(Магомедова К. И.) («Семейное и жилищное право», 2011, N 4)
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ <*>
К. И. МАГОМЕДОВА
——————————— <*> Magomedova K. I. Peculiarities of legal regime of living accommodation.
Магомедова Камила Ибрагимовна, аспирантка кафедры гражданского и предпринимательского права юридического факультета Казанского государственного университета им. В. И. Ульянова-Ленина.
В данной статье рассмотрены и проанализированы особенности правового режима жилого помещения как объекта гражданских прав. Проведенный анализ позволил сформулировать авторское определение правового режима жилого помещения, который построен по принципу единства и дифференциации. Обоснована межотраслевая природа правового режима жилого помещения. Выделены частноправовые и публично-правовые элементы правового режима жилого помещения, которые проявляются как на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот, так и на стадии участия его в гражданском обороте.
This article describes and analyzes particular characteristics of the legal regime of the dwelling as the object of civil rights. This analysis allowed to formulate the author’s definition of the legal regime of the dwelling, which is formed on the principle of unity and differentiation. The author also grounded the interdisciplinary nature of the legal regime of the dwelling. Additionally private and public law elements of the legal regime of the dwelling were distinguished, which occur both at the stage of imposition of a residential premises in civilian circulation, and at the stage of public circulation.
Key words: living accommodation, legal regime, unity and differentiation, inter-branch nature.
Правовой режим объекта гражданских прав в самом общем виде представляет собой правовую характеристику этого объекта. В настоящей статье мы остановимся на двух наиболее существенных особенностях правового режима жилого помещения, которые определяют весь «облик» правового режима жилого помещения. Первая особенность заключается в том, что правовой режим жилого помещения построен по принципу единства и дифференциации. Единство заключается в наличии определенной группы предписаний, регулирующих общественные отношения, возникающие по поводу жилых помещений как объектов гражданских прав. Обособление этих предписаний обусловлено характером регулируемых общественных отношений. В то же время правовой режим жилого помещения дифференцируется в зависимости от вида жилого помещения. Жилое помещение является частью, составным элементом системы объектов гражданских прав. Жилое помещение относится к группе материальных объектов, вещей, объектов недвижимости, помещений. Соответственно и правовой режим жилого помещения будет складываться из правовой характеристики этих объектов. Так, жилые помещения являются недвижимым имуществом (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации <1> (далее — ЖК РФ)), следовательно, на него распространяются правила, установленные в отношении недвижимых вещей, в частности необходимость государственной регистрации права на жилое помещение. Приобретение права собственности на жилое помещение по приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном для недвижимого имущества. ——————————— <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Особенности правового режима помещения связаны с его расположением — внутри здания. Так, собственнику помещения, жилого и нежилого, в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество этого дома <2>. Правовой режим помещения, нежилого помещения в частности, нуждается в более детальном регулировании, что учтено в Концепции развития гражданского законодательства РФ <3>. В ней предлагается дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях <4>. ——————————— <2> Согласно ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594). <3> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. URL: http://www. privlaw. ru (дата обращения: 10.05.2011). <4> В частности, в Концепции содержится предложение распространить правила о возможности прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения на нежилые помещения.
В то же время жилое помещение занимает особое место в системе объектов гражданских прав. Можно выделить следующие факторы, которые влияют на формирование правового режима жилых помещений: 1) жилое помещение предназначено для проживания, более того, это единственный вид недвижимого имущества, который предназначен для этих целей (ст. 17 ЖК РФ); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК РФ); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище, жилое помещение является объектом конституционной охраны <5>. ——————————— <5> В Конституции Российской Федерации закреплен принцип неприкосновенности жилища (ст. 25), права каждого на жилище, недопустимость произвольного лишения жилища (ст. 40) (Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. N 4. Ст. 445). Указанные принципы закреплены и в ЖК РФ (ст. 3).
Одной из форм проявления единства правового режима жилых помещений является пригодность для постоянного проживания (ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержден в Постановлении Правительства Российской Федерации <6>, которое действует в отношении всех находящихся в эксплуатации жилых помещений независимо от формы собственности, расположенных на территории Российской Федерации. Единство правового режима проявляется также в том, что все жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается (ст. 17 ЖК РФ). ——————————— <6> Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 6. Ст. 702.
