Герасимов Александр, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой».
Рыжов Александр, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.
Корольков Александр, генеральный директор компании Violet Business.
Вешкурцева Зоя, юрист.
Бекренева Татьяна, юрист.
На XIX съезде Российского союза промышленников и предпринимателей премьер-министр РФ заявил, что для начала строительства застройщику должно быть достаточно права собственности на земельный участок, экспертизы проектной документации и ее соответствия градостроительному плану. Соответствующим органам поручено подготовить план перехода от «разрешительного порядка согласования строительной документации к уведомительному».
Премьер также отметил, что получение разрешения на строительство зачастую занимает много времени — столько же в других странах на само строительство. По его словам, большое число разрешительных процедур никак не сказывается на безопасности конечного результата.
О необходимости упростить процедуру согласования документации и выдачи разрешений на строительство власти действительно говорят не первый год. В 2009 году Президент России в ходе обращения к Федеральному Собранию поручил Правительству разработать новый порядок согласования разрешительной документации с целью сократить сроки реализации инвестпроектов. Кроме того, Президент заявил, что за затягивание процесса согласования разрешительной документации чиновники должны привлекаться к административной ответственности или увольняться.
О том, смогут ли заявленные планы быть реализованы с учетом российских реалий, о возможных подводных камнях мы попросили поразмышлять наших экспертов.
Александр Герасимов
Сегодня строительством жилья в России занимаются в основном коммерческие организации. Для того чтобы начать строить, им нужно прежде всего получить земельный участок. Многоквартирное жилье можно строить в пределах границ населенных пунктов, где уже практически исчерпаны земельные ресурсы. Этот дефицит земли и рождает так называемый индивидуальный порядок согласования мест размещения будущих объектов строительства. А индивидуальный подход к началу строительства всегда очень дорог и длителен. Поэтому строящаяся жилая площадь и растет в цене. Сложилась ситуация, когда дефицит земельных участков и, как следствие, высокие цены на жилье не могут в полной мере удовлетворить потребности граждан в удобном и комфортном жилье.
Ряд законодательных и нормативных актов регламентирует взаимоотношения застройщиков и государственных структур по реализации инвестиционных проектов жилищного строительства.
Например, действующий Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года, пришедший на смену ранее действующему закону 1998 года, вводит процедуру экспертизы проектов строительства, чего не знал предыдущий Кодекс, упрощает процедуру получения разрешения на строительство.
В статье 49 Градостроительного кодекса, посвященной государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий, существенно расширен перечень объектов, проектная документация которых не подлежит экспертизе, против такого перечня, существовавшего до вступления Кодекса в силу. В данной статье закона по-другому дано понятие «типовая проектная документация». Теперь типовая документация — это любая проектная документация, по которой уже получено положительное заключение государственной экспертизы, она не подлежит повторному утверждению и включению в какие-либо фонды, как это было до принятия настоящего закона. По сегодняшним правилам также не подлежит государственной экспертизе проектная документация, представляющая модификацию типовой проектной документации, если только эта модификация не затрагивает характеристики надежности и безопасности объекта. Настоящим Градостроительным кодексом полномочия федеральных государственных органов по проведению экспертизы проектов и результатов инженерных изысканий переданы субъектам Российской Федерации.
Изменился и предмет государственной экспертизы проектной документации. Кодекс предписывает проведение экспертизы проектной документации на предмет ее соответствия требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий. Отпала необходимость в проверке эффективности инвестиций в строительство объекта и условий их реализации, во многих согласованиях проекта с заинтересованными организациями и органами госнадзора и другие показатели. Иными словами, экспертиза проектов проводится только в целях установления безопасности строящегося объекта, исключая его экономическую целесообразность, и соответствия требованиям градостроительных регламентов. Кодекс определяет также сроки проведения экспертизы проектов.
Вместе с тем предусмотренный Кодексом упрощенный подход к проведению экспертизы проектной документации не исключает проведения целевых экспертиз, регламентированных другими законодательными актами. По-прежнему остается проверка соответствия проекта санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам, пожарной безопасности и другим требованиям, но проводиться эти проверки будут в рамках единой государственной экспертизы проектов.
