(Дмитриева М. В.) («Правовые вопросы строительства», 2006, N 2)
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В СЕВЕРО-ЗАПАДНОМ РЕГИОНЕ
М. В. ДМИТРИЕВА
В настоящей статье рассмотрены некоторые проблемы дальнейшего развития в России института долевого участия в строительстве, получившего широкое распространение в нашей стране в начале 90-х гг. прошлого века. Тогда в условиях неразвитости системы банковского кредитования и экономической нестабильности одним из наиболее эффективных способов объединения капитала для создания новых зданий стало так называемое долевое участие в строительстве, существо которого заключается в следующем: организация, имеющая намерение построить, к примеру, многоквартирный дом, но не располагающая в необходимом объеме собственными средствами, привлекает к участию в строительстве третьих лиц, участие которых сводится в основном к вложению в строительство денежных средств, из расчета на получение в будущем своей доли в построенном объекте, как правило, в виде квартиры или нежилого помещения. Экономические выгоды подобной схемы достаточно очевидны: во-первых, строительная организация, используя «чужие» денежные средства, не платит за это проценты, во-вторых, инвесторы приобретают недвижимое имущество, которое еще только будет создано, по более низкой стоимости, нежели возможно приобрести аналогичные объекты на вторичном рынке недвижимости, существует возможность вносить денежные средства в рассрочку, в-третьих, с точки зрения налогообложения, поскольку речь идет об инвестициях, полученные строительной организацией денежные средства не облагаются НДС. Юридическим инструментом для подобного привлечения денежных средств в капитальное строительство является так называемый договор долевого участия в строительстве. Предмет договора долевого участия в строительстве возможно определить следующим образом: по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику) для оформления права собственности дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а дольщик обязуется в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем в виде жилого или нежилого помещения. До 1 апреля 2005 г. договор долевого участия в строительстве относился к договорам, прямо не предусмотренным действовавшим законодательством. Возможность его заключения обусловливалась принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Такая ситуация порождала многочисленные дискуссии относительно правовой природы и существенных условий договора долевого участия в строительстве. Не вдаваясь в подробности, можно отметить, что договор долевого участия в строительстве относили к следующим типам договоров: — договор купли-продажи недвижимости; — договор строительного подряда; — договор о совместной деятельности; — договор возмездного оказания услуг; — агентский договор; — договор комиссии; — смешанный договор; — самостоятельный договорный тип. В связи с этим отсутствовало какое-либо единое мнение о том, какие законодательные нормы следует применять к отношениям сторон, связанным с долевым строительством. Судебная практика же складывалась таким образом, что при относительно сходных спорах, вытекающих из отношений, связанных с долевым участием в строительстве, принимались совершенно противоположные решения. Кроме того, существовали отличные друг от друга мнения по вопросу применения к отношениям долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей. В целях установления единства практики, рассмотрев и изучив соответствующую часть дел данной категории, Верховный Суд РФ 19 сентября 2002 г. издал «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», в котором склонился к тому, что договор долевого участия в строительстве является договором строительного подряда, и прямо указал на то, что к отношениям сторон, вытекающим из подобных договоров, следует применять Закон о защите прав потребителей. Однако данное Обобщение являлось лишь правоприменительным, а не законодательным актом. Поэтому, несмотря на него, до настоящего времени в некоторых регионах (в частности в Санкт-Петербурге) нормы о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве не применялись. Решить проблемы, связанные с широко распространенным на практике институтом долевого участия в строительстве, был призван вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <1> (далее — Закон). ——————————— <1> Российская газета. 2004. 31 декабря.
Закон закрепляет наименование договора как «договор участия в долевом строительстве» и дает следующее его определение: «По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик)обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Это свидетельствует о том, что законодатель, скорее, рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в праве договоров. Кроме этого, Закон в ч. 9 ст. 4 установил, что «к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом». Все вышеуказанное можно, безусловно, только приветствовать, однако теперь перейдем к более внимательному осмыслению того, какие новеллы в правовом регулировании долевого строительства привнес Закон и как это отразится на перспективах развития данного института. 1. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона «застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство». При этом в ч. 2 ст. 3 Закона указывается, что правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают только застройщики. Вышеуказанное означает, что законодательно был сужен круг лиц, имеющих право заключать договор долевого участия в строительстве. Ранее широкое распространение на территории России имела ситуация, при которой заключение подобных договоров осуществлялось «по цепочке». То есть лицо, обладающее правами на земельный участок, заключало один или несколько инвестиционных договоров на значительное количество помещений в строящемся доме, а уже инвесторы привлекали более мелких дольщиков для финансирования строительства каждого помещения. Видимо, подобное сознательное исключение из числа лиц, имеющих право на привлечение денежных средств граждан, подобных инвесторов имеет целью защитить граждан-дольщиков. С точки зрения развития института долевого строительства очевидно, что подобное сужение возможности для его использования уже означает то, что количество заключаемых договоров участия в долевом строительстве сократится. В Санкт-Петербурге, к примеру, значительное число застройщиков предпочитают работать не с множеством мелких инвесторов, а с несколькими крупными, которые в свою очередь привлекают мелких. 2. Законом установлены требования к форме договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Целью подобной регистрации является пресечение так называемых двойных продаж, когда недобросовестный застройщик заключал договор в отношении одной и той же квартиры с несколькими лицами. Сама по себе регистрация, однако, требует некоторых трудовых и финансовых затрат (например на уплату государственной пошлины). Очевидно, что это влечет удорожание стоимости квартиры, приобретаемой по долевому участию. Усложняются соответственно и процедуры перемены стороны в договоре и внесения в него изменений. 