Рыжов А. Б., консультант аппарата комитета Законодательного Собрания Нижегородской области по жилищной политике и градостроительству.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пунктам 2 и 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг управляющей многоквартирным домом организацией пользующимся помещениями в этом доме лицам регулируются нормативными правовыми актами и договором.
Согласно статье 548 ГК РФ, к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, применяются правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 — 547 ГК РФ), если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, водой и другими товарами, — если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
Согласно части 1 статьи 539 ГК РФ абонент обязуется соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии (при этом согласно части 3 статьи 541 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве). Согласно части 2 статьи 539 ГК РФ договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора. Согласно части 1 статьи 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения. Согласно статье 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон; порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307, «коммунальные услуги надлежащего качества» — это коммунальные услуги, отвечающие требованиям Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.
Согласно пункту 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и данными Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее — договор).
Предоставление управляющей организацией коммунальных услуг пользующимся помещениями в многоквартирном доме лицам требует заключения управляющей организацией договоров с организациями, снабжающими коммунальными услугами.
Так, в Нижнем Новгороде для заключения договора на продажу соответствующего коммунального ресурса с теплоснабжающей организацией управляющей многоквартирным домом организации могут потребоваться:
документы, позволяющие сделать однозначный вывод об избранном способе управления многоквартирным домом;
договор управления;
копии учредительных документов (устав, учредительный договор);
копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
копия свидетельства о постановке на налоговый учет;
копия выписки из Единого государственного реестра;
приказ о назначении ответственного за техническое состояние и безопасную эксплуатацию теплопотребляющих установок и тепловых сетей;
акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон со схемой прокладки трубопроводов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных жилых домах, с указанием длин, диаметров и типа прокладки трубопроводов;
справка о количестве потребителей ГВС;
банковские реквизиты;
юридический и почтовый адреса с индексом.
Для заключения договоров купли-продажи воды и предоставления услуг по водоотведению от управляющей организации могут потребовать:
письмо о заключении договора купли-продажи воды и предоставления услуг по водоотведению от имени собственников помещений;
протоколы общих собраний собственников о выборе способа управления, выборе управляющей организации (в случае проведения очного голосования);
протокол счетной комиссии о выборе способа управления, выборе управляющей организации (в случае проведения заочного голосования);
протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (в случае проведения конкурса органами местного самоуправления по выбору управляющей организации);
договор управления многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией;
документ, подтверждающий правомерность выбора способа управления в многоквартирном доме, выданный органом местного самоуправления;
сводный акт приемки-передачи технической и иной связанной с управлением многоквартирным домом документации, подписанный комиссией, состоящей из представителя органа местного самоуправления, представителя управляющей организации, передающей документы, и представителя управляющей организации, принимающей документы;
учредительные документы управляющей организации (устав, учредительный договор);
свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
информационное письмо об учете в ЕГРПО;
выписка из ЕГРЮЛ;
документ, подтверждающий назначение на должность руководителя организации;
список собственников помещений в многоквартирном доме и граждан, зарегистрированных в жилых помещениях.
Основными условиями договора купли-продажи воды и предоставления услуг по водоотведению, заключаемого с управляющей организацией, являются следующие.
Исполнитель, действуя в интересах потребителей, приобретает и принимает на границе раздела эксплуатационной ответственности коммунальный ресурс (питьевую воду) для дальнейшего оказания коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению потребителям, а ресурсоснабжающая организация обязуется поставлять коммунальный ресурс (питьевую воду) до границы эксплуатационной ответственности и оказывать услуги по водоотведению от границы эксплуатационной ответственности.
Ресурсоснабжающая организация обязуется поставлять питьевую воду, соответствующую требованиям, установленным действующим законодательством, государственными стандартами и техническими условиями, санитарными правилами и нормами.
Исполнитель обязуется оплачивать ресурсоснабжающей организации поставленную питьевую воду и услуги по водоотведению в порядке и сроки, которые установлены договором; предоставлять потребителям коммунальные услуги надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства; ежемесячно в течение последней недели месяца снимать показания коллективных (общедомовых) приборов учета и заносить в журнал учета; самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, содержать в исправном состоянии водопроводные и канализационные сети и оборудование, находящиеся в границах эксплуатационной ответственности исполнителя, не допускать утечек питьевой воды на внутридомовых сетях.
Порядок учета.
Учет количества поставленной исполнителю питьевой воды и принятых сточных вод производится по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета.