В пунктах 7 — 11 статьи 49 Кодекса изложена процедура проведения экспертизы проектной документации, включая сроки. Общий срок проведения экспертизы не должен превышать 3 месяцев.
Действующий Градостроительный кодекс допускает проведение и негосударственной экспертизы проектной документации. На негосударственную экспертизу застройщик может представить проект, не подлежащий государственной экспертизе, однако негосударственная экспертиза не может заменить государственную экспертизу, если она предусмотрена законом.
Порядок выдачи разрешения на строительство, срок его действия, а также процедура обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство объекта регламентированы статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В отличие от предыдущего Кодекса 1998 года действующий нормативный акт подробно регламентировал выдачу этого документа.
С 1 января 2010 года не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Введение в Кодекс этой нормы должно побудить органы местного самоуправления к скорейшему утверждению правил землепользования и застройки с целью исключения злоупотреблений при принятии индивидуальных решений по использованию земельных участков и хаотичной застройки населенных пунктов.
Важным закреплением в Кодексе следует признать возможность выдачи разрешения на строительство по этапам. В этом случае застройщик может получить разрешение на строительство, имея на руках проектную документацию на отдельные этапы работ. Это, конечно, по мнению законодателя, должно сократить время получения разрешения на строительство и дать возможность раньше начать строить объект.
Действующий Градостроительный кодекс РФ отменил регистрацию органами местного самоуправления разрешения на строительство. Но в то же время установлена обязанность застройщика в течение 10 дней передать в орган, выдавший разрешение на строительство, документы, необходимую для размещения информацию о строящемся объекте.
Изменен против Кодекса 1998 года и срок выдачи разрешения на строительство. Если по предыдущему закону он составлял три года, то согласно новой норме разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта. Поскольку проект организации строительства является частью всей проектной документации, то для возможности продления срока строительства объекта необходимо сначала внести изменения в данный раздел проекта. Такие изменения, правда, вносятся по общим правилам внесения изменений в проектную документацию. Это, конечно, потребует времени на согласование изменений. Для продления срока действия разрешения на строительство застройщик должен подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. Однако неисправным застройщикам, которые не начинали строительство до истечения срока подачи заявления о продлении выданного им разрешения, продление не выдается.
Таким образом, нельзя упрекнуть законодателя в пассивности по отношению к рассматриваемой проблеме, но есть нерешенные вопросы во взаимоотношениях застройщиков с органами власти субъектов Федерации, на которых и спотыкаются наши инвесторы.
Остается надеяться, что приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» позволит устранить все имеющиеся препятствия на пути реализации жилищных проектов.
Александр Рыжов
Данным заявлением Председатель Правительства РФ еще раз подчеркнул свое внимание к обеспечению инвестиционной привлекательности наших городов. Однако основные контуры правового порядка эффективной градостроительной деятельности им уже сформированы. В 2004 году на посту Президента РФ В.В. Путиным был подписан пакет федеральных законов, создавших условия для эффективного градостроительного развития, в том числе создания рынка доступного и комфортного жилья. С учетом отсутствия механизмов реализации на местах реализация нового порядка потребовала длительных переходных положений, в том числе в Градостроительном и Земельном кодексах.
Основная задача введенного ранее разрешительного порядка строительства — защита прав граждан на благоприятную среду обитания, прав граждан и юридических лиц на земельные участки в период формирования системы учета прав на землю.
Отмена разрешений на строительства сегодня возможна. Это результат огромной работы органов местного самоуправления, государственных органов по формированию земельных участков, межеванию, созданию государственного кадастра.
В соответствии с законодательством в субъектах РФ, муниципальных образованиях разрабатываются документы территориального планирования, утверждаются правила землепользования и застройки. В правилах землепользования и застройки определяются градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны поселения.
В таких регламентах указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, собственник земельного участка в поселении, где утверждены правила землепользования и застройки, по существу, вправе строить любой объект, соответствующий градостроительному регламенту, требованиям законодательства.
Важно эффективно вовлекать в оборот земли, государственная собственность на которые не разграничена. Для этого в Нижегородской области губернатором В.П. Шанцевым создан инвестиционный совет. Законодательное собрание Нижегородской области приняло Закон области «О регулировании земельных отношений на территории Нижегородской области». Созданная система позволяет в сжатые сроки предоставить инвестору землю и технологические присоединения.
