Кудашкин А. В., доктор юридических наук, профессор, профессор Военного университета.
Правительством Российской Федерации Постановлением от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения (далее — Договор соцнайма). Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры соцнайма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.
Заключение Договора соцнайма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой — обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности, и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.
Постановлением отменен ряд нормативных правовых актов в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (утвержден Постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР» от 25 сентября 1985 г. N 415).
Кратко прокомментируем Договор соцнайма, который заключается с любыми гражданами, которым предоставляется жилое помещение по социальному найму, независимо от оснований и категорий граждан: малоимущих граждан или иных граждан, которым такое помещение предоставляется на основании специального закона.
1. Преамбула договора. В преамбуле указываются наймодатель и наниматель. Прежде всего Договор соцнайма заключается уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующего от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (наймодатель). Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров соцнайма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постановление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией. Реквизиты уполномочивающего документа также указываются в преамбуле Договора соцнайма.
В качестве нанимателя выступает физическое лицо — гражданин Российской Федерации, которому предоставлено жилое помещение по Договору соцнайма.
В преамбуле также указывается правовое основание для заключения конкретного договора соцнайма, которым является решение о предоставлении жилого помещения конкретному физическому лицу.
2. Предмет договора. Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По Договору соцнайма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т. е. Российской Федерации, или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации.
В разделе «Предмет договора» также дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т. д.).
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37, жилой комнатой является часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха. Жилая площадь включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.
В разделе «Предмет договора» указывается целевое предназначение жилого помещения — жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, относятся, например, нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты (Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г.), педагоги (Закон Российской Федерации «Об образовании» от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. и др.).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора соцнайма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондирует с абз. 1 п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т. е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального толкования понятия «промышленное производство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к «промышленному производству».
Также возникает вопрос о возможности размещения промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещаться организации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т. п.) и только при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
В разделе «Предмет договора» также указывается на последующие действия наймодателя — обеспечивает предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, если такая льгота предоставляется на основании законодательства отдельным категориям граждан (как правило, проживающим в сельской местности).
Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) — информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры). Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями). В то же время в Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Законом г. Москвы «О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве» от 3 ноября 2004 г. N 66.
В разделе «Предмет договора» в п. 3 перечисляются члены семьи нанимателя, которые вселяются в жилое помещение совместно с нанимателем (указываются фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем).
ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по Договору соцнайма относит проживающих совместно с ним его супруга, а также детей и родителей данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по Договору соцнайма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по Договору соцнайма в судебном порядке. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
3. Обязанности сторон.
Наниматель и наймодатель имеют определенные обязанности.
Наниматель обязан:
а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания Договора соцнайма, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.
Жилое помещение, предоставленное в фонде социального использования, должно быть пригодно для проживания, в том числе оно должно быть отремонтировано. Обязанность предоставления именно такого жилого помещения лежит на наймодателе. Если предоставляется новое жилое помещение, то оно также должно быть готово к немедленному заселению, т. е. должно содержать необходимый набор внутриквартирного оборудования, покрашено и т. д.
Жилое помещение передается по акту, который должен содержать дату составления акта, реквизиты и наименования сторон Договора соцнайма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта (когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде), сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт;
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по Договору соцнайма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ.
Наниматели жилых помещений по договорам соцнайма в многоквартирных домах вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Примерный перечень общего имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ.
Следует обратить внимание на то, что наниматели жилых помещений по договорам соцнайма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Так, например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании, поскольку такое право принадлежит только наймодателю или его представителю;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (см. комментарий к п. 2 «Предмет договора»);
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
Установление Правительством Российской Федерации конкретного перечня работ, относящегося к текущему ремонту, является несомненным достоинством Договора соцнайма, поскольку позволяет избежать разногласия в этом вопросе. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Необходимо обратить внимание на следующие нюансы. Работы в квартире выполняются нанимателем за свой счет и соответственно с привлечением специалистов и организаций по своему выбору.
Лишь в том случае, если необходимость указанных работ вызвана неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связана с производством капитального ремонта дома, они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им. Следовательно, в указанном случае наниматель должен доказать факт необходимости выполняемых работ по независящим от него причинам.
Следует также иметь в виду, что работы по текущему ремонту нанимателем производятся по его усмотрению. Однако его проведение является обязанностью нанимателя в случае неисправности внутриквартирного оборудования, а также за пределами срока, указанного в акте приема-передачи жилого помещения. В случае непроведения текущего ремонта к нанимателю могут быть предъявлены обоснованные претензии со стороны наймодателя о ненадлежащем содержании жилого помещения, что может повлечь в том числе и расторжение Договора соцнайма и выселение;
ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации.
Порядок переустройства и перепланировки предусмотрен гл. 4 ЖК РФ.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по Договору соцнайма);
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Следует обратить внимание на то, что заявление подписывает не наниматель, а собственник жилого помещения, т. е. наймодатель, в случае, если речь идет о жилом помещении в фонде социального использования.
Заявителю выдастся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.
Указанный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
— непредставления определенных документов;
— представления документов в ненадлежащий орган;
— несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Наниматель жилого помещения по Договору соцнайма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении нанимателя такого жилого помещения по Договору соцнайма о расторжении данного Договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние;
з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей. Договор соцнайма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам разд. VII ЖК РФ, за исключением случаев, если жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования, т. е. иные категории граждан, которым предоставлено социальное жилье, обязаны платить за пользование им;
и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Такой порядок предусмотрен ст. 88 ЖК РФ. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением Договора соцнайма. Договор соцнайма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по Договору соцнайма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по Договору соцнайма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась;
к) при расторжении Договора соцнайма освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л) допускать в заранее согласованное сторонами Договора соцнайма время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения Договора, а для ликвидации аварий — в любое время;
м) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по Договору соцнайма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
н) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.
Наймодатель обязан:
а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания Договора соцнайма свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по Договору соцнайма жилое помещение;
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;
г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в Договоре соцнайма коммунальных услуг надлежащего качества;
з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
л) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения Договора соцнайма;
м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
4. Права сторон.
Наниматель и наймодатель имеют определенные права.
Наниматель вправе:
а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
г) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных Договором соцнайма коммунальных услуг надлежащего качества;
д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения Договора соцнайма;
е) расторгнуть в любое время Договор соцнайма с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;
ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.
Права и обязанности членов семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из Договора соц найма. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из данного договора.
Наймодатель вправе:
а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора соцнайма время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ в случае расторжения договора соцнайма, а для ликвидации аварий — в любое время;
в) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы. Согласно ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
5. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора.
Договор соцнайма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время. Согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по Договору соцнайма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор соцнайма. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства Договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда.
По требованию наймодателя Договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
а) использование нанимателем жилого помещения не по назначению;
б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
Договор соцнайма может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ. К таким случаям согласно ст. 85 ЖК РФ относится выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
6. Прочие условия.
Споры, которые могут возникнуть между сторонами по договору соцнайма, разрешаются в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.
Договор соцнайма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой — у нанимателя.
Договор соцнайма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор соцнайма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения.
