Целесообразность государственной жилищной политики в условиях рыночной экономики основывается на предпосылке, что жилища являются таким же благом, как и любой другой товар или услуга. Их часто называют социальными благами, потому что они совершенно необходимы для жизни, как свет, воздух и вода, независимо от платежеспособности потребителей. Однако неимущие нуждаются также в продуктах питания, одежде, обуви, но никому не приходит в голову называть эти необходимые товары народного потребления социальными благами. И семьи, и одинокие граждане ежемесячно несут расходы на жилье. Проще всего осуществляются эти расходы у квартиросъемщиков: они вносят квартирную плату. Собственники жилого объекта, проживающее в нем, выплачивают взносы для погашения долга, возникшего, когда они покупали или строили жилье, проценты по кредиту, пока кредит не будет выплачен полностью. К их расходам следует отнести неполученные проценты с собственного капитала, вложенного в жилье.
Обязательным условием успешного развития жилищного хозяйства является постоянная конкуренция в строительстве, модернизации и эксплуатации жилого фонда; только при наличии многочисленных фирм, стремящихся получить заказы на строительство и управление построенными объектами, строительные услуги будут предлагаться по доступным ценам. Точно так же необходимо, чтобы покупатели квартир, так же как и квартиросъемщики, свободно конкурировали между собой. Тогда цены на готовое жилье и квартирная плата будут складываться по законам рынка. Они будут объективно отражать соотношение спроса и предложения.
Если цены на жилье и квартирная плата будут высокими, инвесторы увеличат капиталовложения в строительство, расширение и модернизацию жилых домов. Если предложение сокращается, а цены и ежемесячная плата растут, то квартиронаниматели будут стараться обходиться меньшей жилой площадью, подбирать квартиры на окраинах, в менее удобных и престижных домах.
Если спрос сокращается или увеличивается очень медленно, а предложение остается на прежнем уровне, цены на жилую недвижимость и квартирная плата остаются на низком уровне, жилищное строительство — в состоянии застоя. Потенциальные квартиросъемщики могут позволить себе большие по площади, более удобные и лучше расположенные квартиры. Увеличивается число молодых людей, которые в состоянии снять себе квартиру и начать жить самостоятельно. Спрос возрастает.
Однако на свободном рынке всегда есть люди, которые не могут себе позволить, исходя из своих доходов, ни снять квартиру, ни приобрести необходимые потребительские товары, продукты питания. Этим людям государство, лучше всего на уровне местных органов власти, должно предоставить дотации на оплату крыши над головой, в крайнем случае, обеспечить жилым помещением.
В реальной жизни проходят долгие годы, пока в стране, обладающей здоровой экономикой, не будет создан достаточный жилой фонд, особенно если не завершен процесс переселения из сельской местности в города и в страну прибывает масса мигрантов из-за рубежа.
Важнейшие предпосылки массового предложения жилья и удовлетворительного распределения жилой площади среди горожан можно сформулировать, подводя итоги изложения избранной темы, следующим образом.
1. В стране должна существовать система отношений частной собственности вообще и в частности собственности на недвижимость — здания и участки земли. Частная собственность должна быть гарантирована Конституцией: если государство в силу особых обстоятельств вынуждено изъять по обоснованным народнохозяйственной необходимостью соображениям объект недвижимости из частной собственности — например, ему понадобится земля для строительства автомобильной или железной дороги, аэродрома, водохранилища, — вначале следует выкупить эту землю на добровольной основе. Выкуп должен произойти по справедливой цене. «Справедливая цена» означает, что собственнику участка будет предложена цена ни в коем случае не ниже рыночной. Если переговоры о покупке не приводят к удовлетворительному результату из-за завышенных требований собственника участка или по каким-либо другим причинам, единственным выходом останется отчуждение земли. В этом случае в соответствии с существующим законодательством должна быть предусмотрена компенсация владельцу участка в размере, ориентированном на рыночную цену.