Все жилые помещения в зависимости от принадлежности или целей использования относятся к тому или иному жилищному фонду <7>. При этом правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищного фонда, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим жилых помещений частного жилищного фонда <8>. Собственники жилых помещений частного жилищного фонда осуществляют свои правомочия в отношении жилых помещений самостоятельно. В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда жилые помещения предоставляются гражданам по большей части по договорам социального найма, что не встречается в частном жилищном фонде. ——————————— <7> Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в зависимости от формы собственности подразделяется на: 1) частный жилищный фонд; 2) государственной жилищный фонд; 3) муниципальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования. В зависимости от целей использования подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования. <8> Особенности данного вида жилищного фонда состоят в особом порядке «получения» жилого помещения по договору социального найма. Субъектами, обладающими правом на получение жилого помещения по договору социального найма, выступают граждане, признанные нуждающимися в жилом помещении.
Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от целей использования. Так, законодатель указывает на то, что специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ <9>. Жилые помещения индивидуального жилищного фонда характеризуются тем, что используются исключительно собственниками, при этом используются для проживания — собственников, членов их семей, иных граждан на безвозмездной основе. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными законодательством. ——————————— <9> Каждый из видов жилого помещения специализированного жилищного фонда обладает определенными особенностями. Так, служебные помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовой деятельности. При этом служебное жилое помещение должно предоставляться в виде отдельной квартиры или жилого дома. В качестве общежития может быть использовано жилое помещение, которое расположено в специально оборудованном для этих целей доме, укомплектовано мебелью, иным оборудованием, необходимым для проживания. Как правило, жилое помещение в общежитии представляет собой комнату с расчетом площади не менее 6 кв. м на одного человека. По смыслу закона жилые помещения маневренного фонда предоставляются в исключительных случаях на непродолжительный отрезок времени (период капитального ремонта, продажи заложенного помещения с публичных торгов гражданам, у которых единственное жилое помещение в результате стихийного или техногенного бедствия стало непригодным для проживания — до предоставления им другого жилого помещения).
Различен правовой режим жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры и комнаты. Так, в качестве служебного жилого помещения может выступать только квартира или жилой дом. Предметом договора социального найма согласно ст. 62 ЖК РФ может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры <10>. ——————————— <10> На наш взгляд, понятия «часть квартиры» и «комната» не совпадают.
Таким образом, дифференциация правового регулирования общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений, проявляется в наличии особенностей правового режима различных видов жилых помещений. Правовой режим жилых помещений формируется правилами, содержащимися в различных отраслях законодательства: 1) гражданском (в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации <11> определены общие вопросы осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения; нормами гражданского законодательства регулируется процесс приобретения права на жилое помещение (заключение гражданско-правового договора); нормами гражданского права также определяется правовое положение субъектов — вопросы правоспособности, дееспособности, общие положения об ответственности, исчисление сроков и др. <12>); ——————————— <11> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410. <12> В основе правового регулирования отношений, возникающих по поводу жилых помещений, лежат институты гражданского права как основы частноправового регулирования. ЖК РФ содержит прямые отсылки к нормам гражданского законодательства. Так, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (ст. 75 ЖК РФ).
2) жилищном; 3) семейном <13> (нормы семейного законодательства регулируют отношения между членами семьи титульного владельца жилого помещения по поводу пользования жилым помещением; содержат определения понятий «супруг», «дети», «приемная семья», «дети, оставшиеся без попечения родителей» и др., которые являются субъектами жилищных отношений); ——————————— <13> Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 1. Ст. 16.
4) земельном <14> (нормы земельного законодательства регулируют вопросы соотношения права на жилое помещение и земельный участок, с которым оно связано, о порядке пользования земельным участком, земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома); ——————————— <14> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.
5) градостроительном <15> (нормы градостроительного законодательства определяют правила создания жилого помещения); ——————————— <15> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 16.