Расчеты.
Расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается в один календарный месяц.
Расчет с исполнителем производится путем выставления платежных требований, счетов и счетов-фактур, срок внесения платежей — до 20 числа месяца, следующего за расчетным.
Срок договора.
Договор, заключенный сроком на 1 год, считается ежегодно продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 1 месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении либо о заключении нового договора. Отношения сторон до заключения нового договора регулируются настоящим договором.
При плановых, внеплановых или аварийных отключениях систем водоснабжения и (или) водоотведения стороны руководствуются техническим регламентом, являющимся приложением к договору.
В соответствии с пунктом 62 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 530 от 31 августа 2006 года, договор энергоснабжения (купли-продажи) электрической энергией заключается гарантирующим поставщиком на основании заявления лица, намеревающегося заключить договор и предоставившего планируемые объемы потребления электрической энергии (мощности) и документы, подтверждающие выполнение необходимых для его заключения условий: присоединение энергопринимающих устройств потребителя к электрической сети сетевой организации в установленном порядке, обеспечение учета энергии, надлежащее техническое состояние энергопринимающих устройств потребителя, удостоверенное федеральным органом исполнительной власти. Перечень документов, которые могут потребоваться для заключения договора энергоснабжения, следующий:
учредительные документы (копии);
копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе юридического лица;
документы, подтверждающие полномочия лица на право подписи договора;
копия информационного письма об учете в ЕГРПО;
банковские реквизиты (полные);
акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей;
копия технических условий на электроснабжение с отметкой об их выполнении (при отсутствии технических условий величина максимальной мощности, согласованная с владельцем электрических сетей, к которым подключено предприятие, и в пределах которой владелец электрических сетей обеспечивает передачу электрической энергии по каждой точке присоединения);
копия акта допуска электроустановок в эксплуатацию от Управления по технологическому, экологическому надзору Ростехнадзора Нижегородской области;
акт приемки средств учета электроэнергии;
однолинейная схема электроснабжения;
юридический и почтовый адрес, телефон, факс.
Обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является урегулирование услуг по передаче электрической энергии.
По форме и условиям договор энергоснабжения с исполнителем коммунальных услуг приравнивается к договору с потребителями тарифной группы «прочие потребители» за исключением следующих условий:
расчеты за электрическую энергию производятся только по регулируемым тарифам (ценам), утвержденным решением Региональной службы по тарифам;
потребление электрической энергии разрешается в пределах разрешенной по договору мощности без предъявления стоимости отклонений от договорной величины;
оплата за фактически потребленную электрическую энергию производится по окончанию расчетного периода.
Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» пункт 2 Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2000 г. N 294, изложен в редакции, которая предусматривает, что оплата управляющей многоквартирным домом организацией электрической, тепловой энергии и природного газа осуществляется с применением авансовых платежей или расчетов по аккредитиву в порядке, устанавливаемом соглашением между потребителем и энергоснабжающей организацией, если иное не установлено соглашением сторон. Это правило не применяется в отношении управляющих организаций или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, если предварительная оплата коммунальных услуг не установлена в договоре управления многоквартирными домами.
Вопрос о представлении документов, подтверждающих право собственности на устройства и сооружения для присоединения, исследован в решении Верховного Суда РФ от 22 января 2003 года N ГКПИ2002-1472. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 года N 167 утверждены Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации (далее — Правила). Пунктом 12 Правил предусмотрено, что для заключения договора абонент (заказчик) представляет в организацию водопроводно-канализационного хозяйства документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения. В решении отмечено, что согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Водопроводные и канализационные устройства и сооружения для присоединения к системам коммунального водоснабжения и канализации являются составной частью зданий и сооружений. Следовательно, предписание Правил о представлении абонентом для заключения договора на отпуск (получение) воды документов, подтверждающих право собственности на устройства и сооружения, закону не противоречит и направлено на исключение случаев заключения договоров на отпуск воды в те объекты, которые являются самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). При этом, как это следует из смысла пункта 1 Правил и объяснений представителей Правительства Российской Федерации в судебном заседании, документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения, могут принадлежать и не абоненту — имеется в виду само наличие таких документов, подтверждающих законность владения, пользования и распоряжения сооружением.
На устранение сложностей в представлении управляющей многоквартирным домом организацией документов, подтверждающих право собственности на устройства и сооружения для присоединения, направлен пункт 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, согласно которому Правительство Российской Федерации обязывает Министерство юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