Конституционная гарантия частной собственности имеет для жилищного рынка чрезвычайное значение, потому что инвестор станет вкладывать капитал, только если будет уверен, что построенное или приобретенное им здание будет находиться в эксплуатации не менее 50 лет, чтобы вложенный им капитал вернулся к нему с прибылью в виде квартирной платы.
2. Как для собственника жилой недвижимости, проживающего в своем жилище, так и для сдающего свою жилую площадь в аренду права собственности совершенно недостаточно для общественно целесообразного рыночного поведения, если при наследовании жилой недвижимости государство будет забирать себе значительную часть ее стоимости в виде налогов. Поэтому защита частной собственности должна предусматривать и право наследования жилой собственности на жилую недвижимость супруге или супругу, детям или третьим лицам без каких-либо препятствий со стороны государства. То же самое относится к праву дарения.
Если право наследования и дарения не будет гарантировано, пропадает стимул для накопления жилищного капитала для наследников или кого-нибудь другого, кого собственник хотел бы облагодетельствовать. Это может послужить препятствием для капиталовложений в жилищное хозяйство. И даже если у собственника при отсутствии названных гарантий окажутся жилые объекты, он не будет заинтересован в сохранении их в эксплуатационном состоянии после его смерти, так как они все равно достанутся государству. Недвижимая собственность не будет необходимым образом поддерживаться и воспроизводиться.
По этим причинам во многих государствах отказались от налога на наследство и дарение. В других странах, например в Германии, такие налоги хотя и взимаются, но они совершенно незначительны по размерам, чтобы их можно было считать.
3. Местные органы власти должны обеспечивать обустроенными участками в необходимых размерах потребности жилищного строительства. Участки эти должны соответствовать различным типам жилья: индивидуальным домам, домам для проживания 2 — 4 семей, многоквартирным постройкам, квартиры в которых предназначены для сдачи внаем или для продажи, многоэтажным высотным домам в больших городах, где земельные участки дефицитны. Если местные власти не располагают такими участками, то местные органы могут по договоренности с собственниками способствовать обустройству частных земельных угодий, предназначенных под застройку: подвести воду, электричество, газ, канализацию, построить дороги, соединив застраиваемый массив местными транспортными линиями.
Затраты по коммунальному и транспортному обустройству застраиваемых участков должны нести, в принципе, их собственники. Эти затраты, как правило, не являются финансовой нагрузкой на собственников, так как стоимость участков после их освоения и получения разрешения на строительство сильно возрастает. На практике в странах ЕС местные органы власти берут на себя от 10 до 20% расходов по подготовке участков к застройке. Расходы эти необходимы в связи с городским территориальным планированием и обязательной необходимостью увязки потребностей новых жилых объектов с наличными возможностями транспортной сети и коммунального хозяйства.
4. Перед местными органами власти по мере завершения строительства и заселения нового жилья встают задачи, решение которых требует существенных затрат: уборка территории и обеспечение безопасности, строительство детских садов, школ, культурных и спортивных учреждений. Некоторые из этих задач, например вывоз мусора, решаются путем проведения конкурсных торгов между частными фирмами.
Часть перечисленных услуг финансируется собственниками жилья путем включения в ежемесячную плату за обслуживание жилого фонда. В случае если затраты на обслуживание жилого фонда очень велики, например расходы на обеспечение безопасности на улицах, затраты на освещение, местные власти должны взять часть этих затрат на себя. Однако для этого у местных органов должны быть достаточные доходы. Обычно эти доходы обеспечиваются умеренным налогом на недвижимость. Налоговой базой при этом является стоимость земли в текущем году. Стоимость зданий определить сложнее. Обычно исходят из балансовой стоимости построек.
Стоимость участка определяется его качеством, в частности местоположением, престижностью жилого района, его инфраструктурным и рекреационным благоустройством. В благоустроенных жилых районах городов Западной Европы земельный налог составляет от 0,2 до 0,3% стоимости участка в год.
5. Хорошо функционирующий рынок наемного жилья предполагает наличие разработанного и контролируемо функционирующего арендного права квартир. Это право подразумевает свободу собственника квартиры и квартиронанимателя в согласовании условий договора о сдаче квартир внаем. Как правило, единственным обязательным условием является соблюдение минимального срока предупреждения о расторжении договора найма. Этот срок чаще всего составляет три месяца. Сдающий и снимающий квартиру могут заключить договор на сколько угодно более длительный срок.
