Егорочкина Наталья, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры».
Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных — в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации. Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности. О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир. Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?
Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.
Данный пробел отчасти заполнило Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», указывающее, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
Несмотря на теоретически внесудебный, четко регламентированный статьями 22 — 24 Жилищного кодекса РФ порядок перевода помещений из одной категории в другую судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Так, в феврале 2011 года Волжский городской суд Волгоградской области рассмотрел дело по иску Н. к Администрации городского округа о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании администрации городского округа осуществить такой перевод в установленном законом порядке. Спорное жилое помещение являлось объектом культурного наследия регионального значения. Основанием для отказа указано то, что заявителем не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 22 ЖК РФ, выражающиеся в отсутствии согласования областного органа охраны культурного наследия, что необходимо в силу пункта 4 статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».
Заявителем в Администрацию городского округа были представлены все требуемые документы, необходимые для перевода спорного помещения в нежилое.
Предоставления согласия областного органа охраны культурного наследия от него не требовалось. Согласие комитета по культуре местной Администрации должно было выражаться в охранном обязательстве.
В судебном заседании Н. представил охранное обязательство на указанное жилое помещение, выданное комитетом по культуре, и пояснил, что при сдаче документов в Администрацию городского округа Администрация не требовала представить данный документ.
На основании изложенного суд решил, что гражданином Н. не нарушается порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, и полностью удовлетворил требования истца.
В данной ситуации у собственника раритетного помещения возникла необходимость представить документ, не названный в статьях 22 — 24 Жилищного кодекса РФ. Это лишний раз доказывает, что перечень указанных в Кодексе документов не является исчерпывающим и обстоятельства могут потребовать получения дополнительных разрешений.
Нижегородским судьям пришлось столкнуться с еще более сложной ситуацией, рассматривая гражданское дело по иску Г. к Администрации Нижнего Новгорода и Администрации Автозаводского района о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение.
Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина. Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований: 1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы; 2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями; 3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной; 4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории; 5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; представить договор и лицензию подрядной организации.
Сложности не остановили истицу, и ею был оформлен и согласован с соответствующими инстанциями проект переустройства квартиры для использования в качестве нежилого помещения. Через своего представителя истица обратилась в Администрацию Автозаводского района г. Нижнего Новгорода с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, переустройстве и перепланировке жилого помещения.
В ходе обследования межведомственной комиссией по переводу жилых помещений в нежилые было установлено, что в квартире уже выполнены ремонтно-строительные работы без разрешительной документации, а именно: выполнено переоборудование оконного проема в дверной проем для организации отдельного входа в помещение; произведен монтаж конструкции отдельного входа без оформления ордера на проведение работ; квартира использовалась как нежилое помещение.
30.04.2010 межведомственная комиссия рассмотрела заявление и документы по вопросу перевода жилого помещения в нежилое и на основании акта комиссионного обследования от 09.04.2010 отказала в переводе указанной квартиры в нежилое помещение в соответствии с пунктом 3 статьи 24 ЖК РФ, поскольку не соблюдены предусмотренные статьей 22, части 1, ЖК РФ условия перевода жилого помещения в нежилое, так как строительные работы на 09.04.2010 были выполнены без разрешения межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые.
В квартире была выполнена перепланировка следующего типа: демонтаж ненесущей перегородки между ванной, санузлом и прихожей; демонтаж ненесущей перегородки между кухней и прихожей; демонтаж ненесущей перегородки между жилой комнатой и прихожей; демонтаж подоконного простенка с целью устройства отдельного входа; устройство проема в кирпичной стене; монтаж вновь возводимых перегородок из ГВЛ (ГВЛ влагостойкие); демонтаж санитарно-технических приборов в кухне, санузле, ванной; монтаж унитаза и умывальника в санузле; устройство крыльца; закладка входа в квартиру. Данная перепланировка и переоборудование квартиры произведены в строгом соответствии с чертежами, выполненными проектной организацией. Вход в данное помещение выполнен в строгом соответствии с эскизным предложением. Согласно заключению о соответствии выполненной перепланировки и переоборудования требованиям строительных норм и правил перепланировка квартиры произведена в соответствии с требованиями СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в части обеспечения объемно-планировочного решения, что обеспечивает требуемую инсоляцию, вентиляцию и эксплуатацию данного помещения.
Представитель ответчиков сообщила суду, что истицей выполнены работы по организации отдельной входной группы к спорному помещению на земельном участке, который является общим имуществом в многоквартирном доме. Возведенная истицей входная группа является самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 222 ГК РФ подлежит сносу. В случае сноса входной группы перевод квартиры в нежилое помещение невозможен. В результате перепланировки и переустройства изменились границы и размер общего имущества в многоквартирном доме, также изменились доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, нарушены права и законные интересы собственников помещений.
