К вопросу об условиях и порядке вселения собственником жилого помещения новых членов семьи

(Мыскин А. В.) («Нотариус», 2014, N 2)

К ВОПРОСУ ОБ УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ ВСЕЛЕНИЯ СОБСТВЕННИКОМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НОВЫХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ

А. В. МЫСКИН

Мыскин Антон Владимирович, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, кандидат юридических наук.

В рамках представленной статьи автором анализируются юридические особенности вселения собственником жилого помещения новых членов своей семьи. Автор останавливается на тех правовых моделях, в которых может осуществляться соответствующее вселение, а также анализирует условия и порядок такого вселения в каждой из обозначенных ситуаций.

Ключевые слова: собственник жилого помещения, член семьи собственника жилого помещения, вселение новых членов семьи, «резиновая» квартира.

On the issue of conditions and procedure for domiciliation by the owner of the living accommodation of new members of the family A. V. My’skin

My’skin Anton Vladimirovich, head of the Chair of Civil-Law Subjects of the Russian Academy of Legal Profession and Notaries.

Within article the author analyzes features of installation by the owner of housing of new family members. The author stops on those situations in which installation can be carried out, and also analyzes conditions and an order of such installation.

Key words: owner of housing, member of the family of the owner of housing, installation of new family members.

Если мы обратимся к правовой регламентации условий и порядка вселения в жилое помещение нанимателем по договору социального найма новых членов своей семьи, то мы увидим, что такая регламентация достаточно подробно представлена в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ). Статья 70 ЖК РФ по этому поводу устанавливает следующие правила. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Логично было бы предположить, что применительно к праву собственности на жилое помещение в нашем ЖК РФ точно так же существует отдельная статья, которая устанавливает условия и порядок вселения собственником жилого помещения новых членов своей семьи. Однако, как это ни странно звучит, такой статьи ни в нормах жилищного, ни в нормах гражданского законодательства нет. Несмотря на весомую социальную значимость этого вопроса, в сфере правовой регламентации данных общественных отношений в нашем правопорядке сохраняется практически полный правовой вакуум. В данной связи в рамках настоящей статьи нам хотелось бы, насколько у нас это получится, разобраться с данной проблематикой и дать прямые ответы на вопросы, постоянно возникающие на практике в этой области жилищных правоотношений. Если мы окинем взглядом те юридические ситуации, в которых может находиться собственник жилого помещения, желающий поселить в это жилье нового члена своей семьи, то таких ситуаций мы могли бы назвать три. Ситуация первая — определенное лицо является единоличным собственником жилого помещения и так же единолично в этом жилом помещении проживает. Ситуация вторая — лицо также является единоличным собственником жилья, однако в этом жилом помещении такой собственник проживает не один, а вместе с действующими членами своей семьи — несобственниками (например, мужчина единолично покупает квартиру, оформив ее в свою индивидуальную собственность и поселяет на ней своих родителей, которые собственниками в данной ситуации являться не будут). Наконец, третья ситуация будет выражаться в том, что лицо будет являться только участником общей собственности (не важно — совместной или долевой) на жилое помещение; такому лицу будет принадлежать не полное право собственности, а только определенная доля в праве на жилье. Теперь разберемся, в чем будет выражаться специфика заселения собственником новых членов своей семьи в каждой из обозначенных ситуаций. Если речь будет идти о первой ситуации, то решение данного вопроса будет выглядеть элементарно. Лицо как единоличный собственник жилья также единолично примет решение по вопросу о вселении. Никакого специального согласования, уведомления или утверждения в этой ситуации такому собственнику не потребуется. Аналогичным образом, на наш взгляд, должен решаться вопрос и применительно ко второй ситуации. Если в жилом помещении вместе с собственником проживают действующие члены его семьи (несобственники), то вопрос о вселении новых членов семьи решается только собственником в единоличном порядке. Ввиду того что проживающие вместе с собственником члены его семьи сами собственниками (сособственниками) такого жилого помещения не являются (они только пользователи), собственнику, желающему поселить нового члена семьи, не нужно испрашивать согласия или разрешения на такое заселение у действующих членов своей семьи, а указанные члены семьи, в свою очередь, не вправе запретить собственнику во вселении либо такое вселение каким-либо образом оспорить. Еще раз повторим, что вопрос о вселении должен решать исключительно собственник жилья, и только он. Наибольший же интерес для нас будет представлять третья ситуация, когда жилое помещение будет находиться в общей собственности определенных лиц. Представим себе конкретную ситуацию. Двум братьям на праве общей долевой собственности (по 1/2 у каждого) принадлежит жилое помещение. Один из братьев хочет поселить в этом жилом помещении нового члена своей семьи (например, жену). Как стоит поступить такому сособственнику? Может ли он этот вопрос решить в одностороннем порядке (ведь можно рассуждать так, что брат поселит жену как бы на свою долю) либо ему необходимо будет получить на такое вселение согласие другого сособственника? Прямой ответ на вопрос, как следует поступить лицу в подобной и аналогичной ситуации, в настоящее время содержится в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 г. <1>. В рамках данного документа Верховному Суду РФ задается вопрос такого плана. Необходимо ли участнику общей собственности на квартиру (в том числе однокомнатную) получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи? ——————————— <1> Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 9.