В странах, где интересы квартиронанимателя защищены законом вплоть до жесткого ограничения права собственника квартиры на расторжение договора, где государство вводит допустимый максимум квартирной платы или принудительно замораживает размеры квартирной платы, частное жилищное строительство оказывается в состоянии застоя и рынок найма жилья оказывается парализованным. Следствием таких мер государственной жилищной политики становятся дефицит жилья и реальное повышение расходов на его наем, так как собственники жилья, стремясь обойти государственные предписания, заставляют квартиросъемщиков дополнительно платить за какие-либо услуги или арендовать мебель, кухонную технику. Кроме того, различные политические силы в стране начинают выступать с требованиями государственного жилищного строительства и распределения дешевого жилья, предоставления государственных субсидий на оплату квартир.
Только если государство не вмешивается в формирование цен на жилье и квартирной платы, на жилищном рынке будет достаточное предложение домов и квартир на продажу и внаем.
6. Самое полезное, что государство может сделать для жилищного строительства, — не безоглядно финансировать его, а обеспечить стабильность денег. Каждый, кто хочет построить или приобрести собственное жилье, вынужден копить деньги долгое время. Граждане массовым образом прибегают к кредитному финансированию. В современных условиях в развитых странах это позволяет прибрести жилье, если собственный наличный капитал составляет от 15 до 20% его стоимости. Собственный капитал служит не только гарантией кредита, но и позволяет собственнику продать жилье, если долг выплачен не полностью.
При высоких показателях инфляции и, соответственно, высоких процентах за кредит будущий собственник зачастую просто не может нести эту финансовую нагрузку. Рассмотрим воздействие инфляции на примере иммобильного кредитования. Инфляции нет, долгосрочный кредит под недвижимость предоставляется за 4% годовых плюс ежегодная выплата кредита, предположим — 1%, т. е. всего 5%. Итак, если кредит при покупке приличного дома с участком составил 240 тыс. евро, годовые платежи составят 12 тыс. евро (может быть, лучше взять 2,5% погашения), т. е. по 1 тыс. евро ежемесячно. Если инфляция составляет 5% в год, а погашение по-прежнему 1%, то нагрузка на должника увеличивается вдвое — до 2 тыс. евро в месяц. При такой высокой нагрузке по вине инфляции строительство жилья в кредит даже при длительной рассрочке становится недоступным для большинства жителей страны.
Этого не может или не хочет понять российское Правительство, объявляя в виде особого благодеяния для нуждающихся в крыше над головой продление срока кредита и не учитывая, что из-за инфляции кредит становится недоступным. (Возьмем погашение 4% + 4% — кредит. 240000 x 8% : 12 = 1600 евро в месяц, с инфляцией: 240000 x 13% : 12 = 2600 евро в месяц.) Естественно, в странах, где средний уровень среднедушевого дохода высок, кредит на приобретение жилья даже в условиях инфляции относительно более доступен, чем в более бедных государствах. Но при обычном в последние годы уровне инфляции в России в 8 — 10% даже при небольшом искусственном занижении ставки процента он недоступен даже относительно обеспеченным семьям.
У предпринимателей значительно более обширное пространство для маневров, чем у мелких инвесторов, строящих одну-две дополнительные квартиры, чтобы сдавать их, пока дети не подрастут и не создадут собственные семьи, или чем у семей, приобретающих жилье для себя. Крупные инвесторы, имеющие финансовые резервы, могут окупить квартиру в будущем, когда ситуация на жилищном рынке изменится. Инфляция становится непреодолимой преградой в первую очередь для мелких и средних покупателей жилья.
Итак, идеальной макроэкономической средой для капиталовложений в строительство и модернизацию жилья является отсутствие инфляции — стабильность денег.
