которая включает в себя словосочетание «договор социального найма жилого помещения, наем жилого помещения», содержится в п. 1.1, 1.2, 1.3, 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, а также в подп. 4.1 п. 4 и подп. 1 п. 5.2 рассматриваемого Положения. В изложенных предписаниях термин «договор социального найма жилого помещения» используется не как синоним, а как юридическое понятие, имеющее самостоятельное значение. В правовых предписаниях ЖК РФ, регламентирующих договор обмена жилыми помещениями, правовая конструкция «договор найма жилого помещения» не используется. Логика проанализированных судебных решений показывает, что расширительное толкование понятия «договор социального найма» применительно к осуществлению сделки по обмену жилыми помещениями исключено. Следовательно, налицо коллизия между ЖК РФ и Положением об обмене жилыми помещениями в городе Москве. Пункт 5.2 Положения содержит перечень оснований, наличие которых делает обмен жилыми помещениями в городе Москве невозможным. Некоторые из них идентичны по формулировкам основаниям, изложенным в ст. 73 ЖК РФ. Так, обмен жилыми помещениями невозможен в случаях, если: — во-первых, право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; — во-вторых, обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; — в-третьих, принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; — в-четвертых, принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; — в-пятых, в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, Перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации <4>. ——————————— <4> Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СЗ РФ. 19.06.2006. N 25. Ст. 2736.
Однако в подп. 7 — 9 п. 5.2 Положения указаны дополнительные основания, наличие которых делает осуществление обмена жилыми помещениями невозможным. К таковым относятся: — во-первых, обмен, в результате которого граждане становятся нуждающимися в жилых помещениях либо нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ (подп. 7); — во-вторых, жилое помещение, подлежащее обмену, не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии с законодательством (подп. 8); — в-третьих, имеют место иные случаи, предусмотренные законодательством (подп. 9). Следует отметить, что ст. 73 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований, наличие которых исключает возможность осуществления обмена между нанимателями, занимающими жилые помещения по договору социального найма. В ней отсутствуют бланкетные нормы, отсылающие к иным законодательным актам, а также предписания, исключающие обмен жилыми помещениями, влекущий признание граждан нуждающимися в жилых помещениях. Очевидно, что судебные инстанции в процессе правоприменительной практики должны дать ответ на вопрос о соответствии норм, устанавливающих дополнительные основания, исключающие обмен жилыми помещениями, положениям ЖК РФ.
ВЫВОДЫ
Договор обмена жилыми помещениями является производной сделкой по отношению к договору социального найма жилого помещения, т. к. отсутствие последнего влечет невозможность совершения обменной сделки. В Москве разработана трехэтапная процедура осуществления обмена жилыми помещениями и осуществление каждого из них возложено на определенного субъекта в лице ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья», Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Подписание договора обмена жилыми помещениями заинтересованными сторонами не влечет его заключения. Моментом заключения договора является решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о заключении договора обмена жилыми помещениями, которое осуществляется одновременно с расторжением ранее заключенных договоров социального найма жилого помещения и с одновременным заключением новых договоров социального найма жилого помещения. Одним из существенных недостатков правовой регламентации договора обмена жилыми помещениями является отсутствие срока, в течение которого стороны сделки должны заселить обмениваемые жилые помещения. Наличие четко зафиксированного срока создало бы для сторон дополнительные стимулы по надлежащему исполнению обязательств. Положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве, принятое Постановлением Правительства Москвы в 2009 г., носит коллизионный характер по отношению к действующему ЖК РФ. Способом разрешения коллизий между ЖК РФ и Положением стало решение судебной инстанции, признавшей не соответствующим федеральному закону ряда предписаний нормативного акта субъекта.
Комментарии к статье
Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний «Высота».
Соглашаясь с выводами автора о наличии серьезных коллизий между федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ по этой проблематике, хотелось бы отметить следующие моменты. Сложно согласиться с выводом автора о некой «производности» договора обмена жилыми помещениями от договора социального найма жилого помещения. Следует говорить об ограниченности субъектного состава, т. е. для заключения договора обмена помещениями субъект просто должен обладать статусом нанимателя по договору социального найма, и это не может свидетельствовать о некой «производности». Пример. В соответствии со ст. 608 ГК арендодателем могут быть: собственник или другие лица, наделенные законом или собственником правом распоряжения соответствующим имуществом, а именно: лица, обладающие ограниченными правами с соблюдением определенных условий (право хозяйственного ведения, право оперативного управления); арендатор, если он наделен правом сдавать имущество в субаренду; доверительный управляющий; агент. Следуя логике автора, договор аренды можно назвать «производным» по отношению к соответствующим сделкам, на основании которых лицо может быть арендодателем. То есть будем говорить так: договор аренды является производной сделкой, например, к договору купли-продажи соответствующего имущества, так как отсутствие последнего влечет невозможность заключения договора аренды. Таким образом, каждая сделка будет производной… Достаточно спорным с формально-юридической точки зрения является вывод автора о моменте заключения договора обмена жилыми помещениями — решение органа государственной власти субъекта РФ о заключении договора обмена жилыми помещениями. В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоче нное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК. Сторонами указанного договора являются наймодатель (обобщая — государство) и наниматель (малоимущий, нуждающийся в жилье гражданин). В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель по договору социального найма имеет право на обмен жилыми помещениями. Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются наниматели обмениваемых жилых помещений. В соответствии со ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, под которыми понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Представляется, что ст. 72 ЖК устанавливает необходимые условия для заключения договора обмена жилыми помещениями: письменное согласие наймодателя, письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Таким образом, моментом заключения договора обмена жилыми помещениями является именно достижение соглашения между нанимателями с соблюдением определенных условий (получение согласия наймодателя, членов семьи и т. п.). То, что по законодательству субъекта РФ — г. Москвы решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о заключении договора обмена жилыми помещениями (это и есть «дача согласия наймодателем») отнесено в хронологическом порядке на последнее место, де-юре вовсе не означает, что моментом заключения договора является момент вынесения такого решения. Трудно согласиться с выводом автора о таком существенном, по его мнению, недостатке правовой регламентации договора обмена жилыми помещениями, как «отсутствие срока, в течение которого стороны сделки должны заселить обмениваемые жилые помещения». Представляется, что заселять или не заселять помещение — это право нанимателя. С момента заключения договора обмена жилыми помещениями наниматель теряет право пользования ранее занимаемым помещением, в связи с чем у другого нанимателя (второй стороны сделки) появляется право в судебном порядке требовать освобождения соответствующего помещения.