Верховный Суд РФ отвечает на этот вопрос следующим образом: «Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК РФ). Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности. Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. При вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса РФ), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения» (ответ на вопрос N 4). Теперь более подробно о самом согласии сособственников. Здесь нам хотелось бы выделить два аспекта. Аспект первый. Как следует поступить сособственнику, желающему поселить в жилом помещении нового члена своей семьи, если другой сособственник (или сособственники) реально в этом жилом помещении не проживает? Как нам видится, в этом случае такому сособственнику все равно необходимо получать согласие всех остальных сособственников. Ведь сособственники, фактически не проживающие в жилом помещении, все равно не утрачивают в отношении этого жилья своих законных правовых интересов, и им будет далеко не безразлично, кто будет фактически находиться и проживать в жилом помещении, принадлежащем им на праве собственности. Если же такое согласие получено не будет, такое положение вещей повлечет ряд неблагоприятных юридических последствий, о которых мы будем говорить чуть ниже. Аспект второй. Не исключена такая ситуация, что сособственник просто откажет в даче согласия на вселение в жилое помещение нового члена семьи. Как тогда быть в такой ситуации? На наш взгляд, в порядке аналогии мы должны будем применить разъяснения, содержащиеся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и касающиеся договора социального найма. В рамках данного пункта указывается, что «причины, по которым члены семьи нанимателя [а в нашей интерпретации — сособственники] отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным». Однако применительно к праву собственности на жилое помещение такая ситуация не так безнадежна, как это имеет место в отношении договора социального найма. Представим себе конкретную ситуацию. Мужчине и его матери в равных долях принадлежит право собственности на жилое помещение. Мужчина вступает в брак и свою жену хочет поселить на данной жилплощади. Для такого заселения мужчина в обязательном порядке должен получить согласие на это своего сособственника — матери. Если мать в даче такого согласия откажет, то у нашего мужчины не будет правовых оснований для осуществления заселения. Однако такой мужчина сможет заключить со своей женой брачный договор, по условиям которого его 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение перейдет в общую долевую собственность супругов: у жены появится 1/4 доли в праве и у мужа останется 1/4 доли. Как нам представляется, реализовывать механизм преимущественного права покупки (т. е. предлагать эту долю к приобретению своей матери) мужчине в данной ситуации не нужно, так как эта доля не продается в рамках договора купли-продажи, а уступается по условиям брачного договора. В этой ситуации жена, уже как полноценный сособственник жилого помещения, будет иметь полное юридическое основание не только фактически вселиться в жилое помещение, но и зарегистрироваться в нем по месту жительства. Практике известны и другие примеры. Достаточно распространенной является такая правовая ситуация, когда обладатель доли в праве собственности осуществляет «расщепление» такой доли, а в отношении выделенной (ранее не существующей) доли совершает гражданско-правовую сделку, оставляя за собой невыделенную часть. Несмотря на многочисленные теоретические дискуссии о правомерности такого «расщепления» <2>, практике известны многочисленные случаи совершения таких сделок, когда различные судебные инстанции признавали такие сделки правомерными и имеющими право на существование <3>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права» (отв. ред. Е. А. Суханов) (том 1) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное). —————————————————————— <2> См., напр.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 571 — 572 (автор — Е. А. Суханов); Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 223 — 224. <3> Подробнее см.: Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 219; Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 260 — 261.