7. Семьи застройщиков, покупателей квартир и домов, прибегающие к кредиту, подвержены риску в связи с возможными болезнями, безработицей, несчастными случаями, так что у банков обычно имеются опасения относительно надежных регулярных выплат процентов и погашения в течение длительного времени, даже если в момент заключения соглашения о кредите заемщик был вполне платежеспособным. Поэтому часто практикуются требования к заемщику высокой доли собственного капитала при приобретении жилья или надбавки за риск к проценту по кредиту.
Если государство ставит своей задачей поддержание образования жилой собственности у населения (увеличения доли населения, живущего под своей собственной крышей над головой), оно должно в первую очередь не субсидировать приобретение жилья частными лицами, а снижать текущие затраты покупателей на выплату процентов путем предоставления государственных гарантий на взятые в долг у банков средства. Пока в стране нет инфляции, потребность в таких гарантиях невелика. Но, как только деньги начинают обесцениваться и этот процесс приобретает устойчивый характер, государственные гарантии становятся средством поддержания кредитного финансирования жилищного строительства, лучше сказать — его спасения. Во всяком случае, растет недоверие банков к заемщикам, кредиторы требуют от будущих собственников все большей доли вложения своих средств, чтобы заранее быть уверенными, что вся сумма долга с процентами будет выплачена.
8. Существует множество причин, по которым семьи меняют место жительства. Достаточно назвать смену места работы, развод, разделение семей в связи с тем, что дети становятся взрослыми и заводят свои семьи. Только если люди достаточно подвижны и не воспринимают смену места жительства как трагедию, они могут найти более интересную и высокооплачиваемую работу, избежать безработицы, обеспечить себе и детям хорошее образование, избежать ненужных расходов на излишнюю жилую площадь или, наоборот, увеличить ее, если состав семьи изменился. Поэтому желательно, чтобы изменение места жительства и смена жилья были связаны с минимальными затратами и трудностями. Для квартиросъемщиков при переезде возникают дополнительные расходы, но это расходы на упаковку и перемещение имущества — и не больше, так как расторжение договора о найме жилого помещения и заключение нового договора дополнительными налогами и сборами не сопровождаются.
Это должно относиться не только к арендуемой жилой площади, но и к продаваемым жилым объектам. При совершении сделки купли-продажи жилья ни налог с оборота, ни земельный или какой-либо другой налог на недвижимость взиматься не должны. Не должна облагаться никаким налогом и разница между стоимостью приобретения жилого объекта собственником в прошлом и современной ценой дома или квартиры, по которой этот собственник ее продает.
Дополнительное налогообложение сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости привело бы к уменьшению оборота капитала в жилищном хозяйстве. Собственник жилья серьезно размышлял бы, стоит ли ему продавать жилье, чтобы купить лучшее, более удобное, ближе расположенное к месту работы или учебы детей, так как перемена жилья грозит ему дополнительными расходами на оплату налога. Не исключено, что он откажется от продажи и покупки жилья в ущерб улучшению качества жизни.
Налог на куплю-продажу жилья может привести к раскручиванию роста цен в жилищном хозяйстве: налогом облагалась бы цена жилого объекта, возросшая из-за инфляции. В результате размеры налоговых сборов постоянно возрастали бы, еще более увеличивая цены на жилье и поощряя инфляцию.
9. Жилищная политика, основанная на рыночном механизме, высокоэффективна, но она нуждается в дополнительном государственном регулировании для социального обеспечения граждан, которые не имеют достаточной собственности и не могут за счет своих доходов обеспечить себе и своей семье достойное существование.
Теоретически таким людям можно было бы предоставлять финансовую помощь. Однако практика показала, что чисто финансовая поддержка зачастую оказывается недейственной. Причины этого не столько в случаях неправильного использования и злоупотребления финансовой помощью, сколько в том, что квартирная плата в отдельных регионах сильно различается, и некоторым неимущим семьям, даже если бы они получали единую государственную субсидию на наем жилья, было бы трудно, особенно в процветающих регионах, найти за предоставляемую государством сумму достойное жилище, конкурируя с более обеспеченными семьями. Эти трудности в специальной литературе называются проблемой доступа малообеспеченных потребителей к дефицитным благам.