Более серьезным и объективным ограничением, чем сроки прохождения документов, является отсутствие мощностей инженерной инфраструктуры. Зачастую под длительными сроками согласований подразумевается именно длительность получения технических условий на присоединение к инженерным сетям.
Для решения данной проблемы Постановлением Правительства Российской Федерации в 2011 году усовершенствованы Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям. Упорядочен порядок подключения к электрическим сетям, определены сроки.
Так, в Нижегородской области эффективно создает условия для жилищного строительства возглавляемый депутатом Законодательного собрания Нижегородской области О.Б. Шавиным филиал «Нижновэнерго» ОАО «МРСК Центра и Приволжья», беспрепятственно обеспечивая технологические присоединения.
С принятием в 2010 году Федерального закона от 26.07.2010 N 187-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об электроэнергетике» и Федеральный закон «Об особенностях функционирования электроэнергетики в переходный период и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об электроэнергетике», а в 2011 году ряда других отраслевых федеральных законов, включая Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении», в нашей стране созданы необходимые правовые условия для создания и развития инфраструктуры городов и поселений на основе привлечения частных инвестиций. Механизм, позволяющий строить инфраструктуру, решает проблему дефицита земли в городах и поселениях.
Опыт показывает, что для внедрения в практику жизни новых законов требуется несколько лет. Это нормальная инерция общества. Мы научимся пользоваться открывшимися возможностями и будем строить новые предприятия, инфраструктуру, жилые дома, микрорайоны, поселения и города.
Александр Корольков
Подготовка проектной документации после проведения инженерных изысканий является важным этапом перед началом строительства. Именно от качества и полноты проведенных инженерных изысканий зависит правильность разработки всей проектной документации и в конечном итоге безопасность всего объекта капитального строительства.
Понятие проектной документации закреплено в части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства. Правильность и полнота проектной документации влияет на безопасность объектов капитального строительства как в процессе строительства, так и после его завершения.
В связи с этим был введен институт саморегулирования. Данный институт обеспечивает безопасность подготовки проектной документации. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Для обеспечения безопасности проведения строительных работ и в последующем эксплуатации объекта капитального строительства проектная документация подлежит государственной экспертизе. В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Предметом государственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов. Таким образом, государственная экспертиза проводится исключительно в целях установления безопасности планируемого объекта, но никак не экономической целесообразности проекта или его соответствия требованиям градостроительных регламентов.
При этом на съезде РСПП Владимир Путин заявил, что для начала строительства застройщику должно быть достаточно права собственности на земельный участок, экспертизы проектной документации и ее соответствия градостроительному плану. По его словам, наличие большого числа разрешительных процедур никак не сказывается на безопасности конечного результата. Предложение об упрощении механизма согласования проектной документации обсуждается не первый год.
Следует отметить, что в Градостроительный кодекс РФ уже вносились изменения и дополнения для упрощения процедуры согласования строительной документации. Так, согласно части 6 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением экспертиз, предусмотренных данной статьей. Закрепление указанного положения связано с тем, что ряд федеральных законов предусматривал необходимость проведения отдельных видов государственных экспертиз проектной документации, что на практике вызывало затруднения, приводило к возникновению административных барьеров, что сказывалось в конечном итоге на темпах и стоимости строительства.
Вместе с тем согласно части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ при государственной экспертизе производится оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Таким образом, предмет государственной экспертизы проектной документации охватывает предмет иных предусмотренных федеральными законами экспертиз проектной документации.
В целях приведения законодательства в соответствие с Градостроительным кодексом РФ и устранения излишних административных барьеров при строительстве был принят Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Так, в целях установления единой экспертизы проектной документации в ряд федеральных законов были внесены изменения, предусматривающие проведение государственной экспертизы проектной документации только в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
В прессе неоднократно высказывалось мнение, что Закон исключает проведение всех целевых экспертиз проектной документации, в том числе санитарно-эпидемиологическую, экологическую и другие экспертизы. Однако это не соответствует действительности. Закон не исключает и не отменяет указанные виды экспертиз проектной документации. Все виды целевых экспертиз сохраняются, но будут проводиться в рамках единой государственной экспертизы проектной документации.