6) административном <16> (нормы административного законодательства, по природе своей публично-правовые, регулируют порядок учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях и в улучшении жилищных условий, порядок распределения и предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан, порядок технического учета жилых помещений, управления жилищным фондом, организацию ремонта жилых домов); ——————————— <16> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1.
7) законодательстве об объектах культурного наследия <17> (о порядке обращения с объектами культурного наследия); ——————————— <17> Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 26. Ст. 2519.
8) законодательстве в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения <18> (эти нормы содержат требования, которым должно отвечать жилое помещение для признания его жилым, а также требования к использованию жилого помещения); ——————————— <18> Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 14. Ст. 1650.
9) законодательстве о пожарной безопасности <19> (содержат требования к жилым помещениям по обеспечению пожарной безопасности). ——————————— <19> Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3579.
Сказанное свидетельствует о межотраслевой природе правового режима жилого помещения. В этом заключается вторая особенность правового режима жилого помещения, он и частноправовой, и публично-правовой. Частноправовые и публично-правовые элементы правового режима жилого помещения проявляются как на стадии формирования объекта (на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот), так и на стадии (дальнейшего) участия жилого помещения в гражданском обороте и его использования (т. е. при проживании в жилом помещении). Частноправовой режим жилых помещений на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот проявляется: 1) в том, что при создании объекта недвижимости жилого назначения заключаются договоры гражданско-правового характера (например, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве); 2) в том, что приобретение права на жилое помещение также осуществляется посредством заключения гражданско-правовых договоров. Частноправовой режим жилых помещений на стадии участия в гражданском обороте и использования жилого помещения проявляется: 1) в том, что распоряжение жилым помещением осуществляется на основе гражданско-правовых договоров (договор купли-продажи, мены, договор дарения и т. д.); 2) в необходимости соблюдения Правил пользования жилыми помещениями, установленных Постановлением Правительства РФ <20>. ——————————— <20> Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 5. Ст. 546.
Публично-правовой режим жилых помещений на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот проявляется в: 1) необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию (для объектов капитального строительства) <21>; ——————————— <21> Эти требования содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
2) необходимости соблюдения норм и правил в области использования атомной энергии, санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требований пожарной безопасности, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия и требований к сохранению объектов культурного наследия, норм и правил инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, требований промышленной безопасности, норм и правил безопасности гидротехнических сооружений, иных правил безопасности и государственных стандартов и др. <22> при создании объекта недвижимости жилого назначения; ——————————— <22> Проверка соблюдения указанных норм и правил является предметом государственного строительного надзора (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 7. Ст. 774).
3) необходимости проведения кадастрового учета объекта <23>; ——————————— <23> Жилые помещения подлежат кадастровому учету согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017).
4) необходимости прохождения процедуры признания помещения жилым помещением <24>; ——————————— <24> Порядок признания помещения жилым установлен в Постановлении Правительства «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
5) необходимости государственной регистрации права на жилое помещение. Публично-правовой режим жилых помещений на стадии участия жилых помещений в гражданском обороте проявляется в: 1) необходимости государственной регистрации перехода права на жилое помещение, обременения жилого помещения <25>; ——————————— <25> Необходимость государственной регистрации жилого помещения, права на жилое помещение и перехода права на него установлена в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2) целевом назначении объекта — проживание граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование жилого помещения в иных целях, не связанных с проживанием, недопустимо; 3) необходимости получения согласования (разрешения) при производстве реконструкции или перепланировки <26>. ——————————— <26> Процедура проведения переустройства и перепланировки жилого помещения отражена в ст. 25 — 29 ЖК РФ.
При получении жилого помещения гражданами, признанными в установленном законом порядке нуждающимися в жилом помещении, публично-правовой режим проявляется в необходимости прохождения административной процедуры признания граждан нуждающимися в жилом помещении. Таким образом, правовой режим жилого помещения представляет собой правовую характеристику этого объекта, выраженную в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения. При этом правовой режим жилого помещения складывается из правовой характеристики объектов гражданских прав, к которым относится жилое помещение (материальные объекты, вещи, недвижимость, помещение), а также из правовой характеристики, выраженной в нормативных правовых предписаниях, установленных исключительно для жилых помещений, и дифференцируется в зависимости от вида жилого помещения.