Различные по разным регионам уровни квартирной платы могут быть покрыты для неимущих слоев населения дифференцированными, соответствующими средним местным размерам оплаты квартир ставками государственных жилищных дотаций. Такой подход представляется справедливым, потому что в районах, где особенно дорого приходится платить за квартиры, — самая дорогая земля. Соответственно, местные органы власти получают повышенные поступления от налога на землю и имеют возможность выплачивать более высокие жилищные пособия нуждающимся в крыше над головой. Таким образом, собственники дорогих участков с жилой недвижимостью участвуют через налог на землю в сглаживании социальных контрастов в стране.
Несмотря на государственные жилищные субсидии для нуждающихся, периодически возникают ситуации острой нехватки квартир на жилищном рынке для самых бедных, даже получающих жилищные дотации. Эта проблема доступа, о которой говорилось выше, проявляется, например, во время недостаточного предложения жилья, когда у квартиросдатчика есть выбор между несколькими потенциальными нанимателями жилья. Хозяин дома или квартиры предпочитает выбирать самого платежеспособного клиента, занимающего достойное положение в обществе, без детей и домашних животных, с хорошей машиной, который способствовал бы престижу дома.
Так называемые рискованные жильцы, которые не вызывают у хозяина дома уверенности в своевременном внесении квартирной платы, в достаточно аккуратном отношении к квартире и дому в целом, которые могут шуметь, устраивать поздние сборища, скандалы, вызывать недовольство соседей и посещение полиции, имеют мало шансов снять квартиру в хорошем, а иногда даже в обыкновенном доме.
Местные власти в связи с этим должны располагать возможностями размещения социально неустроенных квартиросъемщиков. Для этого они могут образовать свой резерв жилой площади, который может быть использован также в чрезвычайных ситуациях: во время природных катастроф, прибытия беженцев, переселенцев. Другая возможность — заключение договоров между местными властями и хозяевами наемных квартир, в соответствии с которыми квартиры, сдавать которые на свободном рынке трудно, так как особым спросом они не пользуются, будут предоставляться по направлениям местных социальных органов с условием гарантии полной и своевременной оплаты и дополнительных государственных вознаграждений.
10. Семьям, получающим недостаточный для найма квартиры доход, целесообразно выплачивать дополнительное государственное социальное пособие. Это более подходящая для рыночного механизма регулирующая политика, чем государственное строительство и предоставление бедным жилой площади по заниженным ставкам квартирной платы. Дело в том, что потребности в жилье и жилищные условия отдельных членов общества различны.
Если семья с двумя детьми, где оба супруга работают, а живут они недалеко от старших родственников — дедушки и бабушки, у которых дети проводят значительную часть свободного времени, то эта семья может быть довольна скромной по размерам квартирой. Если же работает только отец, а неработающая мать воспитывает детей дома, то потребность в жилой площади будет больше. При распределении льготных государственных квартир такую разницу в объективных потребностях учесть очень трудно.
Важно и то, что нерыночное распределение льготного государственного жилья потребует создания бюрократического аппарата, который столкнется с огромным спросом на это жилье. Придется разрабатывать специальные критерии предоставления жилой площади, местоположение государственных квартир и их качество будет различным. Окончательное решение о предоставлении жилья будет приниматься на субъективном уровне государственными чиновниками, и вскоре средства массовой информации будут заполнены скандальными материалами по поводу недобросовестного распределения жилья, что было широко распространено при социализме.
Если же нуждающаяся семья получит денежное пособие на наем квартиры или общее пособие, включающее жилищную дотацию, то она сама сможет решить, как использовать эти деньги. При этом не будет нарушен рыночный механизм жилищного хозяйства.
При выплате денежных пособий не исключены злоупотребления в социально неблагополучных семьях. Получатели пособий могут тратить деньги на что угодно, пропивать их, но не оплачивать счета за квартиру и коммунальные услуги. Однако и в этом случае предоставление нуждающимся государственных квартир нецелесообразно. Достаточно будет выплачивать государственные жилищные пособия непосредственно собственнику, сдающему жилье, минуя квартиросъемщика.