Комплексный характер законодательства о градостроительстве обусловливается включением в него норм экологического (природоохранного, природоресурсного) права, муниципальной, конституционной, административной, гражданской, финансовой отраслей права, причудливо переплетающихся и взаимодействующих между собой при регулировании градостроительных отношений в процессе согласования строительной документации. В связи с этим возникает необходимость в упрощении процедур согласования проектной документации для повышения эффективности строительной отрасли в РФ.
Зоя Вешкурцева
Деятельность, связанная с разрешениями в сфере строительства, регламентирована Градостроительным кодексом РФ (далее — ГрК РФ), соответствующими законами и нормативными актами РФ, субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.
Процесс согласования на практике очень сложен и длителен.
Застройщики в основном должны пройти нижеуказанные этапы согласования:
— получение разрешения на строительство (статья 51 ГрК РФ);
— строительный контроль в предусмотренных случаях (статья 53 ГрК РФ), процедура извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (часть 5 статьи 52 ГрК РФ), строительный надзор в предусмотренных законом случаях при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе (часть 1 статьи 54 ГрК РФ);
— получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).
В зависимости от того, какой объект строится, набор документов и согласований является разным. Например, в части 17 статьи 51 ГрК РФ определено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
— строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
— изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
— капитального ремонта объектов капитального строительства;
— в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Во всех остальных случаях получение разрешения на строительство является обязательным.
Если речь идет о строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, то для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы (часть 9 статьи 51 ГрК РФ):
1) заявление о выдаче разрешения на строительство;
2) правоустанавливающие документы на земельный участок;
3) градостроительный план земельного участка;
4) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Если же планируется строительство (реконструкция) объекта капитального строительства, застройщик должен представить в уполномоченный орган (часть 7 статьи 51 ГрК РФ):
1) заявление о выдаче разрешения на строительство;
2) правоустанавливающие документы на земельный участок;
3) градостроительный план земельного участка;
4) материалы, содержащиеся в проектной документации:
— пояснительную записку;
— схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
— схему планировочной организации земельного участка, подтверждающую расположение линейного объекта в пределах красных линий;
— схемы, отображающие архитектурные решения;
— сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
— проект организации строительства объекта капитального строительства;
— проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ГрК РФ;
6) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение);
7) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требуются (часть 3 статьи 55 ГрК РФ):
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
9) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации; заключение государственного экологического контроля (в случаях, указанных законом);
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте (в случаях, указанных законом).
Из вышеуказанного видно, что для подготовки каждого из перечисленных документов требуется проведение определенной работы, запросов, разрешений, согласований и т.п., что, в свою очередь, сильно осложняется необходимостью решать вопросы, связанные с земельными отношениями, договорными и финансовыми обязательствами застройщиков и иных лиц, участвующих в процессе строительства.
Поэтому стремление высших органов власти упростить и ускорить процедуру согласований является положительным.
Татьяна Бекренева
Предложение премьер-министра об упрощении механизма согласования проектной документации и выдачи разрешений на строительство, признании порядка согласования документов на строительство уведомительным — это удар по коррумпированным чиновникам. Но не скажется ли это на качестве и безопасности объектов строительства, ведь застройщики могут решить, что все станет проще, контроля, возможно, будет меньше? И потом, упрощенная процедура касается только собственников земельного участка, а как же иные правообладатели? А если застройщику предоставлен участок на правах аренды, что в основном характерно для Москвы и крупных городов?
Действительно, в настоящее время процедура согласования документации для строительства достаточно сложная, многоступенчатая, хотя это оправдано с точки зрения безопасности строящихся объектов. Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы с приложением обязательных документов, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и др.
Таким образом, до получения разрешения на строительство застройщик обязан выполнить необходимые, предусмотренные законом требования, оформить правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором предполагается строительство, и осуществить ряд иных процедур. На земельном участке необходимо провести инженерные изыскания, результатом которых является документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство (реконструкцию) объекта строительства, о видах, объеме, способах и сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории и т.п. (пункт 4.1 статьи 47 ГрК РФ).