На момент обследования квартиры перепланировка внутренних самонесущих перегородок допустима и не влияет на несущую способность жилого дома. Устройство проема в несущей кирпичной стене выполнено путем его усиления металлической конструкцией в соответствии с черт. АС-6-8. При устройстве обособленного входа в данное помещение был демонтирован подоконный простенок, что не влияет на несущую способность дома (перемычка надоконным проемом не затронута, проем по ширине не увеличен). Заложен вход в квартиру в соответствии с требованиями СНиП. Внутренняя разводка холодного, горячего водоснабжения, канализации выполнена над существующим полом в соответствии с требованиями государственных стандартов и соблюдением санитарных норм и правил. Стояки холодного водоснабжения, канализации и отопления не повреждены. Санитарно-технические приборы демонтированы. Полотенцесушитель демонтирован, стояк проходит транзитом на верхние этажи, что не влияет на отопительную систему жилого дома. Демонтированы отопительные приборы, установлены импортные, строго по теплотехническому расчету. Унитаз и умывальник смонтированы на площадях вновь спланированного санузла. Предусмотрена установка электрического водонагревателя с целью обеспечения данного помещения горячей водой. Вентиляционные короба и решетки остались на том же месте и такого же сечения. В санузле выполнена вытяжная вентиляция через оцинкованный венткороб, ведущий в автономный вентканал. В санузле выполнена гидроизоляция из 3-х слоев рубероида на битумной мастике с заводом на стены на 300 мм. Стены и потолок, примыкающие к соседним жилым помещениям, отделываются звукоизоляционным материалом. Функциональное назначение помещений квартиры изменено, так как помещение будет использоваться в качестве нежилого. Пути эвакуации соблюдаются. Строительные материалы, применяемые при отделочных работах, имеют пожарный сертификат соответствия и санэпидзаключения. В результате выполненной перепланировки данное помещение изолируется от жилых помещений и может использоваться как самостоятельное помещение общественного назначения (в данном случае магазина промышленных товаров).
Квартира расположена на первом этаже многоэтажного дома, имеется техническая возможность оборудовать отдельный доступ к квартире, минуя помещение (подъезд), обеспечивающий доступ к жилым помещениям, квартира для постоянного или временного проживания не используется, право собственности на жилое помещение правами третьих лиц не обременено.
Решением собственников помещений в многоквартирном доме, принятым на общем собрании путем голосования в соответствии с ЖК РФ, Г. была передана в пользование часть земельного участка под строительство отдельной входной группы к помещению.
При принятии решения суд руководствовался тем, что выполненная перепланировка и переоборудование в нежилое помещение соответствуют требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для здоровья и жизни людей эксплуатацию помещения, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью, в связи с чем суд счел необходимым сохранить нежилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии.
Суд также решил, что за истицей также должно быть признано право собственности на нежилое помещение, имеющее отдельный вход с улицы, поскольку на его возведение получено согласие собственников помещений многоквартирного дома.
Требования истца были полностью удовлетворены.
Рассмотрим еще один случай, когда переустройство или перепланировка стали основанием для отказа в изменении назначения объекта недвижимости. На этот раз одобренного судом. В сентябре 2011 года Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел жалобу местной религиозной организации, церкви Евангельских христиан-баптистов г. Архангельска, на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.03.2011 и Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011.
Местная религиозная организация, церковь Евангельских христиан-баптистов г. Архангельска, обратилась в суд с заявлением о признании недействительным отказа мэрии города Архангельска в переводе частного дома в нежилое (общественное) здание.
26.05.2010 церковь подала в департамент градостроительства мэрии заявление о переводе названного жилого дома в нежилое помещение молитвенного дома, приложив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 25.08.1972, копию технического паспорта от 15.05.2006 на здание церкви (молитвенный дом) площадью 115,2 кв. м, копию проекта переустройства (перепланировки) с планом и техническим описанием. Разрешение на капитальный ремонт и реконструкцию приобретенного в 1972 году частного дома было получено в 1983 году.
Письмом от 26.07.2010 департамент мэрии сообщил о невозможности перевода названного дома в нежилое помещение в связи с нахождением здания в плотной существующей жилой застройке, в которой невозможно обеспечить функционирование молельного дома, подъезд и парковку транспорта, что является обязательным для общественных зданий, и указал, что для размещения культовых зданий Градостроительный кодекс Российской Федерации предназначает общественно-деловые зоны.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.03.2011, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда от 03.06.2011, в удовлетворении заявления было отказано. Суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления церкви и признали оспариваемый отказ правомерным.
К заявлению о переводе жилого помещения в нежилое в качестве правоустанавливающего документа церковь приложила договор от 25.08.1972, согласно которому гражданка П. продала заявителю дом, состоящий из жилого строения общей площадью 68,8 кв. м, включая 56,6 кв. м жилой площади, а также сарая, повети и забора, расположенных на земельном участке площадью 910 кв. м. Между тем технический паспорт представлен на молитвенный дом по тому же адресу площадью 115,2 кв. м, в составе которого жилая площадь отсутствует.
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода части помещения из жилого в нежилое, а заявитель не представил правоустанавливающие документы на помещение площадью 115,2 кв. м либо документы, подтверждающие законность перепланировки, переустройства жилого в дома площадью 68,8 кв. м, в результате которых увеличилась его площадь, суды пришли к выводу о несоблюдении церковью требований статьи 23 ЖК РФ.
Учитывая, что по смыслу статьи 23 Жилищного кодекса перевод помещения из жилого в нежилое носит заявительный характер и обязанность по предоставлению всех необходимых документов возложена на лицо, обращающееся с заявкой или уполномоченное им лицо, суды указали на правомерность отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Кассационная инстанция также не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из изложенного становится очевидным, что при переводе жилого помещения в нежилое необходимо убедиться в том, что его текущее состояние полностью соответствует имеющимся у заявителя документам.
Как видим, заблудиться в трех соснах ЖК РФ под номерами 22, 23 и 24 довольно легко. Поэтому каждому, кто выбрал для ведения предпринимательской деятельности в буквальном смысле шаговую доступность для потенциальных клиентов — жилой дом, необходимо помнить, что залогом успеха станет внимательное изучение судебной практики, сбор полного и достоверного комплекта документов, учет особенностей своего бизнеса наравне с учетом мнения соседей и уважением прав третьих лиц.