Немного изменим наш вышеприведенный пример. Допустим, что у нашего мужчины есть взрослый совершеннолетний сын, которого он хочет поселить в своем жилом помещении. Такой мужчина может осуществить «расщепление» своей доли, выделив из нее, например, ту же 1/4, закрепив в своей собственности оставшуюся 1/4 доли в праве собственности. А «выделенную» долю подарить своему сыну без механизма реализации преимущественного права покупки. В этой ситуации сын, как вновь появившийся сособственник, точно так же сможет как фактически поселиться теперь уже в своем жилом помещении, так и зарегистрироваться в нем. Теперь перейдем к следующему аспекту нашей тематики. Разберемся, какие юридические последствия наступят в том случае, если вселение нового члена семьи произойдет в нарушение того порядка, о котором мы говорили выше (например, фактическое вселение (а может быть, даже и регистрация по месту жительства) произойдет без согласия какого-либо из сособственников). Несмотря на крайнюю актуальность этого вопроса, который, к сожалению, достаточно часто возникает на практике, наше законодательство по этому поводу хранит полное молчание. Единственный выход, который мы видим в этой ситуации, опять-таки связан с использованием приемов аналогии. Применительно к договору социального найма данная проблема напрямую решается в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где указывается, что если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения, на которое исходя из аналогии закона (п. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Так вот, если переложить данное разъяснение на материю права собственности, то решение вопроса о незаконном вселении в жилое помещение нового члена семьи должно выглядеть следующим образом. Если на вселение лица в жилое помещение не было получено согласия собственника (или всех сособственников), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи собственника жилого помещения. В таком случае собственник (или любой из сособственников) вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения, на которое исходя из аналогии закона применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. На наш взгляд, именно такое решение этого вопроса должно использоваться в ситуации нахождения жилого помещения в частной собственности лица (лиц), так как факт незаконного вселения человека в жилое помещение в качестве члена семьи и в сфере договора социального найма, и в сфере права собственности должен влечь, в принципе, одинаковые юридические последствия. Теперь остановимся на вопросе о тех юридических ограничениях, которые действуют при вселении новых членов семьи собственника и (или) других граждан. Напомним, что применительно к договору социального найма ст. 70 ЖК РФ категорично устанавливает, что наймодатель может запретить вселение новых членов семьи нанимателя (их регистрацию в жилом помещении), если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы. Так вот здесь мы хотим отметить то важное обстоятельство, что в области права собственности на жилое помещение такого ограничителя (в виде некой минимальной нормы жилой площади) в нашем законодательстве нет и, в принципе, никогда и не было, несмотря на многочисленные дебаты по этому вопросу как в политических, так и в юридических кругах. С юридической точки зрения это означает, что в жилом помещении фактически может проживать неограниченное число сособственников и (или) членов их семей. В таком жилом помещении также может быть зарегистрировано (как по месту жительства, так и по месту пребывания) неограниченное число лиц. На практике это привело к такому негативному социальному явлению, которое в бытовой сфере получило название «резиновая» квартира. И число таких квартир, судя по тенденциям, с каждым годом только увеличивается. Как отмечается в средствах массовой информации, ФМС России ежегодно фиксирует более 6000 адресов, по которым регистрируется чрезмерное количество проживающих — 100 — 200 и более человек. Только в 2012 г. зафиксировано более 6400 адресов, в которых зарегистрировано почти 300 000 граждан, т. е. в среднем по 40 — 50 человек на каждом адресе <4>. ——————————— <4> Опубликовано на сайте legis. ru (новостная лента за 23.10.2013).

Определенные меры по борьбе с такими «резиновыми» квартирами были предприняты в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2013 N 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Например, в ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» появилось такое понятие, как «фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства». Закон определяет, что это регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства на основании представления заведомо недостоверных сведений или документов для такой регистрации, либо его регистрация в жилом помещении без намерения пребывать (проживать) в этом помещении, либо регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства без намерения нанимателя (собственника) жилого помещения предоставить это жилое помещение для пребывания (проживания) указанного лица. Применительно к иностранным гражданам ст. 2 Федерального закона от 18.07.2006 N 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации» дополнена легальными дефинициями таких терминов, как «фиктивная регистрация по месту жительства» и «фиктивная постановка на учет по месту пребывания в жилом помещении». Наконец, Уголовный кодекс РФ дополнен двумя новыми статьями, вводящими два дополнительных состава преступления. Это ст. 322.2 «Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации» и ст. 322.3 «Фиктивная постановка на учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания в жилом помещении в Российской Федерации». Как будут работать указанные правовые нормы в жизни, покажет соответствующая практика их применения. Однако факт остается фактом, что в настоящее время в нормах российского законодательства применительно к праву собственности на жилое помещение отсутствуют ограничители, применяемые в отношении вселения в жилое помещение (регистрации в нем) новых лиц (как российских, так и иностранных).

Литература

1. Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. 2. Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права» (отв. ред. Е. А. Суханов) (том 1) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное). —————————————————————— 3. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2010. 4. Скловский К. И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004.

——————————————————————