3. Закон предусматривает обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору. Согласно ч. 1 ст. 13 Закона «в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости». В залоге также будут находиться принадлежащие на праве собственности застройщику помещения в объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента государственной регистрации права собственности. Залогом указанного имущества обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств участникам долевого строительства и выплате процентов. Смысл нормы заключается в предоставлении еще одной гарантии для защиты прав и денежных интересов участников долевого строительства. Однако указанная норма видится недоработанной, и в определенных ситуациях возможны нецелесообразные последствия ее применения. Предположим, что многоквартирный дом практически построен, и обязательства перед всеми участниками, кроме одного, исполняются надлежащим образом, тем не менее этот единственный участник (которому застройщик обязан вернуть деньги, большие проценты и т. п.) может обратить взыскание на весь строящийся дом, что лишит возможности всех остальных участников получить в нем квартиры в собственность. 4. Рассмотрим отдельно вопрос об ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора участия в долевом строительстве, предусмотренной Законом. Возьмем одно из типичных и в то же время существенных нарушений, встречающихся на практике, — просрочка внесения дольщиком денежных средств. В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона за просрочку внесения платежей участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Возникает закономерный вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре иной размер неустойки? В случае если участник долевого строительства — физическое лицо и действуют нормы законодательства о защите прав потребителей, увеличение неустойки, подлежащей выплате ему, невозможно в силу нормы ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей: «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными». Аналогичным образом получается, что нельзя ни предусмотреть какую-либо иную ответственность участника долевого строительства — гражданина, помимо предусмотренной Законом, ни уменьшить ответственность застройщика перед ним. В таком случае указанной нормы об ответственности участника долевого строительства явно недостаточно. В заключаемых ранее договорах долевого участия в строительстве повсеместно встречалось условие о том, что в случае неоплаты в срок очередного взноса договор мог быть расторгнут застройщиком во внесудебном порядке с возвратом денежных средств дольщиком за вычетом штрафа. В соответствии с Законом систематическое нарушение сроков внесения платежей или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Очевидно, что применение этой нормы значительно ухудшает положение застройщиков: рассмотрение дела в суде идет достаточно долго. Может получиться так, что длительное время (три месяца просрочки + время на судебное разбирательство) застройщик будет находиться в ситуации, когда невозможно привлечение денежных средств нового участника долевого строительства, поскольку договор с участником-нарушителем еще не расторгнут, при этом застройщику необходимы средства для завершения в срок строительства, а откуда же их взять в таком случае? Представляется, что Закон в этой части не учел экономические факторы и, таким образом, ужесточив положение застройщика, сделал менее выгодным и более рискованным привлечение инвестиций подобным образом. Кроме этого, в Законе не установлена ответственность за непринятие участником долевого строительства в установленный срок объекта долевого строительства надлежащего качества, а несвоевременное исполнение участником долевого строительства подобной обязанности влечет за собой прямые убытки для застройщика, в том числе расходы по содержанию объекта долевого строительства. В то же время ответственность за нарушение обязательств застройщиком установлена в полной мере, и возможно установление дополнительной ответственности договором. Рассмотрим возможности расторжения договора в соответствии с Законом. Для участника долевого строительства Закон предусматривает возможность одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве во многих случаях, например, при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, приостановлении строительства, нарушении требований к качеству объекта долевого строительства и т. д. Для застройщика возможность внесудебного расторжения договора кроме как по взаимному согласию сторон отсутствует. На мой взгляд, подобное законодательное регулирование уже не упорядочивает реально сложившиеся отношения, а оказывает чрезмерное воздействие на гражданский оборот. Помимо рассмотренных положений в Законе присутствует ряд норм, касающихся требований к деятельности застройщика (опубликование проектной декларации с указанием информации о застройщике и о проекте строительства), особенностей рекламы, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства (в частности установление финансовых требований к застройщику). Не вдаваясь в подробности и не анализируя целесообразность установления этих требований, просто отметим, что они также влекут усложнение процесса привлечения инвестиций через долевое участие в строительстве и в общем и целом направлены на удаление с первичного рынка застройщиков, обладающих меньшими ресурсами. В заключение необходимо сказать об особенностях действия Закона. Согласно ч. 2 ст. 27: «Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». Таким образом, на сегодняшний день практически все заключаемые договоры долевого участия не подпадают под действие Закона. Однако уже сегодня в полной мере встает вопрос о том, как быть с привлечением инвестиций на строительство объектов, разрешения на которые получены после 1 апреля 2005 г. При таком усиленном правовом регулировании Законом института долевого строительства экономические выгоды от его использования, по сути, нивелируются очевидными перекосами и недоработками Закона, поэтому энтузиазма среди строительных организаций и желания во всем следовать его букве нет. Автору не известно ни одного случая, чтобы в Санкт-Петербурге был заключен и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, уже подпадающий под действие нового Закона. Вместе с тем уже очевидно, что крупнейшие строительные компании, такие как «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж», приняли решение отказаться от подобной схемы привлечения инвестиций, поскольку для реализации квартир в строящихся домах, разрешение на строительство которых получено данными компаниями после 1 апреля 2005 г., клиентам предлагается заключить предварительный договор купли-продажи, по содержанию напоминающий договор долевого участия в строительстве, однако формально не подпадающий под действие Закона. Поэтому, подводя итог, можно с определенной степенью уверенности предположить, что в случае, если в ближайшее время в действующее законодательство о долевом строительстве не будут внесены коррективы, перспективы развития института долевого строительства следующие: поскольку его использование становится экономически не оправданным, он будет постепенно уходить в прошлое. При сохранении потребности в жилье у граждан и необходимости рассрочки оплаты, скорее всего, отсутствие возможности привлечения инвестиций в рамках долевого строительства привлечет к развитию института ипотеки, чего, вероятно, и добивались лоббировавшие Закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» банковские и страховые организации.