Обязательный документ для строительства — это градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Статья 44 ГрК РФ предусматривает, что подготовка ГПЗУ осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. ГПЗУ является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации , для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В случае разработки в виде отдельного документа градостроительного плана земельного участка, для которого территориальной или отраслевой схемой, проектом планировки территории, проектом межевания территории не определены границы, не установлены параметры и ограничения возможного на этом земельном участке строительства, реконструкции объекта капитального строительства, осуществляется разработка материалов по обоснованию градостроительного плана этого земельного участка (градостроительное обоснование), что особенно актуально в г. Москве. Поскольку разработка ГПЗУ находится практически на начальном этапе, то в настоящее время в большинстве случаев для разработки градостроительного плана земельного участка необходимо градостроительное обоснование. Данное обстоятельство также способствует увеличению срока получения разрешения на строительство.
Исходя из анализа перечня документов, необходимых для получения разрешения на строительство, первостепенной задачей застройщика является оформление прав на земельный участок. Отношения по предоставлению земельного участка под строительство регулируются Земельным кодексом РФ, а, например, в г. Москве и нормативными актами Правительства Москвы. Так, процедура предоставления земельных участков для целей строительства в городе Москве предусматривает проведение торгов в соответствии с Постановлением от 12.04.2011 N 119-ПП «О предоставлении земельных участков для целей строительства в городе Москве с проведением процедуры торгов». Торги проводятся в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства на Единой торговой площадке Правительства Москвы.
Основанием для проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков является решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, содержащее информацию и сведения, необходимые для подготовки документации об аукционе, в том числе градостроительные требования для включения в особые условия договоров аренды земельных участков <1>. В качестве критерия определения победителя аукциона предусматривается размер платы за право на заключение договора аренды либо размер арендой платы за земельный участок.
———————————
<1> См.: Постановление Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» // Вестник мэра и Правительства Москвы. Ноябрь 2010 г. N 66.
Здесь нельзя не сказать о пресловутой доле города, так волнующей застройщиков в Москве, которая представляет собой дополнительные обременения инвестора, застройщика, то есть дополнительные, не входящие в общий случай проектирования и строительства мероприятия, необходимые для создания и эксплуатации объекта, проводимые за счет инвестора (и также удлиняет процедуру согласования разрешительных документов). Такое определение обременениям инвестора дает Постановление Правительства Москвы от 07.11.2006 N 882-ПП «Об утверждении Методики определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы». Данная Методика определяет расчетный размер платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города. Методика предназначена для сопоставительного анализа затрат и возможных доходов города Москвы при реализации инвестиционных проектов в области жилищного строительства с точки зрения нужд города и потенциальных коммерческих (финансовых) возможностей участков застройки (реконструкции).
Но вернемся к вопросу о проектной документации.
Далее согласно статье 49 ГрК РФ необходима проектная документация объектов капитального строительства, которая подлежит государственной экспертизе совместно с результатами инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» определен порядок организации и проведения указанной экспертизы, компетенция федеральных и региональных органов власти по ее проведению, установлен перечень документов, представляемых для выполнения экспертизы, регламентирован порядок расчета платы за ее проведение. Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать три месяца. С заявлением о проведении государственной экспертизы может обратиться заказчик, застройщик или уполномоченное лицо.
Если рассмотреть в качестве примера процедуру согласования документов для строительства и их перечень по городу Москве, кратко можно перечислить, что для строительства в городе Москве застройщику необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка, который получается в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы — Москомархитектуре (Постановление Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП);
3) документ о выполненных инженерных изысканиях (выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ, статья 47 ГрК РФ);
4) проектная документация, в которую входят результаты выполнения инженерных изысканий (выполняется только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ, статья 48 ГрК РФ);
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации — Государственного автономного учреждения «Московская государственная экспертиза» (Постановление Правительства Москвы от 14.06.2011 N 263-ПП);
6) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы;
7) технические условия (в случае если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения) выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (пункт 7 статьи 48 ГрК РФ);
8) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
9) разрешение на строительство Комитета государственного строительного надзора города Москвы — Мосгосстройнадзора (Постановление Правительства Москвы от 30.01.2007 N 55-ПП).
Таким образом, для упрощения процедуры согласования документов для целей строительства (реконструкции) объектов необходимо изменить саму схему, по возможности сократить множество согласующих инстанций. Возможно ли это в ближайшее время? Придется ведь вносить изменения в соответствующие законодательные акты как на федеральном уровне, так и в субъектах РФ.
